Материал: Postateyny_kommentariy_k_Grazhdanskomu_kodexu_1_tom
5. Когда в договоре аренды установлена неустойка за просрочку внесения арендных платежей, данная
неустойка подлежит взысканию с арендатора по требованию арендодателя и за несвоевременное внесение
арендной платы за использование арендованного имущества в период просрочки его передачи арендодателю.
Такое положение объясняется тем, что в норме
говорится об арендной плате <1>.
--------------------------------
<1> В судебной практике имеет место иной подход, согласно которому в подобных случаях такая
неустойка не подлежит взысканию. См., например: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 30
октября 2009 г. по делу
, ФАС Поволжского округа от 16 ноября 2009 г. по делу
// СПС "КонсультантПлюс".
6. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки
могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором, т.е. такая
неустойка по общему правилу носит штрафной характер.
7. Осуществление арендодателем права на истребование арендованного имущества от арендатора при
законном прекращении договора при определенных обстоятельствах, соответствующих требованиям
ГК РФ, может быть оценено судом в качестве злоупотребления правом.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
Комментарий к
1. Под улучшениями следует понимать изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность
его использования, расширяющие возможности его применения или иным образом повышающие стоимость
имущества, сданного внаем <1>. Таковы, например, установка на арендуемый станок нового программного
обеспечения, увеличивающего производительность станка; монтаж нового оборудования с целью улучшения
инженерного обеспечения арендуемого помещения и т.п.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся и О.Н. Садикова. М., 1982.
С. 334 (автор комментария - Е.А. Павлодский).
2. Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Новое программное обеспечение для станка
будет отделимым улучшением, ибо его можно снять (отделить) без вреда для арендованного станка.
Вмонтированные в капитальные стены здания трубы и кабели как часть инженерного оборудования - это
неотделимое улучшение, так как их невозможно отделить без причинения вреда зданию.
3. Улучшения в арендуемое имущество могут быть результатом специального положительного акта
воздействия на него арендатором в целях повышения эффективности его использования. Вместе с тем
улучшения, внесенные в арендуемое имущество, могут быть результатом его текущего или капитального
ремонта, произведенного арендатором. Но независимо от этого судьба указанных улучшений будет
определяться по правилам настоящей комментируемой
4. Улучшения могут быть результатом реконструкции (переоборудования) арендованной движимой вещи
(станка, оборудования и т.п.). В этих случаях, если улучшения не изменяют основного функционального
назначения арендованной движимой вещи, их судьба будет определяться по правилам комментируемой
.
Когда улучшения движимого имущества, осуществленные арендатором, существенны и значительны и по сути
приводят к созданию новой движимой вещи, может быть поставлен вопрос об изменении предмета аренды.
5. В случаях когда реконструкция арендованного недвижимого имущества приводит к изменению его
функционального назначения, изменению этажности, площади, количества и размеров внутренних помещений и
иных его уникальных характеристик как недвижимого имущества, тогда с точки зрения гражданского,
градостроительного законодательства, законодательства о государственном кадастре недвижимости,
законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет место
создание иного недвижимого имущества, фактически и юридически отличающегося от прежнего арендованного
недвижимого имущества. Вследствие этого при такой реконструкции арендованного недвижимого имущества
необходимо решение вопроса о заключении нового или изменении прежнего договора аренды на
реконструированное недвижимое имущество. При этом судьба расходов, понесенных на реконструкцию
недвижимого имущества, как и судьба связанных с этим улучшений недвижимого имущества, должна
определяться условиями договора, регулирующими порядок проведения реконструкции.
6. Если реконструкция арендованного недвижимого имущества преследует цели улучшения качества его
инженерно-технического обеспечения, усиления его прочностных параметров и т.п. и не приводит к изменению
его функционального назначения и уникальных характеристик как недвижимого имущества, то судьба
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 245 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
улучшений, возникших в реконструированном недвижимом имуществе, должна определяться по правилам
комментируемой
.
7. Исключение из правила
РФ. Согласно ей арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений
арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя, если иное не предусмотрено договором
аренды предприятия.
8. При применении нормы
следует исходить из того, что виды амортизируемого
имущества, методы и порядок расчета сумм амортизации определяются в
доказано, что арендованное имущество является амортизируемым и улучшения в нем произведены за счет
амортизационных отчислений, сформированных с соблюдением налогового законодательства, то судьба
улучшений арендованного имущества должна определяться в соответствии с предписаниями
.
9. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды
зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия
арендодателя за счет собственных средств <1>.
--------------------------------
<1> См.:
информационного письма Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" //
Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
10. Право арендатора на использование арендованного имущества имеет свойство следования (
ГК). Правомочие арендатора на истребование стоимости неотделимых улучшений таким свойством не
обладает. Поэтому при отчуждении прежним арендодателем имущества, составляющего предмет аренды,
новому собственнику требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных
арендатором, должно быть адресовано прежнему арендодателю, с согласия которого были произведены эти
улучшения <1>.
--------------------------------
<1> Аналогичный подход к решению означенной проблемы имеет место и в судебной практике. См.:
ФАС Поволжского округа от 26 октября 2009 г. по делу N А12-5231/2008 // СПС
"КонсультантПлюс".
11. При признании договора аренды имущества незаключенным или недействительным стоимость
неотделимых улучшений должна возмещаться фактическому пользователю, осуществившему данные
улучшения, по нормам
ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения <1>.
--------------------------------
<1> Такой же подход обнаруживается и в судебной практике. См.
ФАС
Западно-Сибирского округа от 6 октября 2009 г. по делу N Ф04-5972/2009(20631-А03-11).
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
Комментарий к
1. Комментируемая
предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором
выкупной цены в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество от
арендодателя к арендатору. Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора
аренды с правом выкупа являются не только предмет аренды (
ГК), но и его выкупная цена. При
отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не
может считаться заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные
применяться не должны. Вместе с тем, как следует из
вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, заключив соответствующее
дополнительное соглашение к договору аренды.
2. В силу
ГК РФ при заключении договора аренды, предусматривающего переход в
последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, надлежит руководствоваться
правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, если
предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим
требованиям (
,
ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое
имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами
ГК РФ.
Однако нельзя исключить применение к отношениям из договора аренды с правом выкупа арендованного
имущества и других норм о договоре купли-продажи, поскольку такой договор аренды является смешанным
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 246 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
гражданско-правовым договором (
ГК), содержащим элементы договоров аренды и купли-продажи. В
противном случае остаются без ответа многие вопросы, возникающие в связи с переходом права собственности
на сданное в аренду имущество. Так, например, при выкупе арендованного здания или сооружения в
обязательном порядке должен быть разрешен вопрос о правах на земельный участок, на котором оно находится
(
--------------------------------
<1> Имеет место иное мнение, согласно которому нормы о договоре купли-продажи, кроме предписаний о
форме договора, не подлежат применению к договорам аренды с правом выкупа (
ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
3. Выкуп арендованного имущества происходит только по окончании срока аренды и при условии полного
и своевременного внесения арендных (выкупных) платежей. Вместе с тем, как показывает судебная практика,
если арендатор внес часть платежей в счет выкупа арендованного имущества по окончании срока договора и
такое исполнение принято арендодателем, то имущество считается выкупленным арендатором <1>.
--------------------------------
<1>
ВАС РФ от 27 января 2009 г. N ВАС-16295/08 по делу N А40-55899/07-105-498 // СПС
"КонсультантПлюс".
4. На практике следует учитывать, что далеко не всякое условие договора аренды, связанное с
возможностью приобретения арендатором имущества в собственность, является условием о выкупе в смысле
комментируемой
. Так, судебной практике известны случаи, когда в договор аренды включалось условие о
преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже <1>. Такое условие не может
рассматриваться как условие о выкупе арендованного имущества с точки зрения комментируемой
так же не может быть приравнено к условию о праве выкупа условие, в соответствии с которым арендодатель и
арендатор обязуются после прекращения договора аренды заключить договор о продаже имущества
арендатору, поскольку в таких случаях можно лишь ставить вопрос о наличии или отсутствии предварительного
договора купли-продажи <2>.
--------------------------------
<1>
ФАС Московского округа от 13 марта 2006 г. N КГ-А41/1295-06 по делу N
А41-К1-9969/05 // СПС "КонсультантПлюс".
<2>
ВАС РФ от 17 июня 2009 г. N ВАС-6821/09 по делу N А50-14686/2007-Г21 // СПС
"КонсультантПлюс".
5. Право на выкуп арендованного имущества может быть ограничено законом, исходя из специального
функционального назначения имущества. Так, невозможен выкуп имущества, арендуемого у государственных
научных организаций и организаций, подведомственных государственным академиям наук (
Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике"
<1>). В силу
Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" не допускается выкуп в собственность арендуемого земельного участка
сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
переданного религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским
организациям и т.д.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1996. N 35. Ст. 4137.
Несмотря на отсутствие в новом Лесном
(далее - ЛК) РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ <1>
прямого указания на запрет выкупать переданные в аренду лесные участки, который содержался в
ранее
действовавшего ЛК РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ <2>, выкуп лесных участков все же невозможен, поскольку
лесные участки в составе земель лесного фонда являются объектами только федеральной собственности (
ЛК). То же самое следует сказать и относительно аренды водных объектов, за исключением тех из них, которые
могут находиться в частной собственности (
Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ <3>).
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2006. N 50. Ст. 5278.
<2> Собрание законодательства РФ. 1997. N 5. Ст. 610.
<3> Собрание законодательства РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.
Строго говоря, выкуп арендуемого имущества, относящегося к государственной или муниципальной
собственности, возможен только в случаях, когда это прямо разрешено законом. Это объясняется тем, что
переход имущества из публичной собственности в частную должен осуществляться по нормам
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 247 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
законодательства о приватизации, а действующий Федеральный
от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О
приватизации государственного и муниципального имущества" <1> уже не предусматривает такого способа
приватизации, как аренда с правом выкупа <2>; специальные правила установлены Федеральным
от 22
июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого
субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации".
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
<2> По данному вопросу см. также:
Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 707 "О
порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления
в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Собрание
законодательства РФ. 2002. N 39. Ст. 3804.
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
Комментарий к
1. Виды арендных отношений отличаются большим многообразием, что и получило отражение в сложной
структуре
ГК РФ, в которой выделены общие положения об аренде, которые субсидиарно применяются к
отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами. При этом законодатель
разграничивает отдельные виды договоров аренды и договоры аренды отдельных видов имущества.
Нормы об отдельных видах договоров аренды устанавливают особый порядок осуществления прав
арендатора, значительно отличающийся от общего порядка, предусмотренного для всех других случаев аренды
имущества. В договоре проката (
ГК) арендодателем может быть только коммерческая организация,
профессионально занимающаяся прокатом движимого имущества, которое по общему правилу используется
для потребительских целей. Договор аренды транспортного средства (
предмет - транспортные средства, они могут использоваться только при квалифицированном управлении ими и
при их надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа,
специальные требования к которому устанавливаются транспортными уставами и кодексами (
и
Воздушного кодекса РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ <1>,
Кодекса торгового мореплавания (далее -
КТМ) РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ <2>,
и
Кодекса внутреннего водного транспорта (далее -
КВВТ) РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ <3>). Договор аренды предприятия (
особый, самостоятельный вид договора аренды, поскольку его предметом является предприятие в целом - весь
имущественный комплекс, состоящий из движимого и недвижимого имущества, причем арендатору
предоставлены широкие правомочия по его использованию и распоряжению им (
и другие статьи ГК).
Отнесение договора финансовой аренды (лизинга) (
ГК) к разновидности договора аренды является
практической реализацией положения
УНИДРУА о международном финансовом лизинге,
заключенной 28 мая 1988 г. <4>, в связи с тем, что правовые нормы, регулирующие традиционный договор
аренды, нуждаются в адаптации к самостоятельным трехсторонним отношениям, возникающим из сделки
финансового лизинга.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 12. Ст. 1383.
<2> Собрание законодательства РФ. 1999. N 18. Ст. 2207.
<3> Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 1001.
<4> Россия является участницей этой
, см.: Федеральный
от 8 февраля 1998 г. N 16-ФЗ "О
присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге".
2. К самостоятельным видам аренды следует также отнести аренду природных объектов. Земельное,
лесное и водное законодательство с учетом особенностей предмета аренды закрепило особый круг прав и
обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения. Общие положения об аренде,
предусмотренные нормами
ГК РФ, применяются к договорам аренды природных объектов лишь в тех
случаях, когда иное не установлено специальным законодательством.
2.1. Предметами договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, а также их части (
ЗК) при условии прохождения государственного кадастрового учета (для договоров аренды на срок более
одного года). Не могут быть переданы в аренду земельные участки, изъятые из оборота, однако иное может
быть установлено федеральным законом (
ЗК). Так, например, по общему правилу из оборота изъяты
земельные участки, занятые государственными национальными парками (
соответствии со
Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 248 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
территориях" возможна передача в аренду земельного участка национального парка, расположенного в
границах зон познавательного туризма или обслуживания посетителей, а также рекреационной зоны
национального парка. Существенные условия, которые должны быть согласованы при заключении договора
аренды земельного участка национального парка, перечислены в
Специальных правил, утвержденных
Постановлением Правительства РФ от 26 января 2007 г. N 47 <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 6. Ст. 758.
Арендодателем земельного участка может быть только его собственник, а если в аренду передаются
земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают по общему
правилу органы местного самоуправления <1>.
--------------------------------
<1> См.:
Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
Договоры аренды земельных участков могут заключаться на любой срок, если иное не установлено
законом (например,
и
ЗК), но договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на
срок более одного года, подлежат государственной регистрации (
Размер арендной платы является существенным условием договора (
определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и
сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены
Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 <1>. Для договоров аренды земельного участка,
расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или
муниципальной собственности в соответствии со
Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об
особых экономических зонах в Российской Федерации" <2>, Методика расчета арендной платы утверждена
Приказами Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2009. N 30. Ст. 3821.
<2> Собрание законодательства РФ. 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3127.
<3> Бюллетень нормативных актов. 2006. N 25.
<4> Бюллетень нормативных актов. 2006. N 35.
Права арендатора по распоряжению арендованным земельным участком путем передачи участка в
субаренду или передачи прав и обязанностей по договору третьему лицу расширены по сравнению с общими
положениями
ЗК) <1>. При продаже земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет
преимущественное право его покупки, за исключением случая продажи земельного участка собственнику
расположенных на нем построек (
ЗК). Помимо оснований, установленных общими нормами
имеются и специальные основания для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по
инициативе арендодателя (
--------------------------------
<1> См. также:
-
Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых
вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
2.2. По договору аренды лесного участка арендодатель предоставляет арендатору лесной участок,
находящийся в государственной или муниципальной собственности, для использования в целях заготовки
древесины, сбора недревесных лесных ресурсов, ведения охотничьего хозяйства, осуществления охоты и иных
видов использования лесов (
ЛК).
Договор аренды лесного участка по общему правилу заключается по результатам аукциона по продаже
права на заключение такого договора. Поскольку предметом указанного договора выступает недвижимое
имущество, то договор, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же допускается
предоставление земельного участка в аренду без проведения аукциона и на срок менее одного года, то договор
государственной регистрации не подлежит <1>.
--------------------------------
<1> См., например:
о предоставлении в аренду без проведения аукциона лесного участка, в
том числе расположенного в резервных лесах, для выполнения изыскательских работ, утвержденное
Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 161 // Собрание законодательства РФ. 2009. N 9.
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 249 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...