Контрольная работа: Ипотечное кредитование

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия. Сведения о требованиях и об ином имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносятся в реестр ипотечного покрытия с указанием в отношении каждого из них:

суммы (размера) требования (в том числе основной суммы долга и размера процентов) или стоимости (денежной оценки) имущества;

названия и достаточного для идентификации описания имущества, составляющего ипотечное покрытие, и (или) имущества, на которое установлена ипотека в обеспечение исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие. В случае, если таким имуществом является жилое помещение, в составе сведений о его месте нахождения не указывается номер этого жилого помещения (жилого дома, квартиры);

рыночной стоимости (денежной оценки) имущества, на которое установлена ипотека;

срока уплаты суммы требования или, если эта сумма подлежит уплате по частям, сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (плана погашения долга);

степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие;

иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Требования или иное имущество считаются включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипотечного покрытия. Реестр ипотечного покрытия должен вестись, в частности, с использованием электронной базы данных.

Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг. Ни одно лицо, за исключением лиц, имеющих в соответствии с настоящим Федеральным законом право выпускать ипотечные ценные бумаги, не вправе привлекать денежные средства и иное имущество с использованием слов «облигации с ипотечным покрытием», «ипотечные сертификаты участия» и «ипотечное покрытие», а также не вправе использовать в своем наименовании слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент» в любом сочетании.

Центральный банк Российской Федерации устанавливает для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами.

Рынок ипотечных ценных бумаг , в свою очередь, делится также на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных объектами недвижимости, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на объекты недвижимости. Особенностями таких ценных бумаг следует считать: превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на объекты недвижимости залогодателя; возможность их использования в качестве залога под ипотечный кредит.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг - это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг предполагает такие операции кредиторов, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам.

3.Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости, на котором происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков. Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости.

Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банком положительного решения о выдаче кредита:

) между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в ГБР;

) между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования, который также регистрируется в ГБР;

) заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать различные финансовые учреждения: коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

.Практическая часть

Оценить стоимость строительства на основе информации о сметной стоимости по проектной документации 65500 тыс. руб., о графике финансирования строительства, периоде времени до конца этапа строительства, прогнозном индексе удорожания строительства и ставке доходности инвестора.

Таблица 1.

Порядок расчета:

.        Сумма капиталовложений на этап рассчитывается по формуле:

Сумма капитализации на этап=(Сметная стоимость по проектной документации * график финансирования строительства) / 100%.

Мн.-ль коэффициента удорожания стр.-ва = (1 + (Прогнозный индекс удорожания строительства ) / 100%)^Период времени до конца этапа.

.        Реальные будущие платежи рассчитывается по формуле:

Реальные будущие платежи = сумма капитализации вложений на этап * мн.-ль коэффициента удорожания строительства.

.        Совокупные будущие платежи рассчитывается по формуле:

Совокупные будущие платежи = сумме всех реальных будущих платежей.

.        Дисконтный множитель рассчитывается по формуле:

Дисконтный множитель = 1 / (1+(Ставка дисконта в месяц / 100%))^период времени до конца этапа.

.        Величина капиталовложений на дату оценки рассчитывается по формуле:

Величина капиталовложений на дату оценки = Реальные будущие платежи*дисконтный множитель

.        Текущая цена капиталовложений в строительство на дату оценки рассчитывается по формуле:

Текущая цена капиталовложений в строительство на дату оценки =сумме всех капиталовложений на дату оценки.

.        Стоимость объекта оценки с учетом нормы прибыли рассчитывается по формуле:

Стоимость объекта оценки с учетом нормы прибыли = текущая цена капитализации * 1,25; где норма прибыли 25%.

.        Полная стоимость объекта с учетом НДС рассчитывается по формуле:

Полная стоимость объекта с учетом НДС = Стоимость объекта оценки с учетом нормы прибыли * 1,18.

Внесем результаты расчета в таблицу:

Таблица 2

Заключение

Ипотека - залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Экономическую сущность ипотеки выражают следующие функции, которые она выполняет в экономике: формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; стимулирование оборота и перераспределение жилья; формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках.

Основными субъектами ипотеки являются заемщик и кредитор. Заемщиком могут выступать физические лица, заключившие соответствующий договор с кредитной или некредитной организациями. В свою очередь кредитором является банк или иная некредитная организация, предоставляющая заемщику ипотечный кредит. Кроме того, к субъектам ипотеки можно отнести страховые компании, оценщиков, продавцов жилья, риэлтерские фирмы и др.

Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

недостаточность правового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией Федеральных законов "Об ипотеке" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

неразвитость судебной практики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;

особенности политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

Все это напрямую влияет на доступность ипотеки, и как следствие, на возможность людей приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия. При этом уровень доходов граждан, как потенциальных заемщиков, так и уже переехавших в новое жилье благодаря ипотечному кредитованию, начал снижаться.

Таким образом, по итогам курсовой работы можно сказать, что перспективы развития ипотечного кредитования в России довольно неоднозначны, с одной стороны он является наиболее удобной формой кредитования населения для приобретения товаров и услуг, однако в настоящий момент существуют достаточно весомые сдерживающие факторы, которые замедляют рост сегмента и даже могут вызвать общий кризис банковской системы за счет роста невозвращенных кредитов.

Список использованной литературы

1. ГК РФ Федеральный закон от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»

2. Лизинг: учебное пособие, Философова Т.Г. Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 г. - 313 с.

. Лизинг: финансирование и секьюритизация: учебное пособие для вузов, Газман В.Д. Издательство: Издательский дом Высшей школы экономики, 2011 г. - 86 с.

. Лизинговый бизнес: учебник, Философова Т.Г. Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 г. - 24

. Российская Федерация. Кодексы. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, § 6 Финансовая аренда (лизинг).