В табл. 5 показана динамика поступлений из других источников и необходимых заимствований. Наиболее эффективными для Программы представляются «бесплатные» государственные финансовые вложения - субсидии (в их числе могут быть отчисления от прибыли ведомственного заказчика - Сибирского химического комбината). Беспроцентный кредит из бюджета (субвенции) - тоже дешевый источник. Такого рода источники, естественно, ограничены, поэтому «замыкающим» и наиболее дорогим, но балансирующим нехватку ресурсов является коммерческий кредит.
Таблица 5
Динамика поступлений из других источников и необходимых заимствований по периодам планирования, тыс. $
|
Показатели |
1-й |
2-й |
3-й |
4-й |
5-й |
6-й |
7-й |
8-й |
9-й |
10-й |
Итого |
|
|
Бюджетные инвестиции (субсидии) |
44,4 |
45,2 |
46,2 |
47,1 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
182,8 |
|
|
Бюджетный кредит (субвенции, без %) |
82,1 |
83,8 |
85,4 |
87,1 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
338,4 |
|
|
Прочие средства, в том числе дольщиков |
20,0 |
22,0 |
24,2 |
26,6 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
92,8 |
|
|
Всего других источников |
146,5 |
151,0 |
155,8 |
160,8 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
614,1 |
|
|
Итого взносов и других источников |
221,9 |
226,9 |
250,6 |
279,7 |
305,4 |
310,5 |
315,8 |
316,9 |
321,4 |
325,9 |
2875,0 |
|
|
Баланс поступлений и потребности в финансах |
||||||||||||
|
Текущий баланс |
-73,3 |
-166,7 |
-339,7 |
-409,0 |
305,4 |
310,5 |
315,8 |
316,9 |
321,4 |
325,9 |
907,2 |
|
|
Интегральный баланс |
-73,3 |
-240,0 |
-579,7 |
-988,6 |
-683,2 |
-372,7 |
-56,9 |
260,0 |
581,3 |
907,2 |
907,2 |
|
|
Необходимые заимствования (коммерческие кредиты) |
||||||||||||
|
Объем заимствований (кредита) |
73,3 |
166,7 |
339,7 |
409,0 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
988,6 |
|
|
Средняя цена валютного кредита, % |
6,74 |
6,74 |
6,74 |
6,74 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Средства дольщиков оказываются следующими в ряду по цене, ибо они, как правило, возвращаются бартером в виде определенного количества жилья. Формально их стоимость учтена в цене строительства (себестоимости), реализация же такого жилья по себестоимости приносит определенные потери.
Модель допускает и пересчет всех показателей Программы с учетом возврата дольщикам причитающихся им средств в форме натурального продукта (квартир) или денежных выплат. К таким же платежам по существу относится и доля квартир, которые будут отданы администрации.
В табл. 6 показаны платежи по всем кредитам, включая коммерческие и бюджетные: основной долг по ним и проценты. Таблица замыкается итоговой строкой всех платежей.
Таблица 6
Динамика платежей по всем кредитам, тыс. $
|
Показатели |
1-й |
2-й |
3-й |
4-й |
5-й |
6-й |
7-й |
8-й |
9-й |
10-й |
Итого |
|
|
Платежи по коммерческому кредиту 1 |
||||||||||||
|
Платежи текущие, основной долг |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
24,4 |
24,4 |
24,4 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
73,3 |
|
|
Платежи интегральные по основному долгу |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
24,4 |
48,9 |
73,3 |
73,3 |
73,3 |
73,3 |
73,3 |
|
|
Остаток основного долга |
73,3 |
73,3 |
73,3 |
73,3 |
48,9 |
24,4 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
|
|
Выплата процентов |
0,0 |
4,9 |
4,9 |
4,9 |
3,3 |
1,6 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
19,8 |
|
|
Всего платежей по кредиту 1 |
0,0 |
4,9 |
4,9 |
4,9 |
27,7 |
26,1 |
24,4 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
93,0 |
|
|
Платежи по коммерческому кредиту 2 |
||||||||||||
|
Платежи текущие, основной долг |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
83,3 |
83,3 |
0,0 |
0,0 |
166,7 |
|
|
Платежи интегральные по основному долгу |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
83,3 |
166,7 |
166,7 |
166,7 |
166,7 |
|
|
Остаток основного долга |
0,0 |
166,7 |
166,7 |
166,7 |
166,7 |
166,7 |
83,3 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
|
|
Выплата процентов |
0,0 |
0,0 |
11,24 |
11,24 |
11,24 |
11,24 |
5,62 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
50,6 |
|
|
Всего платежей по кредиту 2 |
0,0 |
0,0 |
11,24 |
11,24 |
11,24 |
11,24 |
89,0 |
83,3 |
0,0 |
0,0 |
217,3 |
|
|
Платежи по коммерческому кредиту 3 |
||||||||||||
|
Платежи текущие, основной долг |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
84,9 |
84,9 |
84,9 |
84,9 |
0,0 |
339,7 |
|
|
Платежи интегральные по основному долгу |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
84,9 |
169,9 |
254,8 |
339,7 |
339,7 |
339,7 |
|
|
Остаток основного долга |
0,0 |
0,0 |
339,7 |
339,7 |
339,7 |
254,8 |
169,9 |
84,9 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
|
|
Выплата процентов |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
22,9 |
17,2 |
11,5 |
5,7 |
0,0 |
0,0 |
57,3 |
|
|
Всего платежей по кредиту 3 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
22,9 |
102,1 |
96,4 |
90,7 |
84,9 |
0,0 |
397,0 |
|
|
Платежи по коммерческому кредиту 4 |
||||||||||||
|
Платежи текущие, основной долг |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
136,3 |
136,3 |
136,3 |
409,0 |
|
|
Платежи интегральные по основному долгу |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
136,3 |
272,6 |
409,0 |
409,0 |
|
|
Остаток основного долга |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
409,0 |
409,0 |
409,0 |
409,0 |
272,6 |
136,3 |
0,0 |
0,0 |
|
|
Выплата процентов |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
27,6 |
27,6 |
18,4 |
9,2 |
0,0 |
82,7 |
|
|
Всего платежей по кредиту 4 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
27,6 |
27,6 |
154,7 |
145,5 |
136,3 |
491,6 |
|
|
Итого платежей по основному долгу по кредитам 1 - 4 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
24,4 |
109,4 |
192,7 |
304,6 |
221,3 |
136,3 |
988,6 |
|
|
Итого платежей по процентам по кредитам 1 - 4 |
0,0 |
4,9 |
16,2 |
16,2 |
37,4 |
57,6 |
44,6 |
24,1 |
9,2 |
0,0 |
210,3 |
|
|
Всего платеж по кредитам 1 - 4 |
0,0 |
4,9 |
16,2 |
16,2 |
61,9 |
167,0 |
237,3 |
328,7 |
230,4 |
136,3 |
1198,9 |
|
|
Возврат бюджетных кредитов |
||||||||||||
|
Платежи по бюджетному кредиту 1 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
41,1 |
41,1 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
82,1 |
|
|
Платежи по бюджетному кредиту 2 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
20,9 |
20,9 |
20,9 |
20,9 |
0,0 |
0,0 |
83,8 |
|
|
Платежи по бюджетному кредиту 3 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
21,4 |
21,4 |
21,4 |
21,4 |
0,0 |
0,0 |
85,4 |
|
|
Платежи по бюджетному кредиту 4 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
21,8 |
21,8 |
21,8 |
21,8 |
87,1 |
|
|
Возврат всех бюджетных кредитов |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
42,3 |
83,4 |
105,1 |
64,1 |
21,8 |
21,8 |
338,4 |
|
|
Итого платежи по всем кредитам |
0,0 |
4,9 |
16,2 |
16,2 |
104,2 |
250,3 |
342,5 |
392,8 |
252,2 |
158,1 |
1537,3 |
Табл. 7 отражает в укрупненном виде денежные потоки. В ней, в частности, в агрегированном виде представлены налоги, не рассмотрен рабочий капитал, резервы и прочие элементы потоков (это заложено в детализированной модели).
Таблица 7
Укрупненная схема движения денежных средств по периодам, тыс. $
|
Показатели |
1-й |
2-й |
3-й |
4-й |
5-й |
6-й |
7-й |
8-й |
9-й |
10-й |
Итого |
|
|
Приток |
||||||||||||
|
Взносы и другие источники |
221,9 |
226,9 |
250,6 |
279,7 |
305,4 |
310,5 |
315,8 |
316,9 |
321,4 |
325,9 |
2875,0 |
|
|
Коммерческий кредит |
73,3 |
166,7 |
339,7 |
409,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
988,6 |
|
|
Итого приток средств |
295,2 |
393,6 |
590,3 |
688,7 |
305,4 |
310,5 |
315,8 |
316,9 |
321,4 |
325,9 |
3863,6 |
|
|
Отток |
||||||||||||
|
Проценты по кредитам |
0,0 |
4,9 |
16,2 |
16,2 |
37,4 |
57,6 |
44,6 |
24,1 |
9,2 |
0,0 |
210,3 |
|
|
З/плата, материалы, налоги и т.д. |
122,0 |
124,8 |
137,8 |
153,9 |
168,0 |
170,8 |
173,7 |
174,3 |
176,7 |
179,3 |
1581,2 |
|
|
Капвложения |
295,2 |
393,6 |
590,3 |
688,7 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
1967,8 |
|
|
Итого отток средств |
417,2 |
523,3 |
744,3 |
858,7 |
205,4 |
228,4 |
218,3 |
198,4 |
185,9 |
179,3 |
3759,2 |
|
|
Чистый денежный поток (ЧДП) |
-122,0 |
-129,7 |
-154,0 |
-170,0 |
100,0 |
82,1 |
97,5 |
118,5 |
135,4 |
146,7 |
104,4 |
В табл. 8 представлены показатели эффективности проекта.
Таблица 8
Оценки эффективности проекта
|
Показатели |
Периоды |
|||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 - 10-й |
Итого |
||
|
Прирост занятых по программе, чел. |
0 |
0 |
0 |
0 |
193 |
42 |
4 |
0 |
239 |
|
|
Прирост ВВП по программе, тыс. $ |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
1156,5 |
252,3 |
23,7 |
0,0 |
1432,5 |
|
|
Прирост налоговых поступлений, тыс. $ |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
404,8 |
88,3 |
8,3 |
0,0 |
501,4 |
|
|
В том числе местных |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
161,9 |
35,3 |
3,3 |
0,0 |
200,6 |
|
|
Финансовый результат по бюджету, тыс. $ |
-44,4 |
-45,2 |
-46,2 |
-47,1 |
404,8 |
88,3 |
8,3 |
0,0 |
318,5 |
|
|
Внутренняя норма рентабельности (IRR), % |
3,3 |
|||||||||
|
Рентабельность бюджетных вложений (РБВ), % |
57,4 |
|||||||||
|
Привлечено кредитов на 1$ бюджетных вложений |
6,6 |
|||||||||
|
Привлечено средств на 1$ бюджетных вложений |
21,1 |
|||||||||
|
Эффективная ставка для банка, % |
13,48 |
|||||||||
|
Эффективная ставка для клиентов, % |
3,5 |
|||||||||
|
Материальная выгода физических лиц, тыс. $ |
537,9 |
|||||||||
|
Итоговая средняя себестоимость жилья, $/м2 |
367,0 |
|||||||||
|
Бюджетные инвестиции, % |
9,3 |
|||||||||
|
Бюджетный кредит, % |
17,2 |
|||||||||
|
Средств граждан, % |
73,5 |
Здесь наряду со «стандартными» оценками (внутренняя норма рентабельности, прирост налоговой базы, финансовый результат и прочие показатели, принятые в инвестиционном проектировании и бизнес-планировании) заложены специфические показатели, отражающие суть данного рода программ, опирающихся на государственную и/или ведомственную поддержку. К их числу относятся такие показатели как рентабельность бюджетных вложений, объем привлеченных средств на единицу бюджетных вложений, итоговая средняя цена жилья и проч.
Наконец, в табл. 9 представлены варианты структуры проекта по доле ипотеки по каждой категории жилья и приведены показатели эффективности.
моделирование ипотечное кредитование
Таблица 9
Изменение показателей эффективности проекта в зависимости от структуры ипотеки
|
Категория жилья |
Вариант № 1 |
Вариант № 2 |
Вариант № 3 |
Вариант № 4 (расчетный) |
|||||||||
|
Дом № 1 |
Дом № 2 |
Итого |
Дом № 1 |
Дом № 2 |
Итого |
Дом № 1 |
Дом № 2 |
Итого |
Дом № 1 |
Дом № 2 |
Итого |
||
|
А - ипотека льготникам, % |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
50,0 |
50,0 |
50,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
75,0 |
80,0 |
76,8 |
|
|
Б - ипотека бюджетникам, % |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
50,0 |
50,0 |
50,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
70,0 |
75,0 |
72,7 |
|
|
В - ипотека остальным, % |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
50,0 |
50,0 |
50,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
60,0 |
60,0 |
60,0 |
|
|
Средняя доля ипотеки по домам № 1 и № 2, % |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
50,0 |
50,0 |
50,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
69,8 |
70,8 |
70,3 |
|
|
IRR, % |
21,1 |
18,1 |
19,6 |
7,8 |
6,1 |
7,0 |
-0,2 |
-1,6 |
-0,9 |
4,1 |
2,4 |
3,3 |
|
|
РБВ, % |
553,8 |
504,0 |
528,9 |
75,4 |
87,1 |
80,5 |
40,4 |
47,6 |
43,6 |
54,2 |
61,4 |
57,4 |
|
|
ПДС, тыс. $ |
2207,3 |
2026,0 |
4233,3 |
2078,1 |
1888,9 |
3967,0 |
1948,9 |
1751,7 |
3700,6 |
2027,6 |
1836,0 |
3863,6 |
|
|
ОДС, тыс. $ |
1968,1 |
1830,3 |
3798,4 |
1960,3 |
1804,5 |
3764,8 |
1952,5 |
1778,7 |
3731,2 |
1960,1 |
1799,2 |
3759,2 |
|
|
ЧДП, тыс. $ |
239,2 |
195,7 |
434,9 |
117,8 |
84,4 |
202,2 |
-3,6 |
-27,0 |
-30,5 |
67,5 |
36,8 |
104,4 |
|
|
Бюджетные вложения (БВ), тыс. $ |
18,5 |
18,5 |
37,1 |
140,5 |
109,6 |
250,1 |
262,4 |
200,7 |
463,2 |
195,9 |
156,2 |
352,1 |
|
|
Коммерческие кредиты и проц. (К+%), тыс. $ |
981,4 |
857,4 |
1838,8 |
741,3 |
657,5 |
1398,8 |
501,1 |
457,7 |
958,7 |
636,4 |
562,5 |
1198,9 |
|
|
Все кредиты и проценты (ОК+%), тыс. $ |
1002,0 |
878,0 |
1880,0 |
875,7 |
767,8 |
1643,5 |
749,4 |
657,5 |
1407,0 |
821,0 |
716,3 |
1537,3 |
|
|
Поступление средств от ипотеки (И), тыс. $ |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
549,7 |
513,6 |
1063,3 |
1099,4 |
1027,1 |
2126,6 |
758,3 |
719,0 |
1477,3 |
|
|
Средства от рыночных продаж (РП), тыс. $ |
1324,1 |
1251,3 |
2575,3 |
662,0 |
625,6 |
1287,7 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
408,0 |
375,6 |
783,6 |
|
|
Все поступления средств (ОП), тыс. $ |
1324,1 |
1251,3 |
2575,3 |
1211,7 |
1139,2 |
2351,0 |
1099,4 |
1027,1 |
2126,6 |
1166,3 |
1094,6 |
2260,9 |
|
|
Средняя себестоимость жилья, $/м2 |
393,6 |
402,3 |
402,9 |
392,1 |
396,6 |
378,1 |
390,5 |
390,9 |
353,4 |
392,0 |
395,4 |
367,0 |
|
|
Привлечено средств на 1 $ бюджетных вложений |
245,8 |
267,8 |
256,8 |
34,7 |
28,4 |
31,0 |
17,4 |
14,1 |
15,5 |
23,2 |
19,6 |
21,1 |
В табл. 9 в варианте 1 доля ипотеки по домам 1 и 2 равна нулю, то есть жилплощади этих домов реализуются только в свободной продаже. Вариант 3 - другая крайняя ситуация: площади обоих домов реализуются только через ипотеку (100 %). Вариант 4, «смешанном» по доле реализуемых по ипотеке квартир категорий А и Б, 60 % жилья категории В в обоих домах реализуется по ипотеке.
Все вышеприведенные расчеты (см. табл. 1 - 8) выполнены применительно к структуре ипотеки варианта 4 (см. табл. 9).
Табл. 9 можно расширить другими вариантами структуры и рассматривать ее как «генератор» вариантов структуры программы с позиций доли ипотечного и коммерческого жилья в ней. Схема итерационного согласования (рис. 1), или поиска наилучшего (оптимального) решения, реализуется в модели с помощью этого «генератора».
Проведенные расчеты дополняются графиками. На рис. 2 показана зависимость внутренней нормы рентабельности и рентабельности бюджетных вложений от средней ипотечной структуры программы.
Рис. 2. Зависимость IRR и РБВ от средней структуры ипотеки в целом
по программе
На рис. 3 представлена зависимость чистого денежного потока и бюджетных вложений в зависимости от структуры ипотеки.
Рис. 3. Зависимость ЧДП и БВ от структуры ипотеки
Из рис. 2 и 3 можно сделать вывод, например, о том, что оптимальным с позиций указанных показателей эффективности является вариант, при котором ипотечное жилье составляет 50 - 75 %. И практически не важно, о каких категориях жилья идет речь: близкие по средней структуре ипотеки варианты достаточно близки и по показателям эффективности. Данное правило, конечно, нарушается, если ценовые и/или стоимостные характеристики единицы жилья разных категорий отличаются в разы.
Используя характеристику кривых, отраженных в интегрирующем графике (см. рис. 3), и данные табл. 9, можно предложить структуру проекта, в котором средняя доля ипотеки попадет в интервал 50 - 75 %, при этом внутренняя норма рентабельности будет находиться в диапазоне 7,0 - 3,0 %.
Поскольку проект не является коммерческим, такое значение рентабельности можно считать приемлемым, хотя наивысший уровень рентабельности (21,6 %) достигается при 100 %-ной свободной реализации жилья обоих домов. Но при таком варианте и средняя себестоимость жилья будет наиболее высокой. Ведь ипотека является социально направленной программой, а потому бюджетная поддержка в этом варианте минимальна (рис. 4).
Рис. 4. Зависимость средней себестоимости жилья и привлечения средств от структуры ипотеки