Материал: Законодательства система гражданского права

, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и иные помещения предназначенные для проживания. Жилые помещения могут принадлежать гражданам на праве частной собственности. Собственнику жилого помещения принадлежат права владения, пользования и распоряжения им. Единственным условием осуществления эиих прав является соблюдение целевого назначения жилого помещения.

Жилые помещения предназначены только для проживания граждан. В этих помещениях не допускается размещение собственником промышленного производства, а также размещение предприятий, учреждений и организаций.

Одним из способов приобретения права собственности является приватизация. Под ней понимается передача на безвозмездной основе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную при согласии всех совместно проживающих членов семьи.

Жилое помещение может быть передано в совместную или долевую собственность. Право собственности на жилое помещение возникает с момента его государственной регистрации в установленном порядке.

Собственник квартиры в многоквартирном доме имеет долю в праве собственности на общее имущество дома — несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Отчуждение этой доли невозможно отдельно от права собственности на квартиру.

Для обеспечения надлежащей эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме собственники жилых помещений вправе образовывать товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья — это добровольное некоммерческое объединение домовладельцев — собственников помещений, объединившихся для совместного управления кондоминиумом.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, лестницы, лифты, крыши, технические этажи и подвалы, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства.

Домовладельцы обязаны:

• 
  обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества;
  
• 
  нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества;
  
• 
  оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение и иные коммунальные услуги;
  
• 
  оплачивать налог на недвижимое имущество.
  

Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме.

Члены семьи, проживающие совместно с собственниками, имеют право пользования жилым помещением. В случае прекращения семейных отношений с собственником данные лица сохраняют право пользования этим помещением. Они также солидарно с собственником несут ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (уплата налогов, сборов и иных платежей).

Члены семьи несут солидарную ответственность с собственником. В случае перехода права собственности к другому лицу члены семьи сохраняют свое право на пользование имуществом. Они также вправе требовать устранения нарушений своих прав как от собственника, так и от других лиц.

Право собственности на жилое помещение прекращается по общим основаниям.

Дополнительно законодательство предусматривает возможность продажи с публичных торгов жилого помещения по решению суда, в случае если:

• 
  собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо допускает разрушение жилого помещения;
  
• 
  после предупреждения органа местного самоуправления об устранении данных нарушений продолжает совершать названные действия;
  
• 
  орган местного самоуправления в судебном порядке требует продажи жилого помещения и вычета из данной суммы средств на устранение нарушений.
  

ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

Под ограниченным вещным правом понимается установленное законом право пользования в ограниченном виде чужим имуществом в своих интересах.

Виды ограниченных вещных прав:

• 
  вещные права юридических лиц — право хозяйственного ведения и оперативного управления;
  
• 
  ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков (сервитут);
  
• 
  права ограниченного пользования недвижимым имуществом.
  

К правам ограниченного пользования недвижимым имуществом относятся:

право членов семьи собственника жилого помещения — члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением по его назначению. Данное право сохраняется за ними даже в случае:

перехода права собственности к другому лицу;

прекращения семейных отношений с собственником.

Члены семьи несут с собственником солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным помещением; право пожизненного пользования жилым помещением. Такое право возникает у гражданина в случае договорных отношений. Так, по договору пожизненной ренты ее получатель имеет право пользования жилым помещением, переданным по данному договору. При этом получатель ренты не вправе распоряжаться им и сохраняет свое право при смене собственника помещения.
ПРАВО ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ И ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ

Право хозяйственного ведения — право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в пределах, установленных законом.

Особенности данного права:

• 
  субъект — государственные и муниципальные предприятия, кроме казенных;
  

• 
  объектом данного права являются имущество — здания, сооружения, оборудование и т.д., переданное собственником на баланс предприятия;
  
• 
  собственник определяет пределы пользования переданным имуществом;
  
• 
  предприятие не вправе продавать переданное недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог или иным способом распоряжаться им без согласия собственника, движимым имуществом предприятие вправе распоряжаться самостоятельно.
  

Собственник на переданное имущество сохраняет лишь ряд полномочий (так, он лишается полномочия пользования и владения):

• 
  решает вопросы создания предприятия (предмет и цели его деятельности, назначает руководителя);
  
• 
  решает вопросы реорганизации и ликвидации;
  
• 
  осуществляет контроль за использованием переданного имущества по назначению;
  
• 
  имеет право на получение части прибыли от использования имущества.
  

Право оперативного управления — право казенного предприятия, учреждения владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним собственником имуществом в соответствии с целями деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Особенности данного права:

• 
  субъектами являются казенные предприятия (коммерческие организации) и учреждения (некоммерческие учреждения);
  
• 
  объект данного права — все виды имущества, закрепленного за собственником, при этом он имеет право изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество;
  
• 
  право оперативного управления имеет целевой характер, который должен соответствовать целям деятельности, заданиям собственника и назначению имущества;
  
• 
  собственник несет субсидиарную ответственность по долгам казенных предприятий и учреждений.
  

Право оперативного управления казенным предприятием включает следующие условия:

• 
  имущество, закрепленное за казенным предприятием, может отчуждаться только с согласия собственника;
  
• 
  произведенную продукцию казенное предприятие реализует самостоятельно, если иное не установлено законом;
  
• 
  доходы, полученные казенным предприятием, распределяются также собственником.
  

Право оперативного управления учреждением состоит в том, что учреждение:

• 
  не вправе отчуждать или иным образом распоряжаться закрепленным за ним имуществом даже с согласия собственника;
  
• 
  имеет право распоряжения на доходы, полученные в результате осуществления разрешенной уставными документами деятельности, самостоятельно распоряжаться имуществом, приобретенным на эти доходы. Такое имущество учитывается на отдельном балансе и не может быть изъято по решению собственника;
  
• 
  несет ответственность перед кредиторами только в размере находящихся в его распоряжении денежных средств. При их недостаточности субсидиарную ответственность несет собственник.
  

Право хозяйственного ведения и оперативного управления возникает в момент передачи имущества государственным и муниципальным предприятиям, казенным предприятиям и учреждениям, если иное не установлено законом или собственником, а прекращается по общим основаниям, а также по решению собственника в случаях правомерного изъятия имущества.

В случае смены собственника переданного или закрепленного имущества предприятия и учреждения сохраняют право хозяйственного ведения или оперативного управления на принадлежащее им имущество.
СЕРВИТУТ: ПОНЯТИЕ, ОБРЕМЕНЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ

Под сервитутом понимается право требовать от собственника предоставления права ограниченного пользования его имуществом. Это один из видов ограниченных вещных прав.

Сервитут может быть частным или публичным.

Частный сервитут устанавливается в интересах одного или нескольких лиц — использование соседнего земельного участка для прохода на свой участок, публичный — неопределенного круга лиц — прокладка и эксплуатация линий электропередачи.

Сервитут может быть срочным и постоянным.

Объектами права ограниченного пользования чужим имуществом являются земельный участок, здания и сооружения и другое недвижимое имущество.

Сервитут на земельный участок устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника соседнего земельного участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Особенности сервитута на земельный участок:

• 
  устанавливается сервитут в интересах собственника, субъекта права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) владения на соседний земельный участок;
  
• 
  устанавливается сервитут по соглашению сторон и подлежит государственной регистрации в порядке регистрации прав на недвижимое имущество или на основании решения суда по иску лица, требующего установления сервитута;
  
• 
  обременение земельного участка не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения;
  
• 
  собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование участком;
  
• 
  в случае, если установление сервитута делает невозможным использование земельного участка по назначению, собственник вправе требовать в судебном порядке его прекращения;
  
• 
  при переходе права собственности к другому лицу сервитут сохраняется;
  
• 
  сервитут не может отчуждаться путем купли-продажи, залога и т.д. лицам, не являющимся собственниками имущества, для обеспечения пользования которым он был установлен;
  
• 
  в случае отпадения оснований, для которых сервитут был установлен, он может быть прекращен по требованию собственника земельного участка.
  

Сервитут на здания и сооружения.

Право ограниченного пользования чужим имуществом может быть установлено и в отношении зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. В таких случаях применяются правила для обременения сервитутом земельных участков.

Публичный сервитут предусматривается законами и нормативными актами Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Публичный сервитут охватывает:

• 
  проход или проезд через земельный участок;
  
• 
  использование в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
  
• 
  размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
  
• 
  проведение дренажных работ на земельном участке;
  
• 
  забор воды и водопой;
  
• 
  прогон скота через земельный участок;
  
• 
  сенокос или пастьбу скота на земельных участках в определенные сроки;
  
• 
  использование в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме;
  
• 
  проведение изыскательских, исследовательских и других работ;
  
• 
  свободный доступ к прибрежной полосе.