К числу граждан - субъектов права на земельные участки сельскохозяйственного назначения относятся также иностранные граждане и лица без гражданства. Они имеют равные права с гражданами Российской Федерации, за исключением права собственности на землю: они не могут иметь на праве собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц или лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Земли, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
В настоящее время в России насчитывается более 260 тыс. крестьянских хозяйств со средним размером сельхозугодий в 43 га на одно хозяйство. При этом более 50% имели площадь землевладений до 20 га.
Правовое регулирование формирования крестьянских (фермерских) хозяйств как субъектов права на землю осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", а также статьей 81 Земельного кодекса РФ и статьями 23, 257 Гражданского кодекса РФ.
Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном труде.
Фермерское хозяйство может быть образовано как группой лиц, так и отдельным лицом. Свою деятельность оно осуществляет без образования юридического лица. Помимо граждан РФ права на создание фермерского хозяйства имеют иностранные граждане и лица без гражданства.
Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут предоставляться или приобретаться на праве собственности или аренды. Иметь земельный участок на праве бессрочного пользования крестьянское (фермерское) хозяйство не может.
Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства может формироваться как за счет земельных долей граждан, прекращающих свое участие в общей долевой собственности на землю, так и путем предоставления земель из фонда перераспределения, а также в процессе совершения сделок купли-продажи, дарения, аренды и других сделок. Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства может находиться и в долевой и в частной собственности его членов.
Крестьянское (фермерское) хозяйство правомочно совершать все виды гражданско-правовых сделок с землей в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
К обязанностям крестьянского хозяйства как субъекта права на землю относится использование земли в соответствии с целевым назначением, сохранение межевых и специальных знаков, осуществление природоохранных мероприятий, своевременная плата за землю и так далее.
Земли, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства
Земельные отношения по поводу ведения личного подсобного хозяйства регулируются как нормами Земельного кодекса РФ, так и нормами Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве".
Личное подсобное хозяйство является особой формой предпринимательской деятельности граждан по производству и переработке сельскохозяйственной продукции и ведется, как правило, членами одной семьи, но может вестись и отдельным гражданином. Право на получение земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства имеют все совершеннолетние и дееспособные граждане, постоянно проживающие в сельской местности.
Земельные участки для целей ведения личного подсобного хозяйства предоставляются органами местного самоуправления в собственность или в аренду по устанавливаемым ими же нормам. При предоставлении в аренду нормы могут и не устанавливаться. В пределах этих норм участки в собственность предоставляются, как правило, за плату. Земельные участки, полученные гражданами на праве пользования или пожизненного наследуемого владения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, сохраняются за ними на этом праве и в том размере, в каком они были предоставлены. При этом граждане могут приватизировать такие участки на безвозмездной основе. Гражданам разрешается увеличивать размеры земельных участков за счет своих земельных долей. В целях компактной застройки населенного пункта часть земельного участка может быть выделена за пределами его границ (полевой участок). Участок, расположенный при доме, считается приусадебным. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Законодательство вводит ограничение предельной площади земель, предоставляемых для этих целей на праве собственности и аренды. Такие нормы устанавливаются законом субъектов РФ. При этом превышающая норму часть земельного участка должна быть отчуждена в течение года со дня возникновения прав на этот участок, либо в этот же срок должна быть осуществлена государственная регистрация этих граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или фермерского хозяйства.
Граждане, имеющие на праве собственности земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, могут совершать с ними все предусмотренные законом сделки.
Правовой режим использования указанных земельных участков определяется нормами, установленными статьями 40, 41, 42 Земельного кодекса РФ. Часть участка может быть занята жилыми и хозяйственными постройками и сооружениями, остальная должна использоваться по целевому назначению (для производства сельскохозяйственной продукции). Основной обязанностью правообладателей этих участков является рациональное и эффективное использование земли с учетом природоохранных требований. Несоблюдение этих обязанностей может послужить основанием для принудительного изъятия земельного участка.
Земли, предоставленные гражданам для садоводства, огородничества и дачного строительства
Садоводство, огородничество и дачное строительство являются одними из наиболее распространенных видов землевладения и землепользования граждан на землях сельскохозяйственного назначения. Этот вид сельскохозяйственного землепользования достаточно распространен - в России около 18 млн. садоводов, обрабатывающих по 0,06 га, 10 млн. дачников и несколько миллионов огородников, не возводящих на своих участках зданий и сооружений кроме легких строений для хранения инвентаря. Особенностью этих видов землевладения является то, что подавляющее большинство его субъектов - это граждане, проживающие в городах и поселках городского типа. Эти отношения регулируются Законами "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".
Необходимо отметить, что земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства (дачного строительства), по своему целевому назначению не относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Это обусловлено тем, что дачный земельный участок - это участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха и только с правом выращивать сельскохозяйственные культуры, которым гражданин может никогда не воспользоваться.
Нормы предоставления земельных участков для садоводства, огородничества и дачного хозяйства устанавливаются законодательством субъектов РФ с учетом норм, содержащихся в федеральных нормативно-правовых актах. Закон устанавливает и ограничения права граждан на предоставление земельных участков для этих целей. Так, наличие у гражданина садового, огородного или дачного земельного участка является основанием для отказа в предоставлении нового участка, если оно приведет к превышению установленных предельных норм предоставления.
3. Особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения
) сохранение целевого использования земельных участков;
) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%.
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. земля сельскохозяйственный правовой оборот
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.
В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
В случае если поданы два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи арендатором заявления в письменной форме в уполномоченный орган государственной власти либо местного самоуправления.
Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее 5 лет.
Помимо рассмотренных выше особенностей, необходимо так же рассмотреть сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом положений Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, передать долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом.
Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.
Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
4. Особенности изменения правового режима земель сельскохозяйственного назначения. Прекращение прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения
Перевод земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения в иные категории регулируется в соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
) с консервацией земель;
) созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
) установлением или изменением черты населенных пунктов;
) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;
) включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
) строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты), при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
) выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
) добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
) размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования, при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев, указанных в пунктах 3, 6, 7 вышеприведенного перечня.
Прекращение прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения осуществляется в основном в соответствии с общими правилами, установленными земельным законодательством.
Основаниями для прекращения прав на землю служат:
сделки по отчуждению земельных участков (купля-продажа, дарение, мена, наследование);
изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
конфискация земельного участка на основании судебного решения;
принудительное прекращение прав на земельные участки в случае ненадлежащего их использования;
добровольный отказ от прав на земельный участок.
Все перечисленные основания и порядок прекращения прав на землю предусмотрены соответствующими статьями Земельного и Гражданского кодексов РФ. Закон об обороте земель лишь несколько конкретизирует основания и порядок принудительного изъятия сельскохозяйственных земель.
В частности, пунктом 1 статьи 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливается исчерпывающий перечень случаев, которые следует квалифицировать как ненадлежащее использование земель. К ним относится:
использование земель не в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
использование земельных участков способами, приводящими к деградации, засорению, загрязнению, захламлению земель; отравлению, порче, уничтожению почвенного плодородия.
Вышеуказанным Законом также предусмотрен особый порядок прекращения права собственности на землю лиц, суммарная площадь которых превышает установленную предельную норму. Превышающая норму часть земельного участка должна быть отчуждена самим собственником в течение года со дня вступления в силу вышеуказанного закона. В случае нарушения собственником указанных требований сверхнормативная часть земельного участка подлежит отчуждению принудительно по судебному решению. При отсутствии покупателя земельный участок выкупается органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Заключение
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения устанавливает целый ряд особенностей их использования, оборота, а также регулирует субъектный состав лиц, которые могут обладать правами и обязанностями в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения.
При этом необходимо отметить, что наличие особенностей и использования и оборота сельскохозяйственных земель непосредственно обусловлено особым их статусом в качестве крайне важного и одного из основополагающих направлений народного хозяйства и обеспечения безопасности государства.
Правовой режим можно охарактеризовать как совокупность нескольких элементов: объекта регулирования - земель определенной категории; системы специально уполномоченных государственных органов федерального и регионального уровня, а также органов местного самоуправления; субъектного состава - совокупности лиц, обладающих (либо имеющих право на обладание) правами и обязанностями в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения; совокупности прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель. При этом права и обязанности субъектов зависят как от особенностей земли - используемого объекта, так и от правового статуса самих субъектов.
Взаимодействие элементов между собой в рамках соответствующих правоотношений урегулировано совокупностью специальных правовых норм:
Таким образом, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения обладает как общими элементами регулирования, присущими иным категориям земель (возможность приобретать и отчуждать права владения, пользования и распоряжения земельными участками; включение в субъектный состав как физических, так и юридических лиц; наличие системы органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих нормативное и нормативно-правовое регулирование отношений в области землепользования и ряд других), так и специальными элементами регулирования (особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения; специальные случаи и основания изъятия таких земель; закрытый перечень оснований для перевода земель данной категории в иные и ряд других, рассмотренных в настоящей работе).
Список литературы
Нормативные акты
1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013).
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013).
.Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
.Федеральный закон от 30.04.1999 N 82-ФЗ (ред. от 05.04.2009) "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации".
.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.09.2013).
.Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.09.2013).
.Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
.Федеральный закон от 11.06.2003 №74-ФЗ (ред. От 25.12.2012) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".
.Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 21.06.2011) "О личном подсобном хозяйстве".
.Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
.Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".
.Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".
Специальная литература 14.Земельное право. Курс лекций. Учебное пособие/ И.С. Ковалева. - М.: Книжный мир, 2009. - 128 с.
.Земельное право: учебник/ В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин и др. - М.: Частное право, 2010. - 344 с.
.Земельное право: учебник / С. А. Боголюбов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2011. - 402 с.
.Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н.Г. Жаворонковой, И.О. Красновой. - М.: Издательство Юрайт, 2013. - 580 с.