. Реконструированное здание.
. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.
. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
. Качественный ремонт «евростандарт».
. Достаточная парковка и удобный доступ.
. Современные лифты.
. 24-часовая охрана.
. Профессиональный арендодатель.
. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
. Профессиональная управляющая компания.
Класс В2:
. Центральное месторасположение.
. Отремонтированное здание.
. Качественный ремонт «евростандарт».
. Возможен не очень удобный доступ.
. 24-часовая охрана.
. Профессиональный арендодатель.
. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
. Профессиональная управляющая компания.
Класс С1:
. Центральное месторасположение.
. Косметически отремонтированное здание.
. Эффективная планировка этажей.
. Качественный ремонт.
. 24-часовая охрана.
. Опытный арендодатель.
. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
. Наличие в здании управляющей структуры.
Класс С2:
. Различное месторасположение.
. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера.
. 24-часовая охрана.
. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
. Наличие в здании управляющей структуры.
Класс D:
. Различное месторасположение.
. Не очень удобный доступ.
. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
. Дешевый ремонт.
. Охрана.
. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
. Отсутствие в здании управляющей структуры.
В различных регионах России эта классификация может не совпадать
Среди факторов, которые влияют на
привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий
либо на их территории (класс D), можно выделить:
Положительные
Отрицательные
Низкие
арендные ставки. Возможность организации собственного производства на
территории соседнего предприятия. Возможность использования складских
помещений завода. Близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.
Удаленность
от центра города. Невысокий уровень предоставляемого сервиса. Расположенность
в экологически неблагоприятных районах. Зависимость здания от инженерной
инфраструктуры предприятия - прежнего владельца.
.Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая
недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются.
Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150
парковых мест.
. Магазины и торговые комплексы. Как показал
опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения
многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных
автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и
остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются
расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре,
возле крупной магистрали. Так, например, различными будут количество
парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих
бытовых услуг и пр.
Регионы страны находятся в разных экономических
условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России
процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден.
Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению
с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного
благоприятствования .
. Промышленная (индустриальная)
недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее
время по основной массе объектов приватизации происходит определение
собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний
анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав
продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав
нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому
назначению. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать
пустые корпуса заводов и фабрик в 5 - 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими
в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не
находят эффективного собственника. Почему?
Причин несколько:
. Промышленная застройка 60 - 80 гг. не отвечает
требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных
вложений.
. В настоящее время основной потребитель
промышленной недвижимости - малые предприятия, требующие для своего развития
объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие
железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие
здания, имеющие автономные коммуникации.
. Как правило, требования потенциальных
арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.
. Собственники промышленной недвижимости
предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом
устанавливают завышенные цены.
. Более-менее полная и точная информация о
промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д.
отсутствует.
Все это придает рынку промышленной недвижимости
стихийный и непредсказуемый характер.
Категория А. Объекты недвижимости, используемые
владельцем для ведения бизнеса:
объекты недвижимости, используемые для ведения
определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная
недвижимость);
неспециализированная недвижимость - обыкновенные
здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются
в аренду.
Категория В. Объекты недвижимости для
инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения
дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал.
Категория С. Избыточная недвижимость - земля со
зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса
сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимость.
Заключение
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что
в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие
сходные характеристики функционирования, что определяет возможность
единообразных подходов к их оценке. А также можно сказать, что классификация
объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более
успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает
разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
Разумеется, обеспечить единый подход при
составлении классификации непросто, особенно тогда, когда вокруг все постоянно
изменяется. Российский рынок недвижимости сравнительно молод, но развивается
стремительными темпами. Появляются новые строительные технологии и материалы,
растут требования покупателей к качеству такой продукции. Соответственно и
принадлежность объекта к той или иной категории величина отнюдь не застывшая.
Практическое значение различных классификаций
объектов недвижимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко
получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или
помещения, а также определить диапазон возможной стоимости жилья.
С экономической точки зрения недвижимость
следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования
и надежный инструмент генерирования дохода. На юридическом уровне недвижимость
- совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с
учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно
гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или
передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и
предприятиям, т. е. свободно распоряжаться своей собственностью.
Сегодня именно объекты недвижимости
представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны. И это
понятно - объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и
капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения
эффективной предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью -
это не только и не столько право на обладание благом, сколько обязанность его
эффективного использования и сохранения, сопряженная подчас с немалыми
затратами. В связи с этим возрастает потребность в системе профессиональных
знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектов недвижимости.
Список литературы
Нормативно-правовые акты:
1.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001
№136-ФЗ (ред. 10.09.2009).
.Гражданский кодекс РФ (часть
первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. От 09.09.2009).
Дополнительная литература:
3.Введение в экономику недвижимости:
учебное пособие/ И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.:КНОРУС, 2010.-184
с.4.Грабовский П. Г. Экономика и управления недвижимостью. М.: «Смолин Плюс»,
2011.-360с.
.Оценка недвижимости: Учебник / Под ред.
А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2012. - 496 с.
.Управление недвижимостью:
Учебник/под ред. С.Н. Максимова.-М.: Издательство «Дело», 2011-432
с.7.Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.:
Феникс, 2010. - 320 с.
Интернет-ресурсы:
8.http://ru.wikipedia.org -
универсальная энциклопедия.