сдавать жилое помещение в поднаем;
разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг
обязанностям нанимателя жилого помещения :
использование жилого помещения по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
обеспечение сохранности жилого помещения;
поддержание надлежащего состояния жилого помещения;
проведение текущего ремонта жилого помещения;
своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
информирование наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма
Наниматель, занимающий жилое помещение на условиях договора социального найма, вправе предоставить право пользования занимаемым жилым помещением (или его частью) временным жильцам. Временными жильцами могут быть любые граждане: друзья, знакомые, дальние родственники нанимателя. Разрешение наймодателя на вселение временных жильцов не требуется, но он должен получить предварительное уведомление от нанимателя (до вселения временного жильца) Временные жильцы пользуются жилым помещением безвозмездно и без заключения какого-либо договора не уплачивают какое-либо вознаграждение нанимателю, не вносят плату за жилое помещение, однако расходы за коммунальные услуги они обязаны оплачивать Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим
Право пользования жилым помещением прекращается у временных жильцов в случае:
— прекращения договора социального найма; — истечения согласованного с ними срока проживания;
— требования нанимателя или другого вместе с ним проживающего члена семьи (если срок не был согласован
— по первому их требованию
Изменение договора социального найма жилого помещения Кодекс допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 Кодекса). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).
Одним из оснований изменения условий договора социального найма Кодекс называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. 83-85 гл. 8 Кодекса. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон - утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя.
В соответствии со ст. 83 Кодекса договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
Верховный Суд РФ ориентировал правоприменительную практику на то, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 Кодекса, возможны лишь по установленным в Кодексе основаниям и порядке (ст. 29, 83, 85-91).
Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается (см. п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Для расторжения договора социального найма в случае, указанном в ч. 1 ст. 83 Кодекса, необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон такого договора - нанимателя и наймодателя. Если такое согласие не достигнуто, то наниматель вправе расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке по правилам ч. 2 указанной статьи.
В соответствии со ст. 83 Кодекса расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:
а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 ЖК РФ);
б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ);
в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).
Для сравнения напомним, что последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г. (см. ч. 1 и 2 ст. 89).
Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. В судебной практике возникал вопрос: может ли быть признан на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ утратившим право на жилое помещение гражданин, выехавший из него в другое место жительства, по иску иных граждан, имеющих право на это жилое помещение? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма .
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев (о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определении ее размера и порядке внесения см. ст. 154-157 ЖК РФ);
- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);
- систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использование жилого помещения не по назначению.
Данный перечень сформулирован в ЖК РФ как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ.
Основаниями прекращения договора социального найма жилого помещения, помимо случаев его расторжения по правилам ч. 1-4 ст. 83, являются также события, наступление которых не зависит от воли сторон договора, указанные в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ: договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Основание |
Договор коммерческого найма |
Договор социального найма |
1. срок договора |
До 5 лет, если заключен на больший срок, то все равно на 5 лет – ст. 683 ГК РФ (если срок не определен, то считается, что он заключен на 5 лет) |
Бессрочный договор |
2. наимодатель |
Либо гражданин, либо юр лицо, не исключено, что это может быть государство или муниципальное образование |
Выступают соответствующие органы гос власти или ОМСУ, еще, как правило, на уровне города выбрано муниципальное учреждение, которое осуществляет функции наимодателя (Информационно-расчетный центр г. Архангельска) |
3. кто является нанимателем жилого помещения |
Нанимателем является гражданин – п.1 ст. 677, а проживающие совместно с ним лица будут являться сонанимателями только если они заключили соответствующий договор с нанимателем, известив об этом наимодателя – п.4 ст. 677; если они такой договор заключили, то несут солидарную ответственность перед наимодателем |
Нанимателем является гражданин и члены его семьи несут солидарную ответственность перед наимодателем в силу закона |
4. форма договора |
Поскольку договоры рассчитаны на длительный срок, то заключаются в письменной форме: коммерческий найм – ст. 674 ГК РФ (никаких последствий не установлено); Правительством РФ утверждается типовой договор социального найма (от 21 мая 2005 года № 315) |
|
5. порядок установления платы |
Соглашение сторон- ограничений нет; плату за пользование оплачивает в размере, установленном соглашением сторон и самостоятельно вносит коммунальные услуги, если договором не установлено иное; |
Плата за пользование устанавливается собственником жилищного фонда в соответствующий НПА; наниматель помещений уплачивает плату за пользование по тем ставкам, которые устанавливаются государством или муниципалитетом, помимо этого несет обязанность по уплате коммунальных услуг |
6. порядок заключения договора поднайма |
Возможно только с согласия наимодателя; поскольку заключается на 5 лет, то срок договора поднайма не может превышать срок договора найма |
Возможно только с согласия наимодателя; нет никаких ограничений по сроку договора поднайма |
Кажущееся на первый взгляд сходство этих договоров во многом обусловлено тем, что в тексте гражданского законодательства отсутствует термин «коммерческий наем жилья» и на наличие такового указывает лишь сравнительный анализ статей 671 и 672 Гражданского кодекса РФ: во второй статье перед словами «найм жилья» присутствует термин «социальный», в то время как в первой статье такой термин отсутствует.
Общим для названных договоров является и то, что споры по пользованию жилыми помещениями, вытекающие из договоров социального найма жилого помещения и найма (коммерческого найма), разрешаются в судебном порядке.
Стабильность отношений по пользованию жилым помещением по договору социального найма - одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.
В числе условий такой стабильности не только бессрочность договора социального найма, предусмотренная ч. 2 ст. 60 ЖК РФ, но и правило ч. 3 этой же статьи. Ее смысл состоит в том, что граждане, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма, но переставшие, к примеру, быть малоимущими (по ЖК РФ - это основное условие предоставления социального жилья), вправе продолжать пользоваться им и далее по договору социального найма.