Материал: 652

ЗАДАНИЕ 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Требуется: рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.

Исходные данные. Во всех вариантах принято, что объекты недвижимости находятся в частной собственности. Земельные участки, на которых размещены здания, находятся в аренде. В табл. 2 указаны

6

3. Анализируется рынок недвижимости [3]. Выделяется сегмент рынка в зависимости от назначения оцениваемого объекта. Определяются следующие показатели:

-уровень и динамика изменения арендных ставок;

-уровень и динамика изменения удельного показателя стоимо-

сти;

С. Пр меры результатов анализа рынка доступны в открытых источн ках, оценочных отчетах и на сайтах аналитических компаний.

- соотношение количества предложений по продаже и аренде

соответствующих объектов недвижимости.

- друг е показатели, характеризующие сегмент рынка, к кото-

рому относ тся объект оценки.

диаграммнаиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке условиях конкуренции, когда стороны

В данном разделе обязательно приведение графиков, таблиц и

4. Выполняется расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом. Рыночная стоимость объекта оценки -

сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы-

ведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

ем точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ. Стоимость замещения объекта оценки - это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном.

Для определения стоимости восстановления или замещения необходимо знать год постройки здания, площадь и объем оцениваемо-

7

го объекта, материал конструкций. Чаще всего при отсутствии сметной документации используют данные укрупненных показателей стоимости строительства, приведенные в различных сборниках. При этом необходимо перевести посредством индексов стоимость строительства к периоду выполнения расчетов. Ввиду того, что стоимость по различным видам работ и материалам менялась неодинаково, возникает необходимость при расчетах определять индексы к ценам для различных элементов. Пример представлен в табл. 3.

4.2. Оцен вается совокупный износ, включающий физический, моральный эконом ческий. Под накопленным износом понимается общая потеря сто мости объектом на момент оценки в процентном

б износ (т.е. износ, которыйАможет ыть устранен в результате текуще-

го ремонта) включает в се я плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Износ считается исправимым, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая

при этом стоимость.

8

Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.

Внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической об-

СРешающее значение при оценке недвижимости имеет физический износ. Данные для его определения можно найти в техническом паспорте здан я с последующей актуализацией до уровня текущего времени. При отсутствии технического паспорта расчет износа про звод тся самостоятельно в соответствии с требованиями

становки друг х качественных параметров окружения.

периода4.3. Определяется при ыль инвестора. Расчет возможно производить по формуле Е.С. Озерова. При этом необходимо осознавать

нормат вных документов, пример приведен в табл. 4.

масштаб полученной ц фры во из ежание потери здравого смысла.

5. Расчет стоимости сравнительным подходом. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объектаДоценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Расчет включает следующие этапы.

5.1. Выбор объектов аналогов. налог объекта оценки — сход-

Следует проверить найденную информацию на предмет исключения ошибок и дублей. Количество аналогов принимать не менее 5.

ный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условияхИнформация. по объек- там-аналогам может быть принята по данным открытых источников.

5.2. Выбор элементов сравнения. Элементы сравнения – это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К обязательным критериям выбора элементов сравнения сопоставимых объектов-аналогов относятся: право собственности на недвижимость, условия финансирования, местоположение, физические характеристики.

9

5.3. Расчет посредством внесения корректировок к известным стоимостям объектов-аналогов (табл. 5).

Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

Таблица 4

Пример к определению физического износа

10