Изменены положения Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся ипотеки земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие залогодателю и строящихся объектов. Если договором не предусмотрено иное, Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает следующее:
при ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания и сооружения залогодателя, находящиеся на участке и строящиеся объекты;
в случае приобретения земельного участка или прав аренды с использованием кредитных средств этот участок или право аренды на него считаются находящимися в залоге;
когда с использованием заемных средств возводится здание или сооружение, - земельный участок, на котором осуществляется строительство, или право аренды на него также считается находящимся в залоге;
жилье, приобретенное или построенное хотя бы частично с использованием кредитных средств, также считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на него; по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Изменения внесены также в статью 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующую порядок обращения взыскания на заложенные жилые помещения. Согласно новой редакции данной статьи обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в них, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации.
Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, теперь вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (пункт 4 статьи 31 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Информационное письмо Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 года №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» .
Информационное письмо Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 года №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснило применение положений Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Так, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации уточнил, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является возведенное здание (сооружение).
В пункте 2 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 года №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» отмечено, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Например, не может быть предметом ипотеки часть площади склада.
Также разъясняется, что при обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.
Исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания.
Нормы статьи 46 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» будут применяться, если в последующем при уступке кредитором своих прав по одному из этих кредитных договоров третьему лицу с одновременной уступкой прав по договору об ипотеке стороны не определят очередность, в которой ипотека обеспечивает исполнение должником обязательств перед ними. При этом вырученная от реализации предмета ипотеки сумма подлежит распределению между кредиторами пропорционально размерам их требований, обеспеченных ипотекой.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также разъяснил следующие вопросы, связанные с порядком заключения, изменения и исполнения договора об ипотеке:соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора; при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке; заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением; суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя.
1) Надлежащее исполнение (исполнение признается надлежащим, если производится в соответствии с условиями договора и требованиями закона (в области предпринимательской деятельности – также в соответствии с обычаями делового оборота).
Надлежащее исполнение может быть осуществлено должником по обязательству, а также третьим лицом (если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично) (ст.313 ГК). Надлежащее исполнение – правомерное действие.
2) Новация (соглашение сторон о замене одного обязательства другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения) (п.1 ст.414 ГК).
Новацией может быть прекращено любое обязательство (в том числе имеющее внедоговорный характер), если такая возможность прямо не исключена законодательством (запрещается новация обязательства из причинения вреда жизни и здоровью, а также обязательств по уплате алиментов). Действительность первоначального обязательства (если обязательство признается недействительным, недействительно будет и соглашение о его прекращении) (если при недействительности первоначального обязательства новое обязательство возникло из абстрактной сделки (выдача векселя), оно сохранит силу). Стороны должны оформить новацию отдельным договором или включить соглашение о новации в договор, регламентирующий новое обязательство (не считается новацией замена обязательства по решению суда). Новация предполагает изменение предмета и способа исполнения (предмет исполнения – материальное или иное благо, на которое направлены действия сторон; способ исполнения определяет, каким образом должно исполняться обязательство).
Последствия новации (прекращение действия первоначального обязательства и невозможность предъявления исков из него после его замены; сроки исковой давности текут, исходя из условий нового обязательства; дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, прекращают действие, если иное не предусмотрено соглашением сторон).
3) Отступное (прекращение обязательства по соглашению сторон предоставлением взамен предмета исполнения определенной денежной суммы, иного имущества) (ст.409 ГК).
В соглашении об отступном должны указываться размер отступного, порядок и срок его предоставления (при неурегулировании сторонами хотя бы одного из этих условий соглашение считается незаключенным).
Отступное может применяться для прекращения любых обязательств (соглашение о прекращении обязательства предоставлением отступного должно заключаться в той же форме, в какой оформлялось прекращаемое обязательство, если из закона, иных нормативных актов, договора или существа обязательства не вытекает иное) (при передаче в качестве отступного имущества, сделки с которым подлежат государственной регистрации, такая регистрация должна быть произведена, даже если сделка, из которой возникло прекращаемое обязательство, регистрации не подлежала) (отступное может выражаться в совершении различных действий). Первоначальное обязательство считается прекращенным с момента предоставления отступного.
4) Прощение долга (выражается в освобождении кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора) (ст.415 ГК).
Возможность требовать исполнения обязательства – право кредитора, от осуществления которого он может отказаться (если это не противоречит интересам третьих лиц). Прощение долга – односторонняя сделка (для ее совершения достаточно волеизъявления кредитора) (есть мнение, что это двусторонняя сделка – считается, что более целесообразно рассматривать ее так). Прощение долга прекращает обязательство при условии, что оно не предусматривает встречного предоставления, или когда такое предоставление произведено до прощения долга (при наличии у кредитора взаимной неисполненной обязанности обязательство не прекращается). Прощением долга может быть прекращено договорное и внедоговорное обязательство.
Форма соглашения о прощении долга должна соответствовать форме, в которой заключен подлежащий прекращению договор.
5) Расторжение договора по соглашению сторон. Основания прекращения обязательств по воле одной из сторон:
1) Зачет (обязательство может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил или срок которого не указан или определен моментом востребования) (для зачета достаточно заявления одной стороны) (ст.410 ГК).
Зачет – односторонняя сделка (на практике часто используется взаимозачет по соглашению сторон). Зачету подлежат определенные имущественные требования (у стороны должны существовать обязанности совершить определенные действия, обеспеченные возможностью принуждения к их исполнению) (если такая возможность отсутствует, зачет неприменим). Зачет недопустим (если по заявлению другой стороны к требованию подлежит применению срок исковой давности, и этот срок истек; если требование касается возмещения вреда, причиненного жизни или здоровью, взыскания алиментов, пожизненного содержания; в иных случаях, предусмотренных законом или договором). Зачтены могут быть только однородные требования (однородными считаются требования, направленные на получение имущества, определяемого одинаковыми родовыми признаками) (обязательства, из которых вытекают соответствующие требования, могут быть и неоднородными). Зачет допустим только в отношении встречных требований (между одними и теми же лицами, которые одновременно выступают в качестве должника в одном обязательстве и в качестве кредитора – в другом). К зачету могут быть предъявлены только требования, срок исполнения которых наступил (кроме случаев, когда срок исполнения не указан или определен моментом востребования). Если зачетом должны быть погашены обязательства по нескольким договорам (при недостаточности суммы встречного требования для прекращения зачетом всех этих обязательств, прекращенным считается обязательство по договору, срок исполнения которого наступил ранее, если иное не указано в заявлении о зачете). Заявление о зачете составляется в письменной форме (в нем обязательно указываются требования, их размер, основания возникновения и срок исполнения).
Момент прекращения обязательства при зачете (различается в зависимости от того, определен или нет в зачитываемых обязательствах срок их исполнения):
а) если срок исполнения обязательства не определен или определен моментом востребования (они считаются прекращенными с момента получения стороной извещения о зачете);
б) если срок исполнения определен (требования сторон считаются погашенными с момента наступления обязательства с наиболее поздним сроком исполнения).
Если заявление о зачете сделано одной стороной с соблюдением требований законодательства, другая сторона не имеет права отказаться признать его правовые последствия и требовать прекращенного зачетом обязательства (зачет может быть оспорен в судебном порядке).
2) Прекращение обязательства по требованию одной из сторон (обязательство может прекратиться в результате отказа одной из сторон от обязательства, если такой отказ допускается законодательством) (ст.310 ГК).
При одностороннем отказе обязательство считается прекращенным с момента получения контрагентом заявления об отказе от обязательства, если иной срок прекращения не установлен законом или договором.
1. Представительство – сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу его полномочия, основанного на доверенности, указании закона или акте уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления (создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого).
Предмет представительства (юридические действия, на совершение которых уполномочен представитель).
Субъекты представительства:
1) Представитель (граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, способные совершать сделки и иные юридические действия от имени и в интересах других лиц) (граждане должны обладать полной дееспособностью (за исключением прямо предусмотренных в законе случаев), юридические лица – в зависимости от характера правоспособности).
Особенность правового положения представителя (действует не только в чужих интересах, но и от чужого имени).
2) Представляемый (граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, в интересах и от имени которых другое лицо (представитель) совершает сделки и иные юридические действия) (представляемым может быть любое лицо).
3) Третьи лица (не ограничен законом круг третьих лиц, в отношении которых у представляемого вследствие юридических действий представителя возникают, изменяются, прекращаются субъективные права и обязанности).
Представительство следует отличать от осуществляемой от имени юридического лица деятельности его органов (действия органа юридического лица признаются не действиями от имени юридического лица, а действиями самого юридического лица).
Непременное условие представительства (наличие у представителя полномочий на совершение сделок и иных юридических действий от имени и в интересах представляемого) (полномочие представителя формируется представляемым) (представительство основано на взаимодействии актов волеизъявления представляемого и представителя).
Представитель обязан (совершать сделки и иные юридические действия на основании и в пределах предоставленных ему полномочий) (не должен выходить за их рамки).
Осуществление деятельности в интересах и от имени других лиц без полномочий (неправильно оформленная доверенность, истечение ее срока, отмена доверенности представителем) или с превышением полномочий.
Отсутствие представительских полномочий и превышение полномочий влекут следующие последствия (сделки и иные юридические действия, совершенные неуполномоченным лицом от имени другого лица, не порождают прав и обязанностей для последнего).
Исключение (последующее одобрение представляемым совершенной неуполномоченным лицом сделки создает, изменяет, прекращает для представляемого гражданские права и обязанности по данной сделки с момента ее совершения) (требования к форме и сроку выражения одобрения законом не установлены).
Сделки и иные юридические действия неуполномоченного лица, не одобренные тем лицом, от имени которого они совершались, порождают права и обязанности для неуполномоченного лица.
Третьи лица освобождаются от исполнения обязательств по заключенной с неуполномоченным лицом сделке (только если докажут, что не знали и не должны были знать об отсутствии или превышении полномочий со стороны контрагента).
Основание представительства – юридические факты (волеизъявление представляемого, выраженное в доверенности или в договоре; акт уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления; юридический факт, указанный в законе).
Виды представительства в зависимости от оснований возникновения:
1) Добровольное представительство (представительство, возникшее на основании договора между представителем и представляемым (договор поручения, агентский договор), а также представительство, основанное на доверенности).