Программа «Фредди Мак» (Freddie Mac)
Корпорация «Фредди Мак» была создана конгрессом США в 1970 г.
Задачи. Деятельность «Фредди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка стандартных ипотечных кредитов в сфере жилья.
Функции. «Фредди Мак» является связующим звеном между ипотечными кредиторами и рынками капитала за счет осуществления операций по покупке ипотечных кредитов и продаже ипотечных ценных бумаг. «Фредди Мак» покупает стандартные (conventional) ипотечные кредиты с фиксированным и переменным процентом под залог индивидуальных домов (одно-четырехквартирных), кредиты с фиксированным процентом, гарантированные ФЖА и АДВ, а также ипотечные кредиты, обеспеченные квартирами в многоквартирных домах. «Фредди Мак» производит покупки кредитов главным образом у депозитных и кредитных учреждений, ипотечных компаний, коммерческих банков, а также у кредиторов, одобренных Департаментом жилья и городского развития.
Компания выпускает сквозные ипотечные ценные бумаги на базе ипотечных кредитов с использованием SPV, представляющие собой индивидуальные доли участия в пулах обычных ипотечных кредитов, а также, в меньшей степени, в пулах кредитов, гарантированных ФЖА и АДВ. Бумаги «Фредди Мак» имеют гарантию, аналогичную гарантии «Фэнни Мэй»
Она также предлагает программы, в рамках которых кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты, продают стандартные ипотечные кредиты, кредиты, гарантированные ФЖА и АДВ, и одновременно приобретают сквозные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные теми же кредитами, но гарантированные «Фредди Мак».
«Фредди Мак» осуществляет контроль за обслуживанием ипотечных кредитов, которые она покупает.
Финансирование. Для осуществления своих задач «Фредди Мак» использует целый ряд методов финансирования и финансирует покупки ипотечных кредитов в основном за счет выпуска сквозных ипотечных ценных бумаг с использованием SPV. «Фредди Мак» может также финансировать свои операции путем выпуска долгосрочных облигаций, краткосрочных векселей, а также за счет кредитных линий коммерческих банков. Начиная с 1983 г. «Фредди Мак» периодически выпускает структурированные ипотечные ценные бумаги (collateralized mortgage obligations, CMO), обеспеченные залогом ипотечных кредитов.
Организация. «Фредди Мак», являясь полностью частной корпорацией, действует на основе устава, утвержденного конгрессом США. Трое из членов совета директоров назначаются президентом США.
Ценные бумаги «Фредди Мак» несколько отличаются от тех, что выпускает «Джинни Мэй». Во-первых, несмотря на то, что «Фредди Мак» гарантирует выплату основной суммы долга и процентов по своим обязательствам, тем самым придавая своим ценным бумагам статус обязательств «агентства США», последние не обеспечены гарантиями правительства США. Во-вторых, многие пулы кредитов, приобретенных корпорацией «Фредди Мак», состоят как из давно выданных, так и из недавних ипотечных кредитов. Следовательно, сроки истечения обязательств по этим бумагам могут колебаться в широких пределах. И, наконец, процентные ставки по кредитам в пуле могут отличаться на 200 базисных пунктов.
Сквозные ипотечные ценные бумаги других эмитентов
Успешная деятельность «Джинни Мэй», «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» по развитию рынка сквозных ипотечных ценных бумаг при помощи SPV способствовала появлению аналогичных ценных бумаг, выпущенных другими эмитентами. Сначала объем выпуска частными эмитентами сквозных ипотечных ценных бумаг был значительно меньше объема ценных бумаг, выпущенных или гарантированных «Джинни Мэй», «Фредди Мак» и «Фэнни Мэй», главным образом из-за трудностей, связанных с действовавшим законодательством по ценным бумагам и налоговым законодательством. Принятие в 1984 г. Акта о развитии вторичного ипотечного рынка (Secondary Mortgage Market Enhancement Act of 1984) позволило снять некоторые преграды, и объем сквозных ипотечных ценных бумаг, выпущенных в частном секторе, стал неуклонно расти.
Структура частных сквозных ипотечных ценных бумаг повторяет структуру сквозных ипотечных ценных бумаг «Джинни Мэй», «Фредди Мак» и «Фэнни Мэй». Инвестор получает долю в пуле ипотечных кредитов и право на pro rata финансовых потоков. Выплаты по процентам плюс плановые и внеплановые (в случае досрочного погашения) выплаты основных сумм кредитной задолженности ежемесячно передаются инвестору. Как правило, эти ценные бумаги обеспечены гарантиями третьих лиц.
5. Сравнение немецких ипотечных облигаций и сквозных ипотечных ценных бумаг в США
Механизмы функционирования MBS в США и ипотечных облигаций в Германии базируются на концепции использования ипотечных кредитов для обеспечения эмитируемых и реализуемых на рынке капитала ценных бумаг. Отличия этих двух финансовых инструментов отражены в табл. 2.
Таблица 2. Сравнение ипотечных облигаций в Германии и MBS в США
|
Критерии |
Ипотечные облигации (на примере Pfandbrief) |
MBS |
|
|
Тип секьюритизации |
Активы остаются на балансе кредитора (балансовая секьюритизация) |
Активы передаются с баланса кредитора (внебалансовая секьюритизация) |
|
|
Источники платежей по основному долгу и процентам |
Все активы банка |
Денежный поток по ипотечным кредитам, обеспечивающим MBS |
|
|
Распределение рисков: кредитного риска риска досрочного погашения |
эмитент эмитент |
институт вторичного рынка инвестор |
|
|
Защита инвесторов при банкротстве эмитента |
Привилегии при банкротстве: держатели облигаций имеют приоритетное право требования исполнения обязательств за счет ипотечного обеспечения |
Банкротство кредитора не влияет на инвесторов MBS |
|
|
Качество кредитов |
Помимо общих требований к качеству кредитного портфеля, существуют дополнительные законодательные требования к ипотечным кредитам, а также требования, определяющие надежность эмитента |
Законодательных требований нет, определяются бизнес-практикой |
|
|
Структура обеспечения (пула ипотечных кредитов) |
1. Отдельные компоненты активов пула могут быть заменены. 2. В основном однородные активы. 3. Приемлемые активы регулируются законом (требование определенного LTV, методов оценки недвижимости и т.п.) |
1. Отдельные компоненты активов пула не могут быть заменены. 2. В основном однородные активы. 3. Приемлемые активы не обязательно определяются законом, могут определяться на основании практики рынка |
|
|
Процентные платежи |
Обычно годовые |
Обычно месячные |
|
|
Выплата основного долга |
Разовый платеж в конце периода |
Амортизация и возможность досрочного погашения |
Таким образом, при выпуске ипотечных облигаций ипотечный кредитор оставляет кредиты на своем балансе. Ипотечный кредитор в данном случае объединяет три процесса: предоставление кредитов, их группировку в обеспечение ипотечных ценных бумаг и эмиссию ипотечных ценных бумаг.
Предоставление ипотечных кредитов и выпуск MBS представляют собой несвязанные процессы. Кредитные институты либо сами создают специальные организации -- special purpose vehicle (SPV) и продают им кредиты, либо продают кредиты операторам вторичного рынка. Функции SPV состоят в получении денег от кредиторов и осуществлении связанных с этим процедур (таких, например, как реструктуризация денежного потока). SPV также эмитируют сквозные ипотечные ценные бумаги, которые продаются инвесторам. Кредитор осуществляет функции обслуживания кредитов, например сбора платежей, и другие связанные с этим функции, получая за это установленную плату.
«Джинни Мэй», «Фредди Мак» и «Фэнни Мэй» постоянно выпускают подобные ценные бумаги и в ряде случаев берут на себя кредитный риск.
При выпуске ипотечных облигаций большинство рисков остаются у кредитора, но он получает возможность приобрести более дешевые ресурсы по сравнению с ресурсами, получаемыми через выпуск MBS. Кредиторы, эмитирующие ипотечные облигации, выделяют из общего портфеля активов ипотечные кредиты, обеспечивающие ипотечные облигации, что в случае банкротства эмитента позволит удовлетворить интересы инвесторов. Кроме того, ипотечные облигации являются предметом банковского надзора.
MBS-инвестор покупает ценные бумаги, обеспеченные денежным потоком по кредитам, но не другими ресурсами кредиторов. Инвестор, приобретая MBS, принимает решение, оценивая общий денежный поток SPV, структуру ценных бумаг, качество предоставляемых гарантий, поскольку берет на себя кредитный риск и риск досрочного погашения.
«Джинни Мэй», «Фредди Мак» и «Фэнни Мэй», организуя при помощи SPV выпуск подобных сквозных ипотечных ценных бумаг, в большинстве случаев берут на себя также кредитный риск.