Курсовая работа (т): Оценка стоимости земельных участков

Для применения метода предполагаемого использования (или дисконтирования денежных потоков) необходимо рассчитать текущую (настоящую) стоимость будущих доходов путем дисконтирования каждого денежного потока по соответствующему коэффициенту с применением функций сложных процентов по формуле:

 (4)

где СТ - стоимость текущая;

Д t - денежный поток (чистый операционный доход периода (года));- ставка дисконтирования периода t ;

n - продолжительность прогнозного периода;- номер платежного периода;

(1+ i )n - фактор текущей стоимости (таблицы шести функций денежной единицы);

 - возможная цена перепродажи объекта (земельного участка).

С технической, т.е. математической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле ставка дисконта - требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. №568-р предусмотрена следующая последовательность действий по дисконтированию доходов и расходов при предполагаемом использовании земельных участков[9]:

-   определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

-   определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

-   определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

-   определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

-   расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую инвестор ожидает получить на капиталовложения в сходные объекты. Чаще всего используют метод кумулятивного построения ставки дисконтирования. Текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсия составляют стоимость земельных участков.

Заключение

Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также необходимостью учета при оценке многих других факторов.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируются три фундаментальных подхода к оценке - доходный, сравнительный и затратный.

В курсовой работе были рассмотрены теоретические основы оценки земли, основные подходы и методы к оценке земли.

В практической части работы был произведен расчет оценки рыночной стоимости офисных помещений с применением трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Стоимость офисного помещения ООО «Сплит» по затратному подходу составляет 14 739 861млн.р., по сравнительному подходу 13 278 720млн.р.,по доходному подходу 14 603 467млн.р. Итоговая величина рыночной стоимости офисного помещения составила 14 207 349млн.р.

Стоимость офисного помещения ОАО « Трио» по затратному подходу равна 43098 796млн.р., по сравнительному подходу 41 104 500млн.р., по доходному 41 861 832млн.р. Итоговая величина рыночной стоимости офисного помещения составила 42 021 709млн.р.

Список использованных источников

1.       Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности» от 2 мая 2003 г. №1459-ФЗ.

.         Федеральный закон « О государственном кадастре недвижимости» от 2 января 2000 г. N 221-ФЗ.

.         Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) от 20 июля 2007 г. № 256.

.         Федеральный стандарт оценки №2 "Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) от 20 июля 2007 г. № 255.

.         Федеральный стандарт оценки №3 "Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) от 20 июля 2007 г. № 254.

.         Федеральный стандарт оценки №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4) от 22 октября 2010 г. № 508.

.         Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости» (ФСО №7) от 25 сентября 2014 г. №611.

.         Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ, глава 1, статья 7

.         Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-Р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков»

.         Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».

.         В.П. Антонова « Оценка стоимости земельных участков».- М.: 2006.

.         С.С Васеленко «Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России»- М.: 2006.

.         С.В.Грибоский, Маросейка, «Оценка стоимости недвижимости», 2009.

.         Оценка недвижимости./ Под редакцией А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой пос. М.: Финансы и статистика, 2010.

.         С.П. Коростелев, Маросейка «Теория и практика оценки»,- 2009

.         Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России», - М.: Экзамен, 2006.

.         Е.С. Озеров «Экономический анализ и оценка недвижимости»,-М.: 2007.

.         Петров В.И. «Оценка стоимости земельных участков» М.:КНОРУС, 2007.

.         Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. « Оценка недвижимости», - М.: 2008.

.         «Теория и методы оценки недвижимости» / СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 2009.

.         http://ocenka2000.narod.ru/x_example_land.html

.         www.market-pages.ru

Приложение А

Оценка рыночной стоимости офисного помещения ООО «Сплит»

Таблица 1 - Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Таблица 2 - Расчет физического износа объекта оценки

Так как согласно ВСН 53-86(р) объекты недвижимости (или их конструктивные элементы) с уровнем 80% износа считаются полностью изношенными (следовательно, не имеют потребительской стоимости), для перевода физического износа в его экономический показатель в расчетах используется коэффициент 100/80=1,25, т.е. Иэ = Иф × 1,25, где: Иэ - экономический показатель износа; Иф - физический износ, экспертно рассчитанный по ВСН 53-86(р)

Таблица 3 - Расчет стоимости квадратного метра объекта оценки

Таблица 4 - Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

СК = Арендная ставка×12×(1 - К1)×(1 - К2)/С

Расчет стоимости земельного участка

) Сзем.у.= ЧОДзем.у./СК зем.у.,

) ЧОДзем.у.= ЧОДобщ. - ЧОДздан.         ЧОДобщ. - из доходного подхода;

) ЧОДздан.=Сздан. *СКздан., где Сздан. - с учетом износа физического;

) СКзем.= СКобщ. - 1/ Тост.; (из расчета нормы возврата капитала по методу Ринга)

) Тост.=(100 -1,25 Ифиз.)/jнорм. (для зданий 1 группы капитальности Тнорм.=100 лет, jнорм.=1%)

)         Тост.=(100 -34)/1=66 лет

)         СКзем.= 0,21 - 1/ 66 = 0,195

)         ЧОДздан.=12 830 364 * 0,21= 2 694 376

)         ЧОДзем.у.= 3 066 728 - 2 694 376=372 352

)         Сзем.у.= 372 352/0,195= 1 909 497

Таблица 5 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости

Приложение Б

Оценка рыночной стоимости офисного помещения ОАО « Трио»

Таблица 1 - Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости