Регистрация указанных данных производится на основании решений соответствующих органов о предоставлении земельного участка в собственность или пользование после перенесения границ участка в натуру и выдачи правоустанавливающих документов.
Государственной регистрации подлежит не только установление права субъекта на землю (права собственности и др.), но и прекращение ими или изменение этого права, если оно подтверждено документально. В частности, государственной регистрации подлежат все сделки с землей (купли-продажи, дарения, мены и т. д.). Регистрация производится по заявлению граждан или юридических лиц органами юстиции.
Государственный учет количества и качества земель ведется по их фактическому состоянию и использованию, при этом все изменения, происходящие в этих показателях, фиксируются только после того, как они произошли в натуре, иначе говоря, проектная документация не может служить основанием для внесения в учетные данные таких изменений.
Учет ведется по субъектам права на землю и объектам этого права в разрезе административно-территориальных образований: сельский населенный пункт (поселок), город, район, область, край, республика, Федерация.
Основной учетной единицей является угодье по официально установленной классификации, при этом устанавливается и фиксируется степень отклонения видов или подвидов угодий от средних показателей, имеющих существенное значение (нарушенные, малопродуктивные, загрязненные земли).
Также отдельно выделяются и особо ценные или высокопродуктивные угодья: орошаемые, осушенные, подвергнутые коренному улучшению и т. п.
Данные учета имеют не только хозяйственное, но и правовое значение. Так, зафиксированные при учете площади сельскохозяйственных угодий могут быть изменены или переведены в другие виды угодий только в установленном порядке. В случае ухудшения качества земель или неправильного их использования данные государственного учета принимаются в качестве исходных.
Сведения госучета кладутся в основу различных государственных мероприятий по использованию и охране земель, в том числе контрольных, а также землеустроительных. Наконец, данные учета являются одним из оснований для установления условий сделок с землей и определения нормативной, договорной или залоговой цены земли.
По характеру получения информации государственный учет земель подразделяется на первичный (основной) и текущий (последующий).
Первичный учет осуществляется периодически на основе инструментальных съемок с использованием планово-картографических и иных материалов. Он включает подготовительные, полевые и камеральные (лабораторные) работы.
Задачей текущего учета является выявление изменений, происшедших в состоянии и использовании земель, и отражение их в данных первичного учета. При этом определяются не только фактически происшедшие изменения, но и их законность.
Для целей учета проводятся съемки, обследования и специальные обмеры. Применяются два способа отражения учетных данных: графический (на планово-картографических материалах) и текстовой (в книгах, списках и др.).
При учете количества земель определяются площадь земельного фонда и распределение его по административно-территориальным образованиям, категориям земель, землепользователям, угодьям и их подвидам. Характеристика землепользователей и угодий дается как в целом по всем землям, так и отдельно по орошаемым и осушенным землям.
Бонитировка почв (от латинского слова bonitas - доброкачественность) - качественная характеристика почв, выражаемая в оценочных единицах (бонитетах).
Качество угодий характеризуется по ряду признаков и свойств. Прежде всего выделяются категории пригодности земель для использования под сельскохозяйственные угодья и устанавливаются классы таких земель. Затем дается характеристика всех угодий по механическому составу почв и признакам, влияющим на плодородие (кислотность, переувлажненность, заболоченность и др.); сенокосов и пастбищ - по их культур-техническому состоянию; почв пашни - с агропроизводственной точки зрения.
Данные бонитировки указывают на сравнительную ценность почв разных групп, генетически близких по их природным признакам. Эти данные могут иметь самостоятельное практическое значение. В то же время они выступают как предварительный этап экономической оценки земель.
В результате бонитировки формируются земельно-оценочные группы почв, располагаемые в порядке возрастания или убывания природного плодородия почв (ранжированные группы). Контрольным показателем плодородия почв служит показатель средней многолетней урожайности типичных для данных почв сельскохозяйственных культур.
Средние значения природных показателей плодородия почв (гумус, питательные вещества и т. д.) суммируются и выражаются в условных величинах (за 100 баллов взято наивысшее значение). Построенная таким образом шкала оценок и называется шкалой бонитета, а составляющие ее баллы оценки - баллами бонитета.
Экономическая оценка земель представляет собой установление ценности отдельных групп земель не только по их естественному (качественному) состоянию, как при бонитировке, но и по экономическим показателям. Данные экономической оценки определяют предполагаемую (возможную, ожидаемую) эффективность сельскохозяйственного производства в конкретных данных экономических условиях, при данном определенном уровне применяемых технологий и т. п.
Данные оценки также выражаются в относительных величинах - баллах, однако в качестве критериев оценки применяются не природные свойства земли, а урожайность сельскохозяйственных культур в их усредненном выражении. Баллы бонитета почв при этом используются в качестве таксономической (классификационной) основы. Полученные таким образом оценочные таблицы называются шкалами экономической оценки земель.
Показатели экономической оценки применяются в процессе государственного управления земельным фондом, для обоснования ставок земельного налога, при оценке эффективности проектных решений в землеустройстве. В зависимости от выбранных критериев оценка может быть общей (в качестве критерия оценки принимается совокупная урожайность всех возделываемых культур) и частной (в качестве критерия принимается урожайность отдельной культуры).
В целом государственный земельный кадастр включает в себя состав сведений и документов.
Он содержит сведения о:
земельных участках;
территориальных зонах;
землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;
землях и границах субъектов Российской Федерации;
землях и границах Российской Федерации.
Документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные.
К основным документам государственного земельного кадастра относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы).
К вспомогательным документам государственного земельного кадастра относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети.
К производным документам кадастра относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований; доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов; статистические отчеты; аналитические обзоры; производные кадастровые карты (планы); иные справочные и аналитические документы.
Ведение государственного земельного кадастра на всей территории страны законодательством возложено на Государственный комитет РФ по земельной политике и его органы на местах. При этом Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра установлено разграничение их компетенции при выполнении этой работы.
В сельских населенных пунктах работу по сбору и уточнению земельно-учетных данных на подведомственной территории организует сельская (поселковая) администрация.
Основным звеном, осуществляющим работу по ведению земельного кадастра, являются районные комитеты по земельной политике. В частности, они выполняют следующую работу:
производят регистрацию данных о собственниках земли и землепользователях и предоставленных им земельных участках в соответствии с требованиями о ведении земельного кадастра;
создают информационные банки о наличии земель в районе, их состоянии и характере использования;
собирают, обобщают, систематизируют сведения об изменениях, происшедших в составе земель, предоставленных конкретным субъектам, и вносят текущие изменения в земельнокадастровую документацию;
ежегодно по состоянию на 1 февраля составляют отчет о наличии и использовании земельного фонда района, представляют его в вышестоящий комитет по земельной политике (областной, краевой, республиканский). Отчет представляет собой баланс земель района, который согласовывается с местными природоохранительными органами и утверждается местной администрацией.
Областные, краевые, республиканские комитеты Госкомзема:
осуществляют работу по руководству и координации деятельности районных (городских) комитетов по вопросам ведения государственного земельного кадастра;
принимают, рассматривают и обобщают районные (городские) отчеты о состоянии и использовании земель районов и на этой основе создают информационный банк о состоянии и использовании земельного фонда области, края, республики;
ежегодно не позднее 1 марта представляют в Госкомзем РФ согласованный с природоохранительными органами и утвержденный администрацией отчет о состоянии и использовании земельного фонда области, края, республики.
К компетенции Госкомзема РФ относится:
организация работ по картографированию земель, а также проведению специальных обследований (почвенных, геоботанических, топографо-геодезических и др.);
организация работ по бонитировке и экономической оценке земель и использованию результатов оценки в народном хозяйстве;
рассмотрение, анализ и обобщение областных, краевых, республиканских отчетов о состоянии и использовании земель;
изучение состояния спроса на земельно-кадастровую информацию, степень его удовлетворяемости, принятие мер по совершенствованию ведения государственного земельного кадастра;
организация и осуществление изучения и хранения земельно-кадастровой информации, а также издание и распространение подлежащих опубликованию материалов государственного земельного кадастра;
представление в правительство РФ не позднее 30 апреля каждого года государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Российской Федерации, составленного совместно с Министерством природных ресурсов РФ на основе данных государственного земельного кадастра и мониторинга земель.
. Порядок ведения государственного земельного кадастра
На всей территории Российской Федерации ведение государственного земельного кадастра осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.
Сведения о площади, местоположении земельных участков, об их количественных, качественных, экономических и иных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании материалов геодезических и картографических работ, землеустройства, лесоустройства, иных обследований и изысканий.
Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр. Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Сведения о территориальных зонах вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных, полученных от органов, осуществляющих регистрацию или учет территориальных зон.
Документирование сведений государственного земельного кадастра осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При наличии расхождений в сведениях, записанных на бумажных носителях, и сведениях, записанных на электронных носителях, приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях, если иное не установлено федеральным законом. Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются.
Порядок хранения иных документов государственного земельного кадастра, кроме документов, указанных в пункте 7 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Основные документы государственного земельного кадастра подлежат страхованию в установленном порядке.
Некоторые авторы, рассматривая особенности развития земельно-кадастровых отношений в современной России, отдают предпочтение достоинствам земельного кадастра, полагая, что он более соответствует условиям преимущественно сельскохозяйственного землепользования. Но с точки зрения обеспечения инвестиционных интересов страны, имеется достаточно оснований для разделения двух видов кадастров.
Принимая во внимание территориальные особенности России, ее национально-демографический состав и традиции населения, следует согласиться с предложением о построении системы кадастрового учета по следующему признаку:
федеральные органы определяют на своем уровне минимально необходимый состав сведений государственного кадастра недвижимости и берут ответственность за финансирование их разработки;
субъекты Российской Федерации дополнительно устанавливают состав и содержание требуемой информации с учетом региональных интересов и финансовых возможностей;
муниципальные структуры имеют право по своей инициативе дополнить состав сведений, требуемых вышестоящими инстанциями, взяв на себя компетенцию затрат на их сбор и актуализацию.
Поскольку увеличение потребностей в информационных ресурсах, генерируемых кадастром недвижимости, наблюдается на всех уровнях власти и управления, постольку ведение кадастра на этих уровнях должно осуществляться на основе общих принципов единства технологии на всей территории Российской Федерации, обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений и их сопоставимости со сведениями, содержащимися в государственных тезаурусах.
Для управления общественными отношениями по поводу образования и правопользования недвижимостью целесообразно рассмотреть следующие объективные условия ее формирования:
физические характеристики, позволяющие идентифицировать объект в процессе его развития;