Рис. 13 Средний срок погашения кредита в регионах ЦФО в 2016-2019 гг., лет
Источник: составлено авторами по данным Минстроя и Дом.РФ.
Если рассматривать текущую ситуацию на рынке жилищного строительства и ипотечного кредитования, то стоит отметить, что в начале 2020 г. весь мир и Россия столкнулись с новым, ранее неизвестным, вызовом -- пандемией COVID-19.
Строительная отрасль, являясь системообразующей отраслью российской экономики, одним из драйверов ее развития, вошла в перечень самых пострадавших от пандемии коронавируса.
Режим ограничений, введенный в конце марта 2020 г. для борьбы с распространением коронавируса во всех российских регионах, привел к замиранию активности строительных компаний.
Анализируя и сравнивая итоги января - апреля 2019 г. и января - апреля 2020 г., можно отметить, что в ЦФО было произведено одинаковое процентное соотношение строительных работ -- 27 %.
У топ-10 регионов по объемам строительства, в число которых попадают Москва и Московская область, динамика была разнонаправленная: так, активность строителей уменьшилась в Москве на 8,8 %, а в Московской области прирост составил 2 % -- за счет роста объемов строительства на территории Новой Москвы.
Однако Московская область лидирует по абсолютному значению потерь по вводу жилья (-200 тыс. м2), что объясняется сокращением притока новой рабочей силы в регион, большим размером предложения недвижимости в пределах МКАД и снижением покупательной способности населения.
В Москве объем строительных работ значительно просел (сокращение составило 30 % в годовом выражении), что связано в том числе с более высокой долей индивидуального строительства: в Подмосковье примерно половина жилья вводится физическими лицами.
Кроме того, в Москве карантинные меры были более жесткими, чем в Московской области, и привели к полной остановке строительства в апреле - мае 2020 г. [8]. Объем ввода жилья в регионах в целом снижается с февраля 2020 г. Лидерами падения среди регионов ЦФО стали Курская и Тверская области. Лидером прироста по вводу жилья стала Воронежская область [11].
Следует отметить, что предоставление ипотечных жилищных кредитов населению на выгодных условиях -- одна из эффективных мер поддержки строительной отрасли. Данный инструмент хорошо зарекомендовал себя в прошлые кризисные периоды, доказав, что доступная ипотека может способствовать повышению спроса на жилье [9; 10]. Оживлению рынка жилой недвижимости в настоящее время способствуют следующие факторы:
1) снижение ключевой ставки Банка России (в июле 2020 г. ставка снизилась до 4,25 % с 6,25 % с начала года);
2) новая государственная программа льготной ипотеки под 6,5 %, запущенная в апреле 2020 г., и которая будет действовать до первого июля 2021 г.
Планируется, что всего будет выдано порядка 250 тыс. новых кредитов на покупку жилой недвижимости и привлечено не менее 900 млрд руб. в строительную отрасль;
3) реализуемая Министерством сельского хозяйства РФ программа «Сельская ипотека» по покупке земельного участка и строительству на нем жилья, квартиры в новостройке, готового частного дома, позволяющая получить льготную ставку по кредиту в размере от 0,1 до 3 %;
4) обострение конкуренции между банками. Ипотечные заемщики являются привлекательными клиентами для банков благодаря оптимальному соотношению риска и доходности жилищных кредитов, с пониженными надбавками к коэффициентам для резервирования капитала [1].
При этом, конечно же, нельзя забывать о том, что льготная ипотека также может иметь и негативный эффект, в частности она может привести к дисбалансам на рынке, росту долговой нагрузки населения, которая бьет все возможные рекорды и демонстрирует постоянный рост (по данным на первое апреля 2020 г., уровень долговой нагрузки населения достиг исторического максимума -- 10,9 %), снижению доступности жилья и рискам для банков.
Выводы
жилье ипотечный кредитование
По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы:
1. Дифференциация регионов ЦФО по социально-экономическому развитию, прежде всего, наблюдается из-за различий численности населения городов, находящихся в составе регионов, по причине миграционных и естественных колебаний, уровня занятости населения, который, в свою очередь, зависит от отраслевой структуры экономики: наличия или отсутствия высокодоходных производств, индустриальных парков или особых экономических зон, сформированного или отсутствующего/утратившего силу базового сектора.
2. Анализ динамики основных показателей ипотечного жилищного кредитования в 2016-2019 гг. показывает, что ипотечный рынок напрямую зависит от уровня социально-экономического развития региона. Так, явно прослеживается дифференциация регионов: на одном полюсе расположены Москва, Московская, Воронежская и Калужская области, а на другом -- Ивановская, Костромская и Смоленская области. Различия наблюдаются в количестве, динамике и объеме выданных ипотечных кредитов. Однако можно отметить общую тенденцию, характерную для всех регионов России, которая проявляется в снижении ипотечных процентных ставок, увеличении сроков предоставления кредитных средств и уменьшении среднего платежа по ипотечному кредиту.
3. Анализ застройщиков и строительных объектов в региональном разрезе ЦФО показал, что лидирующие компании в большинстве своем концентрируются на рынке жилищного строительства Москвы и Московской области. Кроме того, крупные строительные объекты, отличающиеся не только наибольшей жилой площадью, но и особенностями проектов, предусматривающие удобное расположение, наличие объектов инфраструктуры, рекреационных зон и зон отдыха, наличием механизмов умного дома, располагаются также в Рязанской, Тульской, Калужской и Воронежской областях.
4. COVID-19 является причиной кризиса 2020 г., который оказывает существенное влияние в том числе на строительную отрасль. Снижению спроса на ипотечном рынке в апреле 2020 г. способствовало ухудшение эпидемиологической ситуации и увеличение неопределенности. Предложение также было ограничено на фоне введения режима повышенной готовности. В текущих условиях восстановление рынка жилищного строительства и ипотечного кредитования невозможно без мер государственной поддержки. По ожиданиям застройщиков, лишь к 2024 г. ввод жилья будет находиться чуть выше докризисного уровня -- по многоквартирным домам больше на 1,2 %.
5. Проблема недоступности ипотеки для большинства населения до сих пор препятствует развитию данного сегмента банковских услуг. Даже при сниженных ставках по ипотечным кредитам у многих среднестатистических семей недостаточно средств для внесения первоначального взноса на покупку квартиры в кредит. Поэтому во избежание проблем в банковском секторе вследствие увеличения объемов невозвращенных кредитов необходимо при реализации ипотечных программ соотносить параметры ипотечных условий с показателем доступности жилья.
Литература
1. Аналитический обзор НРА «Жилая недвижимость в год COVID-19: поддержка со стороны первичного рынка». Август 2020 г. [Электронный ресурс] // Национальное Рейтинговое Агентство (НРА): качественные рейтинговые услуги юридическим лицам. URL: http://www.ra-national.ru/ru/node/63736 (дата обращения: 19.10.2020).
2. Антонова М. В., Дятлов Д. В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация // Вестник БУКЭП. 2012. № 2. С. 235-240.
3. Бовсуновская М. П., Саакян С. С. Перспективы поэтапного раскрытия счетов эскроу в жилищном строительстве РФ // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2020. № 1-2. С. 35-39.
4. Бондарь А. П., Байрам У. Р. Ипотечное кредитование в РФ: проблемы и пути их решения // Science time. 2015. № 12 (24). С. 82-88.
5. Волков А. А. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация // Вестник Академии знаний. 2020. № 38 (3). С. 324-334.
6. «ДОМ.РФ» -- финансовый институт развития в жилищной сфере. URL: https://дом.рф/ (дата обращения: 10.10.2020).
7. Исследовательский отчет ЦСЭИ ЦСР «Рынок строительства и недвижимости: стимулы отрасли на фоне кризиса - 2020» [Электронный ресурс] // Центр стратегических разработок (ЦСР): официальный сайт. URL: https://www.csr.ru/ru/publications/ rynok-stroitelstva-i-nedvizhimosti-stimuly-otrasli-na-fone-krizisa-2020/ (дата обращения: 19.10.2020).
8. Как режим ограничений сказался на строительной отрасли? [Электронный ресурс] // InfraONE Research. Weekly. № 13 (37). 16-30.06.2020. URL: https://infraone. ru/sites/default/files/analitika/2020/infraone_research_weekly_13_37_30062020.pdf (дата обращения: 19.10.2020).
9. Савчина Ок. В., Шарашидзе А. З. Особенности ипотечного кредитования в РФ в условиях экономической и геополитической нестабильности // Вестник МГПУ. Журнал Московского городского педагогического ун-та. 2017. Серия «Экономика». № 1 (11). С. 79-85.
10. Савчина Ок. В., Шарашидзе А. З., Савчина О. В. Анализ состояния систем ипотечного кредитования России и Германии в условиях глобальной нестабильности // Вестник МГПУ Журнал Московского городского педагогического ун-та. 2018. Серия «Экономика». № 2 (16). С. 67-80.
11. Трифонов Д. А. К вопросу о видах инструментов ипотечного кредитования // Экономика и бизнес: теория и практика. 2017. № 1. С. 106-110.
12. Филимонова В. В. Проблемы ипотечного кредитования в условиях изменения законодательства и введения эскроу-счетов // Молодой ученый. 2020. № 5 (295). С.64-68.
13. Ховалыг Н. Н. Ипотечное кредитование в современных условиях // Международный журнал прикладных наук и технологий Integral. 2019. № 1. С. 257-260.
14. Ховалыг Н. Н. Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски // Молодой ученый. 2018. № 32 (218). С. 47-51.
Literatura
1. Analiticheskij obzor NRA «Zhilaya nedvizhimost' v god COVID-19: podderzhka so storony' pervichnogo ry'nka». Avgust 2020 g. [E'lektronny'j resurs] // Nacional'noe Rejtingovoe Agentstvo (NRA): kachestvenny'e rejtingovy'e uslugi yuridicheskim liczam. URL: http://www.ra-national.ru/ru/node/63736 (data obrashheniya: 19.10.2020).
2. Antonova M. V., Dyatlov D. V. Ipotechny'j kredit: ponyatie, vidy', klassifi- kaciya // Vestnik BUKE'P. 2012. № 2. S. 235-240.
3. Bovsunovskaya M. P., Saakyan S. S. Perspektivy' poe'tapnogo raskry'tiya schetov e'skrou v zhilishhnom stroitel'stve RF // Vestnik Altajskoj akademii e'konomiki i prava. 2020. № 1-2. S. 35-39.
4. Bondar' A. P., Bajram U. R. Ipotechnoe kreditovanie v RF: problemy' i puti ix resheniya // Science time. 2015. № 12 (24). S. 82-88.
5. Volkov A. A. Ipotechnoe kreditovanie: sushhnost', funkcii i klassifikaciya // Vestnik Akademii znanij. 2020. № 38 (3). S. 324-334.
6. «DOM.RF» -- finansovy'j institut razvitiya v zhilishhnoj sfere. URL: https://dom.rf/ (data obrashheniya: 10.10.2020).
7. Issledovatel'skij otchet CSE'I CSR «Ry'nok stroitel'stva i nedvizhimosti: stimuly' otrasli na fone krizisa - 2020» [E'lektronny'j resurs] // Centr strategicheskix razrabotok (CSR): oficial'ny'j sajt. URL: https://www.csr.ru/ru/publications/rynok-stroitelstva-i-nedvi- zhimosti-stimuly-otrasli-na-fone-krizisa-2020/ (data obrashheniya: 19.10.2020).
8. Kak rezhim ogranichenij skazalsya na stroitel'noj otrasli? [E'lektronny'j resurs] // InfraONE Research. Weekly. № 13 (37). 16-30.06.2020. URL: https://infraone.ru/sites/ default/files/analitika/2020/infraone_research_weekly_13_37_30062020.pdf (data obrashheniya: 19.10.2020).
9. Savchina Ok. V., Sharashidze A. Z. Osobennosti ipotechnogo kreditovaniya v RF v usloviyax e'konomicheskoj i geopoliticheskoj nestabil'nosti // Vestnik MGPU. Zhurnal Moskovskogo gorodskogo pedagogicheskogo un-ta. 2017. Seriya «E'konomika». № 1 (11). S. 79-85.
10. Savchina Ok. V., Sharashidze A. Z., Savchina O. V. Analiz sostoyaniya sistem ipotechnogo kreditovaniya Rossii i Germanii v usloviyax global'noj nestabil'nosti // Vestnik MGPU. Zhurnal Moskovskogo gorodskogo pedagogicheskogo un-ta. 2018. Seriya «E'konomika». № 2 (16). S. 67-80.
11. Trifonov D. A. K voprosu o vidax instrumentov ipotechnogo kreditovaniya // E'konomika i biznes: teoriya i praktika. 2017. № 1. S. 106-110.
12. Filimonova V. V. Problemy' ipotechnogo kreditovaniya v usloviyax izmeneniya zakonodatel'stva i vvedeniya e'skrou-schetov // Molodoj ucheny'j. 2020. № 5 (295). S. 64-68.
13. Xovaly'g N. N. Ipotechnoe kreditovanie v sovremenny'x usloviyax // Mezhdunarodny'j zhurnal prikladny'x nauk i texnologij Integral. 2019. № 1. S. 257-260.
14. Xovaly'g N. N. Osobennosti ipotechnogo kreditovaniya: ponyatie, klassifikaciya, riski // Molodoj ucheny'j. 2018. № 32 (218). S. 47-51.