Необходимо отметить, что ипотечный пул - это сгруппированные по определенным конкретной целью сходным характеристикам закладные под недвижимость для дальнейшей перепродажи их на финансовых рынках в различных видах. Поэтому каждый пул содержит уникальный набор кредитов.
Здесь надо сказать, что аналогично продаже права на долевое участие в кредите может быть продано право на долевое участие в самом ипотечном пуле.
Несомненно, новая финансовая технология - продажа ипотечных долгов имеет огромный инвестиционный потенциал, так как позволяет привлекать дополнительные средства в достаточно крупных объемах для пополнения кредитных фондов. Во-первых, при этом такая инвестиционно-финансовая схема не отнимает средства и время основного кредитора на этот процесс, во-вторых, значительно увеличивает число конечных инвесторов и соответственно объем инвестиций, а главное, создает непрерывный цикл ипотечного кредитования.
1.2 Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ
В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.
Формирование государственной программы на федеральном уровне основано на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и предполагает формирование с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.
Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 года «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.
При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США - Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.
Основными функциями Агентства являются:
) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:
разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;
анализ деятельности банков, продающих кредиты;
) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:
покупка ипотечных кредитов;
выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;
) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:
оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
проведение семинаров, учебных курсов;
оказание консультативной помощи;
оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало «Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков» и утвердило его решением Правления Агентства 5 мая 2009г. Стандарт определяет порядок предоставления в 2009 году поддержки гражданам Российской Федерации, являющимся заемщиками по ипотечным кредитам (займам), предоставленным до 1 декабря 2008 года на приобретение, строительство жилого помещения на территории Российской Федерации в целях постоянного проживания в нем. Стандарт применяется в отношении заемщиков, у которых доходы: значительно уменьшились; полностью утрачены в силу сокращения рабочих мест либо сферы деятельности предприятия; полностью утрачены в силу иных причин, вынудивших заёмщика принять решение о прекращении или ограничении своей трудовой деятельности по последнему месту работы; уменьшились в силу существенного роста расходов, в том числе в результате увеличения размера ежемесячных платежей по погашению обязательств по ипотечному кредиту (займу).
Реструктуризация ипотечных кредитов (займов) осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам (займам), в том числе через механизм предоставления стабилизационного займа или заключения договора о совместном предоставлении заёмных средств (смешанный договор), исходя из фактической платёжеспособности заёмщика на дату его обращения за реструктуризацией долга. Цель реструктуризации - оказание помощи и создание заёмщику условий, позволяющих в течение определённого срока, но не более двенадцати месяцев, продолжать исполнение обязательств по Ипотечному кредиту (займу) до восстановления своей платёжеспособности.
С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.
Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека - это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлторы.
Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.
Сегодня количество банков и риэлтерских компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но эти программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.
Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк. Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.
Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.
С 2004г. в Республике Дагестан функционирует Открытое Акционерное Общество «Дагипотека», на которое были возложены полномочия регионального оператора Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Основной целью деятельности «Дагипотеки» является рефинансирование кредитных организаций (банков), осуществляющих ипотечное кредитование жилья, путем приобретения у них прав требования по ипотечным жилищным кредитам (закладных) с последующей их продажей.
Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андеррайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов.
Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.
Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.
Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе - сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.
Проспект эмиссии внесен на регистрацию в ФКЦБ и, соответственно, от конъюнктуры рынка в течение 2 квартала Агентство выйдет на рынок с размещением.
Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового рынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание.
В свою очередь, Агентство для обеспечения сбалансированности господдержки ипотеки на федеральном и региональных уровнях, а также с учетом уже ранее выделенных средств из федерального бюджета, внесло соответствующее предложение по проекту федерального бюджета на 2009 год.
При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны.
Характеризуя ипотечное законодательство, следует отметить, что эффективное развитие ипотечного жилищного кредитования в существенной мере зависит от региональных органов государственной власти и муниципалитетов на местах, основная деятельность которых должна быть направлена на создание собственных региональных программ развития ипотечного кредитования жилья применительно к специфике каждого конкретного региона или муниципального образования. В связи с этим попытаемся коротко охарактеризовать законодательство об ипотечном кредитовании жилья в Республике Дагестан.
Постановлением Правительства РД от 30 мая 2000г. №85 образованна Правительственная Комиссия по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РД, главной целью которой явилась координация деятельности республиканских органов исполнительной власти и органов местного самоуправления по реализации единой политики в сфере ипотечного кредитования жилья, а так же создание соответствующей правовой, нормативно-технической базы для развития ипотеки жилья. Постановлением Правительства РД от 4 июля 2001г. №103 была утверждена Программа долгосрочного жилищного финансирования ипотечного кредитования жилищного строительства в РД. В соответствии с указанной программой в РД создается внебюджетный фонд развития жилищного строительства, финансирование которого на первоначальном этапе будет осуществляться за счет бюджетных ассигнований на возвратной основе, кроме того, программа предусматривает определенные налоговые льготы для организаций, осуществляющих финансирование или строительство жилья.
24 июня 2004г. Народным Собранием РД принят Закон Республики Дагестан «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан» (далее Закон РД), который вступил в действие в июле 2004г. Указанный Закон призван стать основным региональным правовым актом, регулирующим отношения, складывающиеся в сфере ипотечного жилищного кредитования республики. Развивая положения федерального закона, Закон РД устанавливает порядок функционирования и развития в Республике Дагестан ипотечного жилищного кредитования, строящегося на договорных отношениях и направленного на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в республике. Примечательной особенностью является то, что в отличие от федерального закона об ипотеке, который регламентирует отношения связанные с различными видами ипотеки, действие Закона РД распространяется только на отношения связанные с ипотекой жилья, что несомненно подтверждает значимость данного института.
В соответствии со ст.3 Закона РД основными принципами ипотечного жилищного кредитования в республике являются:
долгосрочность и целевое назначение ипотечных кредитов,
рефинансирование кредитных организаций, которые занимаются выдачей ипотечных жилищных кредитов,
защита прав и интересов кредиторов при заключении ипотечных договоров, при обеспечении жилищных - прав граждан-заемщиков и членов их семей.
Закон РД определяет так же круг участников рынка ипотечного жилищного кредитования в РД - это органы государственной власти; органы местного самоуправления; заемщики и инвесторы; уполномоченный Правительством РД орган, осуществляющий координацию деятельности участников рынка ипотеки жилья; внебюджетные фонды и иные организации, осуществляющие свою профессиональную деятельность на территории республики в соответствии с федеральным законодательством и законодательством РД.
Другой особенностью Закона РД является то, что впервые на республиканском уровне устанавливается государственная поддержка граждан, участвующих в ипотечном кредитовании жилья, в частности, в соответствии со ст. 4 Закона РД предусматривается: