Между Департаментом муниципальной собственности и предпринимателем Артюховым в 2017 году заключен договор купли-продажи здания магазина. Данный договор исполнен, предприниматель вступил во владение зданием, зарегистрировал право собственности на него. В 2018 году он передал данное здание в аренду обществу «Звезда». В 2019 году по иску того же Департамента договор купли-продажи признан недействительным, как заключенный с нарушением требований законодательства. Фактически, согласно иску, отчужденное здание являлось федеральной собственностью, сделка совершена работниками Департамента с превышением полномочий по подложным документам о праве муниципальной собственности на этот объект.
Вследствие признания данного договора недействительным предприниматель лишился спорного имущества, а общество – права его аренды.
Оцените ситуацию в полном объеме. Правомерно ли решение суда в данном случае? Имелись ли основания для признания договора купли-продажи недействительным по приведенным в задаче мотивам? Каковы последствия данного решения. Даже если Вы придете к выводу о незаконности решения суда, предположите, что суд все же прав и скажите, какими способами защиты собственных прав могут воспользоваться вовлеченные в конфликт владельцы здания (предприниматель и общество).
Решение:
Договора купли-продажи недвижимости при наличии законных оснований могут быть признаны недействительными или ничтожными. Признать договоры недействительными можно только в судебном порядке.
Если право собственности по сделке уже зарегистрировано за покупателем, нужно заявить вместе с требованием о недействительности также требование о применении последствий ее недействительности. В противном случае по решению суда только о признании сделки недействительной переход права не зарегистрируют.
П.82 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": «В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ)».
К договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. Как правило, продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель - вернуть недвижимость.
Могут быть применены и другие последствия:
С продавца могут взыскать:
проценты по ст. 395 ГК РФ с разницы между внесенной покупателем платой и стоимостью переданной вещи, если она явно ниже, чем покупатель за нее заплатил;
убытки, если он не имел права продавать имущество, и настоящий собственник изъял его у покупателя. Реституция в этом случае не применяется;
неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений имущества.
Думаю, они смогли бы воспользоваться такими способами защиты прав как (ст.12 ГК РФ):
восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
возмещения убытков;
взыскания неустойки;
компенсации морального вреда;
прекращения или изменения правоотношения.
Между Банком и гражданкой Никандровой заключен кредитный договор в иностранной валюте (долларах США). Впоследствии курс доллара по отношению к рублю существенно изменился (по сравнению с курсом на дату совершения сделки). В связи с этим Никандрова обратилась в суд с иском к Банку о внесении изменений в кредитный договор, и просила установить денежное обязательство в рублях по курсу доллара США на момент выдачи кредита. В обоснование иска Никандрова привела доводы о том, что стороны не могли предвидеть существенного изменения курса доллара. Кроме того, из-за сложностей личного характера она лишилась стабильной приносящей регулярный доход работы, то есть лишилась того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.
Как следует поступить суду? На ком лежат риски изменения приведенных в задаче обстоятельств? Каковы основания изменения договора? Имеются ли они в данном случае?
Решение:
В п.1 ст.819 ГК РФ сказано: «По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита».
В п.2 ст.317 ГК РФ говорится: «В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон».
По п.2 ст.807 ГК РФ: «Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 настоящего Кодекса».
По п. 3 ст.317 ГК РФ: «Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке».
На кредитный договор, содержащий указание на иностранную валюту, распространяются те же правила, что и на кредитный договор, заключенный в рублях, т.е. правоотношения сторон регулируется положениями ст. ст. 809 - 819 ГК РФ.
Поэтому, получение кредита в иностранной валюте и его возврат в данной валюте не будет противоречит действующему законодательству.
Так как она добровольно подписала договор, то она должна была осознавать данный риск повышения курса и что он может изменится. Она должна была предусмотреть такой риск.
Повышение курса иностранной валюты в Российской Федерации само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекших последствия, установленные в ст. 451 ГК РФ.
Никандрова лишилась стабильной приносящей регулярный доход работы, и это не может служить основанием изменения договора.
Основанием изменения договора мог бы служить такой фактор как чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства (стихийные явления, военные действия и т.п.). Таковыми признаются пожар, наводнение, землетрясение, ураган, эпидемия, военные действия и пр. К таким обстоятельствам нельзя отнести финансово-экономический кризис, недофинансирование или иные финансовые затруднения, так как отсутствует такой признак как непредотвратимость.
Между предпринимателем Кравченко и обществом «Заря» заключен договор, по которому общество обязалось выполнить на объекте предпринимателя рад подрядных работ. Общество обязательства выполнило ненадлежащим образом: просрочило выполнение части работ. В связи с этим предприниматель обратился в суд с иском к обществу о частичном взыскании уплаченной суммы аванса в счет исполнения спорных работ, полагая, что из-за допущенной обществом просрочки часть аванса (пропорциональная стоимости просроченных работ) подлежит возвращению. Также предприниматель заявил о взыскании убытков от просрочки исполнения обязательства, выразившихся в невозможности передачи в аренду помещений, на которых проводились подрядные работы в течение периода просрочки. При этом возмещения убытков предприниматель просил не в денежной форме, а путем обязания общества выполнить дополнительные ремонтные работы на объектах истца.
Помимо этого, на случай неисполнения решения суда предприниматель требовал взыскать с общества неустойку по правилам статьи 308.3 ГК РФ, начислив ее на стоимость просроченных в выполнении работ, а также на сумму взыскиваемой части аванса.
Решите спор по каждому заявленному требованию со ссылками на нормы права, подлежащие применению.
Решение:
По п.2 ст.704 ГК РФ: «Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц».
По п.2 ст.705 ГК РФ: «При просрочке передачи или приемки результата работы риски, предусмотренные в пункте 1 настоящей статьи, несет сторона, допустившая просрочку»
По п.1 ст.708 ГК РФ: «В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки)». Возможно, что в договоре были предусмотрены такие сроки.
По п.1 ст.723 ГК РФ: «В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397)».
Заказчик же требует возмещения убытков не в денежной форме, а путем обязания общества выполнить дополнительные ремонтные работы на своих объектах. В данном пункте о таком требовании не сказано.
По п.2 этой же статьи: «Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен».
При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств":
«Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства, например, обязанностей по представлению информации, которая имеется только у ответчика, либо по изготовлению документации, которую правомочен составить только ответчик.
В тех случаях, когда кредитор не может требовать по суду исполнения обязательства в натуре, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением обязательства, если отсутствуют основания для прекращения обязательства, например, предусмотренные пунктом 1 статьи 416 и пунктом 1 статьи 417 ГК РФ (статья 15, пункт 2 статьи 396 ГК РФ).
Предъявление требования об исполнении обязательства в натуре не лишает его права потребовать возмещения убытков, неустойки за просрочку исполнения обязательства».
Кредитор может требовать исполнения обязательства в натуре, если это не противоречит п.23 данного постановления.