Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
Комментарий к статье 653
Переход права собственности и других вещных прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (см. коммент. к ст. 617). Соответственно этому комментируемая статья устанавливает аналогичное правило применительно к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения: если этот участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли (см. коммент. к ст. 652).
Статья 654. Размер арендной платы
Комментарий к статье 654
1. Существенное условие договора - оплата найма имущества (см. коммент. к ст. 650). Цена должна быть зафиксирована в договоре аренды (см. коммент. к ст. 614). Если этого нет, договор считается незаключенным.
Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные или предельные) уполномоченными на то государственными органами (см. п. 1 ст. 424 ГК). Поэтому предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности условия о ставке арендной платы использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги.
Плата за аренду федеральных зданий и сооружений - один из источников доходов государственного бюджета. Исключение из правила устанавливается в силу закона.
Изменение арендной платы в период действия договора возможно на условиях, установленных п. 3 ст. 614 (см. коммент. к ней).
2. Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, образовательная деятельность, игорный бизнес, обслуживание социально незащищенных слоев населения и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площади, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.). Плата за аренду здания или сооружения должна включать и плату за пользование земельным участком (см. коммент. к ст. 652), если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 22 Земельного кодекса). Если же, допустим, договор не включает такую плату за землю, то действует презумпция, изложенная в комментируемой статье.
Коммунальные услуги (вода, газ, тепловая и электрическая энергия, центральное отопление) оплачиваются сверх арендной платы по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению и не могут рассматриваться как форма арендной платы. Согласно ст. 619 ГК за невнесение арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды. Это правило не распространяется на несвоевременную оплату за пользование коммунальными услугами.
3. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв. м или 1 куб. м (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом (памятники истории, культуры, архитектуры, гараж) или норматив площади в кв. м на одного сотрудника (см. коммент. к ст. 650) и т.д.
Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка.
Возможность повышения арендной платы закон предоставляет арендодателю не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК). Однако эта норма диспозитивная. Об изменении курса иностранной валюты см. коммент. к ст. 614. Установление ставки арендной платы в иностранной валюте (ст. 140 ГК) означает "плавающий" курс.
Если арендатор объекта культурного наследия вкладывает свои средства в работы по сохранению арендованного памятника истории и культуры и выполняет работы, предусмотренные Законом об объектах культурного наследия (ст. ст. 40 - 45), то он имеет право на льготную арендную плату. Порядок установления льготной арендной платы и ее размеры устанавливаются применительно к объектам федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственности Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.
Статья 655. Передача здания или сооружения
Комментарий к статье 655
1. Выше отмечалось, что суть договора аренды - в передаче ее объекта (см. вводный комментарий к § 4 гл. 34). Зарегистрированный договор считается исполненным в момент реальной передачи арендатору его объекта во владение и пользование. Документом, подтверждающим реальную передачу, является передаточный акт (иной документ о передаче), фиксирующий санитарное и техническое состояние арендованного здания (помещения) или сооружения, которое должно соответствовать условиям договора и назначению данного объекта (см. коммент. к ст. 611). Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами. Комментируемая статья фиксирует составление акта передачи как сложившуюся до принятия ГК практику. Это правило действует, если иное не установлено законом или договором.
Если стороны (сторона) уклоняются от подписания акта передачи, закон оценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя - по передаче, арендатора - по принятию объекта.
Обоюдный отказ означает расторжение договора по согласию сторон. Комментируемая статья допускает и односторонний отказ (при общей недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства - ст. 310 ГК), что ведет к расторжению договора, т.к. передача объекта составляет суть договора аренды (см. ст. 453 ГК).
2. Вследствие прекращения договора аренды его объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (или иному документу о передаче), подписываемому сторонами.
§ 5. Аренда предприятий
Статья 656. Договор аренды предприятия
Комментарий к статье 656
1. Аренда предприятий получила широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х гг. XX в. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений посвящен специальный раздел (ст. ст. 16 - 25). Нормы об аренде предприятий (ст. ст. 656 - 664), содержащиеся в ГК, частично совпадают с положениями Основ, но имеют и существенные отличия. Главное из них в том, что Основы регулировали преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий их трудовым коллективам - организациям арендаторов (кроме сдачи в аренду предприятий, принадлежащих общественным организациям, - ст. 24, а также аренды предприятий кооперативами - ст. 25). Нормы Основ были, таким образом, ориентированы на разгосударствление этих предприятий, создание базы для их последующей приватизации, что нашло отражение в законодательстве о приватизации (ст. 16 Закона РФ от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации").
Возникавшие арендные предприятия подлежали государственной регистрации в качестве юридических лиц и являлись правопреемниками соответствующих государственных предприятий. В этой связи при создании арендных предприятий приходилось применять не только положения, регулирующие аренду, но и нормы о реорганизации (преобразовании) юридических лиц.
Действующий Закон о приватизации не рассматривает аренду предприятий с правом последующего их выкупа как оправдавший себя способ приватизации.
Статья 656 и последующие статьи § 5 гл. 34 регулируют отношения по аренде предприятий любой формы собственности, в т.ч. частных, в связи с чем нормы ГК об аренде предприятий не утрачивают своего значения и после внесения изменений в законодательство о приватизации, но сфера их применения становится значительно уже.
Главное отличие ГК в регулировании аренды предприятий от ранее действовавшего законодательства в том, что предприятия рассматриваются в нем как объекты права - имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Такой подход существенно меняет положение.
В состав предприятия (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, при этом предприятие в целом отнесено к недвижимости (ст. 132 ГК).
В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК к договору аренды предприятия применяются (наряду с положениями § 5 гл. 34 ГК) правила, регулирующие аренду зданий и сооружений, кроме случаев, когда иное предусмотрено Кодексом. К их числу относятся, в частности, положения о том, что при аренде здания или сооружения одновременно с передачей права владения и пользования соответствующим объектом арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для использования данного объекта (ст. 652 ГК), или о том, что договор аренды здания или сооружения, а соответственно, и договор аренды предприятия обязательно должны предусматривать размер арендной платы (ст. 654 ГК).
В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче имущества внаем:
1) предметом аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Целью такого договора может быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения прибыли);
2) поскольку состав объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, разнороден, закон дифференцирует условия передачи арендодателем арендатору отдельных категорий объектов:
арендодатель обязан передать арендатору предприятия все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;
материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья, материалов, топлива и пр., арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);
арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в ст. 656, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами;
3) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (ст. 138 ГК);
4) арендодатель может уступить арендатору права требования, в т.ч. вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Хотя предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения неоднородны в силу разнородности входящих в его состав объектов. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые вещи. Наряду с непотребляемыми вещами (зданиями, сооружениями, оборудованием и др.) арендатору передаются и потребляемые вещи - сырье, материалы, топливо и т.д. В отношении таких объектов, которые, как правило, невозможно возвратить после окончания действия договора, а можно лишь заменить аналогичными, должны действовать положения о договоре займа.
Трудно рассматривать как объекты аренды в собственном смысле этого слова передаваемые арендатору имущественные и неимущественные права, и здесь необходимо специальное регулирование. Исходя из состава названных объектов, нужно признать, что договор аренды предприятия носит комплексный характер, затрагивая наряду с чисто арендными некоторые связанные с ними, но имеющие иную правовую природу отношения. Отсюда возникает необходимость при заключении такого договора отражать в нем соответствующие условия с учетом специфики регулируемых отношений и содержания регламентирующих их правовых норм.
Некоторые особенности складывающихся при аренде предприятий отношений нашли отражение в законе, но не все.
В п. 1 ст. 656 определены условия, при которых возможна передача арендатору права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц. Передача таких прав должна осуществляться в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Исходя из того, что право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает у коммерческих организаций в абсолютном большинстве случаев на основе договоров аренды, передача его в пользование третьему лицу, в т.ч. арендатору предприятия, возможна на условиях договора субаренды. Соблюдение установленных законом требований, определяющих условия передачи имущества в субаренду (как правило, с согласия собственника имущества, если иное не предусмотрено законом), становится частью оформления отношений по передаче в аренду предприятия.
Есть особенности, касающиеся перевода долгов, входящих в состав имущества предприятия (подробнее см. ст. 657 и коммент. к ней), уступки прав (требований) - ст. ст. 382 - 390 ГК.
Документы, необходимые для оформления передачи арендатору предприятия соответствующих прав, перевода долгов (включая доказательства уведомления кредиторов о сдаче предприятия в аренду, письменное согласие на перевод долгов, если оно дано, и др.), должны прилагаться к договору аренды предприятия, составляя его неотъемлемую часть, поскольку они придают легитимность соответствующим условиям такого договора.