Только суд вправе решать, подлежит ли лицо выселению из занимаемого жилого помещения, а ЖК РФ лишь указывает основания и порядок выселения, которым должен руководствоваться суд при вынесении соответствующего решения.
Фактически выселение означает лишение жилища человека, проживающего в нем постоянно или временно, но не имеющего или утратившего право на дальнейшее проживание в нем.
С одной стороны, выселение является правовым понятием. На практике же понятие “выселение” чаще всего употребляется, чтобы характеризовать процесс, порядок принудительного освобождения жилья. Выселение в последнем случае представляет собой определенный порядок действий, направленный на освобождение жилого помещения.
Целью выселения всегда является освобождение жилого помещения. Вторичными целями могут быть: избежание несчастных случаев (например, в случае аварийности жилья); восстановление социальной справедливости (например, в случае самовольного захвата жилья); восстановление нарушенных прав третьих лиц (например, в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей); восполнение доходной части бюджета (например, в случае выселения за систематическое невнесение платы за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги) и т.п[6].
Выселение граждан из жилых помещений производится в судебном порядке:
- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
- с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
- без предоставления других жилых помещений (ст.84 ЖК РФ).
В соответствии со статьей 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, если:
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
- жилое помещение признано непригодным для проживания;
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст.90 ЖК РФ).
Без предоставления другого жилого помещения граждане могут быть выселены в следующих случаях:
- если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение;
- выселение граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
жилищный право гражданин судебный выселение
2.2 Выселение с предоставлением других жилых помещений
Рассмотрим две группы оснований выселения граждан с предоставлением других жилых помещений. Первая из них, как было указано выше, это выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. В соответствии со ст.85 ЖК, выделяются четыре случая такого выселения. Разберем их более подробно.
Первое основание - выселение из жилого помещения в доме, подлежащем сносу.
Статья 86 ЖК РФ гласит: “Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма”.
Выселение по рассматриваемому основанию предусматривается в случае сноса многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение. Как правило, подобного рода ситуации возникают, когда земельный участок, на котором находится такой дом, отводится для государственных или общественных нужд.
Решение о сносе дома принимается органами государственной власти или органами местного самоуправления.
На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28 января 2016 г. N67, утвердившим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Снос жилого здания может производиться, во-первых, в связи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией; во-вторых, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
В первом случае государственные или муниципальные нужды могут быть обусловлены планируемой на земельном участке, где расположен дом, важной застройкой территории, которая отвечает общественным интересам (например, гидроэлектростанция, художественный музей и т.д.).
Подробнее рассмотрим второй случай, когда снос здания производится в связи с тем, что дом является непригодным для дальнейшего проживания в нем. Чаще всего снос домов обусловлен именно физическим износом и истечением срока эксплуатации домов.
Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется специально созданной межведомственной комиссией. Комиссия для признания дома, являющегося федеральной собственностью, подлежащим сносу создается федеральным органом исполнительной власти.
Для признания подлежащим сносу дома, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципального образования, комиссия соответственно создается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Перед тем как принять решение о сносе дома, комиссия должна принять и рассмотреть заявление заявителя и прилагаемые к нему документы; определить состав привлекаемых в комиссию экспертов проектно-изыскательских организаций; провести работу по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений в доме для постоянного проживания; составить акт обследования и заключение.
Дом может быть признан комиссией аварийным по следующим причинам:
- если он расположен в зоне селевых потоков, оползней, снежных лавин и пр.;
- если имеются деформации фундамента, стен, несущих конструкций здания вследствие их износа или в результате пожара, взрыва, землетрясения, просадки грунта.
На основании результатов работы соответствующий орган исполнительной власти принимает окончательное решение о признании дома аварийным: исполнительный орган федеральной государственной - если дом относится к федеральной собственности; орган исполнительной государственной власти субъекта РФ - если дом относится к собственности субъекта РФ; орган местного самоуправления - если дом относится к муниципальной собственности.
Принятое решение может быть обжаловано только в судебном порядке. Граждане должны извещаться о признании дома аварийным путем направления им копии соответствующего решения.
Жилые помещения по договору социального найма при сносе домов предоставляются населению в виде отдельных квартир в жилищном фонде социального использования.
Причем размер общей площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать социальной норме для семьи данной численности на дату принятия решения об отселении. Жилье отселяемым гражданам предоставляется по договору социального найма в виде отдельных квартир в пределах городской черты. При этом если предоставляется одна квартира, она должна быть предоставлена в пределах района проживания, если две и более - в районе проживания предоставляется хотя бы одна квартира.
Размер общей площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать социальной норме для семьи данной численности и не может быть менее площади квартиры, занимаемой до переселения.
Следующее основание - когда жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (в первую очередь ЖК РФ и Градостроительного кодекса РФ).
Быть заявителем, который обращается в орган местного самоуправления, может собственник помещения или лицо, действующее от его имени по доверенности. Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, перечислен исчерпывающим образом в п.2 ст.23 ЖК РФ.
Условия, когда перевод жилого в нежилое помещение невозможен в силу фактически существующих и объективно не устранимых причин, являются следующими (п.п. 2-3 ст.22 ЖК РФ):
- когда доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
- когда отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, в жилом помещении зарегистрирована семья или квартира обременена правом завещательного отказа);
- если квартира расположена не на первом этаже указанного дома или если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми (для квартир).
На практике порядок перевода состоит из нескольких условных этапов:
- разработка проектной документации на переводимое помещение;
- подготовка технической документации;
- подача заявления о переводе в орган местного самоуправления и получение решения этого органа;
- проведение переустройства, перепланировки или иных видов работ, если орган местного самоуправления указал на необходимость их проведения;
- получение акта приемочной комиссии;
- государственная регистрация помещения в качестве нежилого (путем внесения изменений в ЕГРП).
Следующее основание - выселение из жилого помещения, признанного непригодным для проживания.
Жилое помещение должно быть пригодно для проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием данного помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Чтобы соответствовать санитарным нормам и требованиям, жилое помещение должно иметь установленные нормативами уровни освещенности, инсоляции, шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений, соответствующий микроклимат, воздухообмен (данное требование установлено Федеральным законом “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”).
Пригодность помещения для целей проживания определяется в порядке, который установлен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2016 г. N47.
В частности, “жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта”.
Признание помещения жилым и пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией.
Такая комиссия создается федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ.
К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо, а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.
Многоквартирный жилой дом, который непригоден для проживания, признается аварийным и подлежит сносу или реконструкции.
Можно выделить следующие основания признания помещения непригодным для проживания:
- снижение надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований до недопустимого уровня, вызванное с физическим износом здания;
- изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;