Анализ состояния ипотечного жилищного кредитования в РФ в современных условиях (на примере ЦФО)
Ок.В. Савчина, В.А. Рак
Жилье -- дорогостоящий товар длительного пользования, и для преодоления разрыва между ценами на него и доходами граждан действует специальный сегмент банковского кредитного рынка, в основу которого положено ипотечное кредитование. Данная статья посвящена анализу региональной дифференциации макроэкономических показателей Центрального федерального округа (ЦФО) и состояния ипотечного кредитования в регионах ЦФО в 2016-2019 гг., а также текущей ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования в условиях пандемии COVID-19. Согласно полученным в ходе исследования результатам, на протяжении рассматриваемого периода наблюдается недостаточная концентрация девелоперских проектов, проявляющаяся в монополизации строительных рынков, и разнонаправленная динамика ипотечного жилищного кредитования.
Ключевые слова: ипотека; ипотечное кредитование; жилая недвижимость; региональная дифференциация; ЦФО; девелоперские проекты; строительный рынок; COVID-19; пандемия.
Ok. V. Savchina,
V. A. Rak
Analysis of the State of the Housing Mortgage Lending in the Russian Federation in Modern Conditions (on the Example of the Central Federal District)
Housing is an expensive durable product, and to bridge the gap between its prices and the household income, there is a special segment of the bank lending market, which is based on the mortgage lending. This article analyzes the regional differentiation of macroeconomic indicators of the Central Federal District (CFD) and the state of the mortgage lending in the regions of the CFD in 2016-2019, as well as the current situation in the housing mortgage lending market in the context of the COVID-19 pandemic. According to the results obtained as a part of the study, during the period under review, there is an insufficient concentration of development projects, showed in the form of the monopolization of construction markets, and the multidirectional dynamics of the housing mortgage lending.
Keywords: mortgage; mortgage lending; residential real estate; regional differentiation; Central Federal District; development projects; construction market; COVID-19; pandemic.
Основная часть
Ипотечное жилищное кредитование формирует основу для взаимосвязанных экономических явлений: приносит значительный доход коммерческим банкам, позволяет решить жилищную проблему граждан путем накопления суммы стоимости жилья и стимулирует экономический рост через развитие строительной индустрии [14]. Однако ипотечное кредитование ограничивается не только низким платежеспособным спросом населения, но и достаточно высокими процентными ставками, переходом строительной отрасли на проектное финансирование, отсутствием положений для подтверждения готовности строительных объектов [3; 12].
Ипотечные жилищные кредиты решают комплекс социально-экономических задач, поскольку неразрывно связаны с социальной сферой. Есть возможность предоставить населению лучшие жилищные условия, что в дальнейшем будет положительно сказываться на демографической ситуации в стране [2]. Кроме того, увеличатся объемы жилищного строительства за счет того, что возрастет платежеспособность покупателей жилья. Операции ипотечного жилищного кредитования у банковского сектора будут расширены, создастся устойчивый рынок финансовых услуг. Кроме того, секьюритизация ипотечных кредитов, операции с ипотечными ценными бумагами способствуют развитию фондового рынка [5; 11].
Однако можно выделить и значительные недостатки ипотечного кредитования:
1. Высокие требования существующих программ ипотечного кредитования создают большие сложности с оформлением ипотеки.
2. Наблюдаются колебания в платежеспособности населения, что создает угрозу для возможного своевременного погашения кредита.
3. Существенная переплата за жилье, а следовательно, высокая стоимость займов и большой срок выплат, потому что большая часть заемщиков увеличивает его в целях минимизации ежемесячного платежа по кредиту [4].
Цель исследования -- выявление особенностей социально-экономического развития и анализ состояния ипотечного жилищного кредитования в регионах ЦФО в 2016-2019 гг., а также определение основных тенденций его развития в условиях пандемии COVID-19.
Следует отметить, что социально-экономическое развитие внутри регионов ЦФО достаточно дифференцировано, что позволяет выделить положительные примеры (лидеров) -- Москва, Московская и Воронежская области -- и примеры малодинамичного развития (аутсайдеров).
Высокие показатели численности населения достигаются в регионах-ли- дерах как за счет естественного, так и миграционного приростов, но при этом лишь в Москве и Московской области прирост за три года был положительным: 1,9 % и 2,4 %, соответственно (см. рис. 1).
Рис. 1 Динамика численности населения в регионах ЦФО в 2016-2018 гг., тыс. чел.
Рис. 2 Динамика среднегодовой численности занятых в регионах ЦФО в 2016-2018 гг., тыс. чел.
Источник: составлено авторами по данным Минстроя и Дом.РФ.
Различия в численности занятого населения (см. рис. 2), ВРП, среднедушевых доходах населения в большей степени зависят от отраслевой структуры экономики. Данные показатели выше в тех регионах, где расположены запасы природных ископаемых, индустриальные парки и особые экономические зоны (ОЭЗ), а диверсифицированная структура экономики представлена высшими этажами.
Например, Белгородская область отличается крупными запасами железной руды КМА.
В Липецкой области находятся крупные производства бытовых холодильников («Индезит»), стали и проката черных металлов (Новолипецкий металлургический комбинат), ОЭЗ «Липецк».
Машиностроение и металлообработка являются основными сферами промышленности в Калужской области (зарубежные представительства Volkswagen, Volvo, Peugeot, Citroen, Mitsubishi), фармацевтика (Berlin-Chemie, «Хемофарм», «Ниармедик ФАРМА»), пищевая промышленность (Nestle, «Вимм-Билль-Данн»).
Воронежская область имеет индустриально-аграрную структуру хозяйства и является крупным поставщиком сельскохозяйственной, нефтехимической продукции и машиностроения. Данные производства обеспечивают более высокий уровень дохода населению (см. рис. 3).
Рис. 3 Динамика среднедушевых денежных доходов населения в регионах ЦФО в 2016-2018 гг., руб.
Источник: составлено авторами по данным Минстроя и Дом.РФ.
Что касается инвестиций в основной капитал, то они направляются в высокоразвитые регионы, где отдача от них обеспечивает экономическую эффективность (см. рис. 4).
Рис. 4 Динамика инвестиций в основной капитал в регионах ЦФО в 2016-2018 гг., млн руб.
Источник: составлено авторами по данным Минстроя и Дом.РФ.
Отстающими регионами в ЦФО являются Ивановская, Брянская, Орловская и Костромская области, характеризующиеся низкими значениями социально-экономических показателей в силу того, что там расположены низкодоходные и невостребованные производства (пищевая и легкая промышленность). Основной (базовый) сектор экономики в данных регионах не сформирован или уже утратил свой потенциал (см. рис. 5).
Рис. 5 Динамика ВРП в регионах ЦФО в 2016-2018 гг., млн руб.
Рассматривая лидирующих застройщиков в региональном разрезе ЦФО по количеству строящихся объектов, можно выделить следующие топ-10 строительных компаний в 2019 г. (см. рис. 6): крупнейшим девелопером в России является ПАО «Группа Компаний ПИК» (ГК «ПИК»), реализующая комплексные проекты в девяти российских регионах, с центром в Москве и Московской области. В первую очередь компания специализируется на строительстве жилья комфорт-класса преимущественно в сегменте индустриального домостроения.
Рис. 6 Топ-10 застройщиков ЦФО по количеству строящихся объектов по данным на 31.12.2019, шт.
Источник: составлено авторами по данным Минстроя и Дом.РФ.
ГК «ПИК» входит в перечень системообразующих предприятий российской экономики: в ее составе -- мощный производственный комплекс, она имеет сервис для заключения ипотечных сделок онлайн, реализует концепцию PlayHub в рамках жилых микрорайонов, в совместной деятельности с Яндекс была запущена система умного дома «ПИК.Смарт».
Кроме столичного региона в топ-10 застройщиков попали компании Рязанской, Тульской и Воронежской областей. При этом большинство застройщиков представлены группой компаний, например, ООО «Группа Компаний “Единство”», ООО «Группа Компаний “Эталон”», ПАО «Группа компании “Самолет”», «Группа комании “ФСК”» и др., за счет чего они обеспечивают выполнение полного цикла строительства: от проектирования до возведения.
Кроме того, строительные компании отличаются определенными принципами строительства, например «Квартал за 18 месяцев» и «Этаж в неделю», проектировка квартир вокруг «пространства для жизни», т е. таким образом подразумевается отсутствие лишних метров и «мертвых» зон и используется уникальная для российского девелопмента бизнес-модель «прагматик-класс».
Что касается топ-10 проектов, то пять из них принадлежат ГК «ПИК», при этом два из них расположены в Москве и Московской области, а один -- в Ярославской области (см. рис. 7, отмечены зеленым цветом). Все данные жилые комплексы предусматривают квартальную застройку, отличаются удобным расположением, наличием элементов умного дома, близостью рекреационных объектов и необходимой социальной (детские сады, школы, поликлиники, физкультурно-оздоровительные центры) и коммерческой (многофункциональные центры общественно-делового назначения, паркинги) инфраструктурой.
Рис. 7 Топ-10 жилых комплексов ЦФО по совокупной жилой площади, по данным на 31.12.2019, м2
Источник: составлено авторами по данным Минстроя и Дом.РФ.
Следует отметить, что неравномерное функционирование ипотечного рынка ЦФО обусловливается географическими и социально-экономическими особенностями регионов.
С 2016 г. прирост ипотечных сделок наблюдался в 10 регионах, однако в большинстве он был незначительным (см. рис. 8). Так, максимальный прирост был зафиксирован в Москве (0,39 %), Московской (0,23 %) и Белгородской областях (0,14 %). Практически не изменились показатели в Орловской (0,02 %), Тульской, Ярославской и Калужской областях (по 0,03 %). Нисходящая динамика наблюдается в восьми регионах, а наибольшее снижение -- в Липецкой (-0,31 %), Тамбовской (-0,16 %), Смоленской (-0,15 %) и Ивановской областях (-0,10 %).
Рис. 8 Динамика количества выданных ипотечных кредитов в регионах ЦФО в 2016-2019 гг., %
Источник: составлено авторами по данным Минстроя и Дом.РФ.
Региональные различия в количестве ипотечных сделок заключаются в следующем (см. рис. 9): лидерами по количеству выданных ипотечных кредитов на первичном рынке являются Москва и Московская область, что является отражением высокого уровня стоимости жилья и банковской концентрацией (общим количеством кредитных организаций). Помимо этих двух регионов отличаются также Воронежская, Рязанская и Калужская области. Это обусловлено как положительной динамикой основных социально-экономических показателей, так и объемом ввода многоквартирных жилых домов в данных регионах.
Рис. 9 Количество выданных ипотечных кредитов в регионах ЦФО в 2016-2019 гг., шт.
Источник: составлено авторами по данным Минстроя и Дом.РФ.
В отстающих регионах незначительное количество ипотечных сделок объясняется слабым желанием населения брать кредиты, в частности, из-за значительной доли частного сектора (Белгородская и Тамбовская области -- в данных регионах в 2019 г. доля ИЖС -- 15 % и 21 % соответственно), миграционного оттока и естественной убыли населения (согласно РИА рейтингу регионов по демографии, Липецкая, Смоленская, Костромская, Ивановская и Тамбовская области занимают 50, 60, 69, 75 и 82-е места соответственно, по приросту (убыли) населения в 2017-2019 гг.), низкой долей семей, которые могли бы себе позволить купить квартиру в ипотеку (Тамбовская и Ивановская области занимают 57-е и 70-е места в РИА рейтинге регионов по доступности покупки семьями жилья в ипотеку в 2019 г.).
Динамика и объемы выданных ипотечных кредитов соответствуют количеству сделок: регионы-лидеры и аутсайдеры остаются неизменными (см. рис. 10). В 2017 и 2018 гг. были достигнуты рекордные показатели количества и объемов кредитов, что обусловлено снижением средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам. К тому же небольшой первоначальный взнос обеспечивал основную часть ипотечных сделок. Так как массовое оформление подобных кредитов несет опасность для экономики, в частности возрастает риск роста неплатежей и просроченной задолженности, то в 2019 г. Банком России были повышены коэффициенты риска по ипотеке с низким первоначальным взносом со 150 до 200 %.
Рис. 10 Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в регионах ЦФО в 2016-2019 гг., млн руб.
Источник: составлено авторами по данным Минстроя и Дом.РФ.
Средневзвешенные ставки по ипотечным жилищным кредитам во всех регионах ЦФО имеют одинаковую тенденцию (см. рис. 11): значительный рост жилищного кредитования в 2017-2018 гг. был обусловлен масштабным снижением процентных ставок коммерческих банков на фоне снижения ключевой ставки Банка России, что заметно сократило дифференциацию регионов по размеру процентных ставок [13].
Рис. 11 Средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в рублях в регионах ЦФО в 2016-2019 гг., %
Источник: составлено авторами по данным Минстроя и Дом.РФ.
Падение процентных ставок по ипотеке в условиях реализации программы субсидирования ипотечной ставки в 2015-2017 гг. с целью поддержки рынка ипотечного кредитования в период и после кризиса 2014-2015 гг., снижение цен на недвижимость в 2017-2018 гг. способствовали росту спроса на ипотеку и рефинансирование ранее выданных кредитов.
Однако в 2019 г. ситуация заметно поменялась: на фоне роста ставок после повышения Банком России ключевой ставки (в декабре 2018 г. она составляла 7,75 %), спрос на ипотеку заметно снизился. Количество выданных кредитов в 2019 г. оказалось на 2 % меньше, чем в 2018 г., при этом рост в 2017 г. составлял 3 %, а в 2018 г. -- 14 %. Причины, которые способствовали данному снижению, -- более высокие цены на недвижимость, в результате чего увеличился средний размер ипотечного кредита за анализируемый период (см. рис. 12).
Рис. 12 Средний платеж по ипотечному кредиту в регионах ЦФО в 2016-2019 гг., руб./мес.
Кроме того, в 2016-2019 гг. для ипотечного кредитования стало характерным удлинение сроков (см. рис. 13). Следует отметить, что одним из способов снижения кредитной нагрузки для заемщиков является уменьшение ежемесячного платежа и увеличение ипотечного срока (рост среднего срока погашения ипотечного кредита в регионах ЦФО за четыре года составил 17 %, и в связи с этим он увеличился с 15,45 лет в 2015 г. до 18,12 лет в 2019 г.).