Учет градостроительной ценности территории при прогнозировании стоимости объекта недвижимости
Калиев А. Ж., доктор с/х наук, профессор
Пятаев А.А., студент
Оренбургский государственный университет
Статья посвящена вопросам учета градостроительной ценности территории при прогнозировании стоимости объекта недвижимости. Проанализированы понятия «устойчивое развитие территории» и «градостроительная ценность». Рассмотрены факторы градостроительной ценности территории, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Показан алгоритм расчета показателя градостроительной ценности.
Ценность территории комплексно отражает все характеристики конкретного участка, приобретенные в процессе его освоения. Любая градостроительная территория в свое время была природным участком с определенным уровнем ценности. Однако в результате антропогенных, техногенных и прочих нагрузок произошло кардинальное изменение качественных характеристик территории, при этом, как правило, снижалась природно-экологическая оценка и повышался уровень социальной освоенности. Современный уровень освоенности территории - это результат и одновременно этап длительного исторического процесса взаимодействия населения с природной средой.
В настоящее время развитие рынка недвижимости является одним из наиболее важных показателей, определяющих уровень развития экономики города. Рынок недвижимости развивается не линейно и равномерно, а циклами, которые в его развитии происходят в разное время, и связаны с экономическими циклами. По состоянию и развитию рынка недвижимости можно характеризовать тенденции в развитии экономики. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, то ситуация в экономике будет только ухудшаться и, наоборот. Поэтому экономически целесообразно обеспечивать устойчивое развитие городских территорий.
В статье 2 Градостроительного кодекса РФ указано, что устойчивое развитие территорий - это «обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений». Определение, приведенное выше, в целом соответствует основной идее концепции устойчивого развития, т.е. в ней соблюден баланс между потребностями и ограничениями, учтена возможность взаимосвязанного решения экономических, экологических и социальных проблем.
Согласно СП 14-101-06 «Примерное положение о службе градостроительного кадастра субъекта Российской Федерации, города (района)»:
Градостроительная ценность - это «мера способности территории удовлетворять определенным общественным требованиям к ее состоянию и использованию».
Для градостроительной ценности территории определен список факторов (требований), влияющих на оценку с позиций различных видов функционального использования:
1. Локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, сейсмики и т.д. Так, низкая несущая способность грунтов влечет за собой удорожание строительства для всех функций, но в разной степени: для многоэтажной застройки в большей степени, чем для одноэтажной, и как следствие - снижает стоимость земель;
2. Экологические факторы, связанные с угрозой жизни и здоровья людей в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв. Так, загрязненность воздуха в конкретном квартале наносит больший ущерб жилью и тем более больнице, чем промышленному производству, и как следствие - снижает стоимость земель;
3. Факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования. Например, отчуждение земель сельскохозяйственного использования связано с соответствующими затратами, выливающимися в удорожание строительства для любого вида использования;
4. Коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и на пассажиро- и грузоперевозки. Например, размещение жилья на периферии города связано с большими затратами времени людей на передвижение к месту работы и т.д. и тем самым снижает стоимость земель этих территорий;
5. Инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в локальную (внутриквартальную) и общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры. Так, наличие внутриквартальных инженерных сетей снижает предстоящие затраты на размещение жилья и других функций и увеличивает тем самым стоимость земель;
6. Факторы престижа и репутации районов города с позиций различных функций. Скажем, высокая престижность района с позиций массовой жилой застройки имеет следствием увеличение стоимости земель этого района.
Индикатором градостроительной ценности территории можно считать рыночную стоимость объекта недвижимости данного вида использования.
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, складывающаяся на момент оценки в месте ее проведения на основании спроса и предложения. Определение рыночной стоимости производится оценщиками, осуществляющими свою деятельность в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности».
Анализ градостроительной ценности предусматривают выполнение ряда последовательных взаимосвязанных действий (алгоритм расчета градостроительной ценности).
Первое - разделение территории поселения на оценочные (планировочные) участки в целях необходимой и достаточной дифференциации её.
Второе - установление состава и наличия факторов, формирующих стоимость земельных участков.
Третье - установление для каждого участка факторов влияния на его стоимость.
Четвертое - расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.
Пятое - оценка рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам.
Шестое - перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные участки поселения с учетом разработанных коэффициентов относительной ценности территории (коэффициентов дифференциации].
Седьмое - увязка границ оценочных участков с границами кадастровых кварталов и перенесение кадастровой стоимости от оценочного участка к кадастровому кварталу.
При прогнозировании функционального использования территории расчет стоимости объекта недвижимости на основе градостроительной ценности играет важную роль. Таким образом, градостроительная ценность определяется с целью выявления наиболее эффективного использования территории, а так же для получения максимальной выгоды.
градостроительный стоимость недвижимость ценность
Список литературы
1. Святоха Ю.А., Петрищев В.П. Использование геоинформационных технологий в ценовом мониторинге жилья в г. Оренбурге. // Вестник Оренбургского государственного университета. - Оренбург, 2009. - № S10-2. С. 149-150.