Таблица 2 - Расчет физического износа объекта оценки
|
Конструктивные элементы |
Удельный вес элемента, % |
Кол-во участков с разным износом, шт. |
Расчетные удельные веса элементов, % |
Физический износ по результатам осмотра, % |
Средневзвешенное значение физического износа, % |
|
Фундаменты |
4 |
1 |
4 |
30 |
1,2 |
|
Стены, перегородки |
1 |
16 |
25 |
4 |
|
|
Покрытие и перекрытия |
18 |
1 |
18 |
15 |
2,7 |
|
Кровля |
12 |
1 |
12 |
10 |
1,2 |
|
Полы |
7 |
1 |
7 |
20 |
1,4 |
|
Проемы |
10 |
1 |
10 |
20 |
2 |
|
Отделочные работы |
8 |
1 |
8 |
30 |
2,4 |
|
Сантехн. и электрические устройства |
16 |
1 |
16 |
35 |
5,6 |
|
Прочие работы |
2 |
1 |
2 |
20 |
0,4 |
|
|
|
|
|
|
21 |
Так как согласно ВСН 53-86(р) объекты недвижимости (или их конструктивные
элементы) с уровнем 80% износа считаются полностью изношенными (следовательно,
не имеют потребительской стоимости), для перевода физического износа в его
экономический показатель в расчетах используется коэффициент 100/80=1,25, т.е.
Иэ = Иф ×
1,25, где: Иэ -
экономический показатель износа; Иф - физический износ, экспертно рассчитанный
по ВСН 53-86(р)
Таблица 3 - Расчет стоимости квадратного метра объекта оценки
|
Ценообразующий фактор |
Объект оценки |
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
Объект №4 |
Объект №5 |
|
Цена продажи за 1м2 |
|
36*750= 27000 |
33*730= 24090 |
38*740= 28120 |
39*700= 27300 |
37*760= 28120 |
|
Права собственности |
|
0 |
0 |
0 |
+5 |
0 |
|
Условия финансирования |
|
0 |
-3 |
-5 |
0 |
-6 |
|
Состояние рынка |
|
+10 |
0 |
0 |
+5 |
+10 |
|
Местоположение |
|
0 |
+8 |
+15 |
-15 |
0 |
|
Физические характеристики |
|
-15 |
0 |
-5 |
0 |
0 |
|
Экономические характеристики |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Дополнительные компоненты стоимости |
|
0 |
0 |
0 |
+5 |
0 |
|
Общая корректировка |
|
-5 |
+5 |
+5 |
0 |
+4 |
|
Скорректированная цена |
|
27000*0,95=25650 |
24090*1,05=25295 |
28120*1,05=29526 |
27300 |
28120*1,04=29245 |
|
Весовые коэффициенты |
|
0,2 |
0,2 |
0,2 |
0,2 |
0,2 |
|
Итоговая стоимость |
(25 650 + 25 295 + 29 526 + 27 300 + 29 245)/5= 27 403 |
|||||
Таблица 4 - Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции
|
Наименование объекта |
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
Объект №4 |
Объект №5 |
|
Цена продажи, р./кв.м |
27 000 |
24 090 |
28 120 |
27 300 |
28 120 |
|
Годовая арендная ставка, р./кв.м |
750*12=9000 |
730*12=8760 |
740*12=8880 |
700*12=8400 |
760*12=9120 |
|
Коэффициент недоиспользования и неплатежей, К1, % |
10 |
10 |
15 |
15 |
10 |
|
Коэффициент операционных расходов, К2, % |
25 |
25 |
25 |
25 |
25 |
|
Ставка капитализации СК, % |
(9000*0,19* 0,75)/27000= 0,225 |
(8760*0,9* 0,75)/24090= 0,245 |
(8880*0,85* 0,75)/28120= 0,201 |
(8400*0,85* 0,75)/27300= 0,196 |
(9120*0,9* 0,75)/28120= 0,219 |
|
СК средняя, % |
(0,225+0,245+0,201+0,196+0,219)/5=22 |
||||
СК = Арендная ставка×12×(1 - К1)×(1 - К2)/С
Расчет стоимости земельного участка
) Сзем.у.= ЧОДзем.у./СК зем.у.,
) ЧОДзем.у.= ЧОДобщ. - ЧОДздан. ЧОДобщ. - из доходного подхода;
) ЧОДздан.=Сздан. *СКздан., где Сздан. - с учетом износа физического;
) СКзем.= СКобщ. - 1/ Тост.; (из расчета нормы возврата капитала по методу Ринга)
) Тост.=(100 -1,25 Ифиз.)/jнорм. (для зданий 1 группы капитальности Тнорм.=100 лет, jнорм.=1%)
Тост.=(100-1,25*21)/1=74 года
) СКзем.=0,22-1/74=0,206=20,6%
) ЧОДздан.=23 660 767*0,22=5 205 369 р.
) ЧОДзем.у.=9 209 603-5 205 369=4 004 234р.
) Сзем.у.=4 004 234/0,206=19 438 029р.
Таблица 5 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости
|
Согласование результатов |
||
|
Подход: |
Стоимость |
Весовой коэффициент |
|
затратный, р.: |
43 098 796 |
0,33 |
|
сравнительный, р. |
41 104 500 |
0,33 |
|
доходный, р. |
41 861 832 |
0,33 |
|
Итоговая величина рыночной стоимости, р. 42 021 709 |
||