Материал: Практических заданий по дисциплине экономика и оценка недвижимости

Автономная некоммерческая организация высшего образования «МОСКОВСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра экономики и управления Форма обучения: заочная

ВЫПОЛНЕНИЕ

ПРАКТИЧЕСКИХ ЗАДАНИЙ

ПО ДИСЦИПЛИНЕ

ЭКОНОМИКА И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ



Группа То20Э171
Студент
А.Н. Оленникова

МОСКВА 2023
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ №1

ЗАДАНИЕ №1. Составьте проект договора купли-продажи части (первый этаж) нежилого здания с условием передачи земельного участка, на котором оно находится, в аренду покупателю.

Договор купли-продажи нежилого помещения представляет собой сделку, по которой одна сторона передает другой стороне в собственность объект недвижимости за оговоренную соглашением плату.

При этом важно учитывать, что под нежилым помещением подразумевается та недвижимость, которая не предназначена для проживания в ней людей. К таким помещениям можно отнести: магазины, офисы, гаражи и иные строения. Также вышеупомянутыми помещениями могут являться строения каких-либо зданий или торговых центров.

Субъектами по договору купли-продажи нежилого помещения выступают: Продавец – физическое или юридическое лицо, которое передает право собственности на помещение за определенную сделкой выплату, а также Покупатель, физическое или юридическое лицо, которое приобретает право собственности на объект недвижимости у Продавца.

Данная сделка, согласно требованиям действующего законодательства, подлежит обязательному письменному оформлению Поскольку реализуется часть помещения, то продавец перед заключением соглашения с третьим лицом должен уведомить лиц, которые имеют преимущественное право покупки этой части. Только после осуществления этой процедуры следует подписывать соглашение.

Соглашение о купле-продаже части нежилого помещения, включает следующие сведения:

Персональную информацию о сторонах соглашения. Информация должна быть внесена только на основании документов, подтверждающих личность. Допускается участие представителей, которые имеют нотариально заверенную доверенность;

Информацию о нежилом помещении. Вносится в соответствии с техническим документом. Указывается площадь, место нахождения. Документы – основание наличия права продавца распоряжаться имуществом; Сведения о стоимости объекта. Должна быть указана в рублях, прописью и цифрами;

Процедура внесения денежных средств. Допускается указание условия о рассрочке;

Сведения о правах и обязанностях сторон. Об ответственности в случае нарушения положения документа. Стороны должны внести в текст документа информацию о расходах. Оплата расходов согласовывается и может быть перенесена на покупателя и продавца.

Особенности договора купли-продажи части нежилого помещения. В договор в обязательном порядке вносятся сведения о помещении. К таким сведениям относят:

Характеристику недвижимого объекта;

Сведения о лицах, имеющих права собственности на этот объект;

Их согласие на совершение сделки;

Акт о приеме-передаче помещения;

Документ о получении денежных средств.

Покупатель вправе потребовать следующие документы, а продавец обязан их представить:

Документы о собственности продавца. Когда недвижимый объект передается вместе с участком земли, то необходимо требовать предоставления правоустанавливающих документов и на нее;

Выписку из ЕГРП об отсутствии обременений на недвижимый объект, выписку из домовой книги, квитанцию об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам. Обратите внимание на то, что регистрировать соглашение, необходимости нет.

После подписания документа следует обратиться в Россреестр с заявлением о перерегистрации права на объект. При регистрации следует предъявить заключенное соглашение о приобретении недвижимого объекта. После того, как сведения о новом собственнике внесены в соответствующие реестры, новому собственнику будет выдана выписка из реестра.

ЗАДАНИЕ №2. Составьте список документов, являющихся необходимым приложением к договору купли-продажи предприятия.

Обязательными приложениями к договору купли-продажи предприятия служат акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроковых требований;

ЗАДАНИЕ №3.

Заполните таблицу:

Таблица – Характерные признаки подделки документов и методы их выявления.

№ п/п	Признаки подделки	Методы выявления
1	Подчистки Нарушение поверхности слоя бумаги Уменьшение толщины бумаги Остатки красящих материалов удаленного текста Остатки рельефа штрихов удаления текста Нарушения близлежащей линовки Расплывы чернильных штрихов	В косо падающем свете при 4-8-кратном увеличении наблюдаются взъерошенные, приподнятые волокна бумаги. В проходящем свете (на просвет) в местах подчистки наблюдаются светлые пятна. В рассеянно свете при 4-8-кратном увеличении наблюдаются частички красящего материала, локализирующиеся вдоль удаленных штрихов. В косо падающем свете на обратной стороне наблюдается выпуклость, а на лицевой – вдавленность бумаги в местах расположения удаленных штрихов. В рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении наблюдаются разорванные штрихи линовки в местах удаления штрихов. Чернильные штрихи, а также штрихи, выполненные тушью или другими красящими материалами, нанесенные поверху подчищенного текста, дают расплывы, хорошо различимые невооруженным глазом.
2	Дописки Различие в цвете основного текста и отдельных букв, цифр, штрихов Отличия в размещении отдельных букв, цифр, штрихов от остального текста Отдельные сдвоенные штрихи букв и цифр	Проявляются в рассеянном свете дневном, солнечном, люминесцентных и электрических ламп накаливания при 2-4-кратном увеличении Наблюдаются в рассеянном свете различного происхождения. Наблюдаются в рассеянном свете различного происхождения. Образуются при повторной обводке (исправлениях)
3	Травление Изменение цвета бумаги в местах травления. Увеличение ломкости бумаги в местах травления. Нарушение проклейки бумаги. Изменение цвета или оттенка штрихов, соприкасающихся с участками травления. Расплывы чернильных штрихов	Наблюдается пожелтение бумаги при рассмотрении ее в рассеянном дневном свете. Наблюдается появление трещин в бумаге в проходящем свете. Обнаруживаются матовые пятна, надломленность бумаги в косо падающем свете при изменении угла падения света. Проявляется в рассеянном свете. Появляются расплывы, хорошо видимые невооруженным глазом, чернильных штрихов (а также штрихов, выполненных тушью и другими жидкими красящими материалами, нанесенных на вытравленный или смятый участок)
	Остатки штрихов удаленного текста	Проявляются в рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении
4	Допечатка на пишущей машинке Различия в начертании шрифта. Различия в насыщенности букв основного текста и допечатанного. Несовпадение линий основного текста и допечатанного. Сдвоенность отдельных букв. Наличие или отсутствие дефектов одинаковых букв в отдельном тексте и допечатанном	Проявляются в рассеянном свете (можно обнаружить при наличии каталога машинописного шрифта) Проявляются в рассеянном свете. Проявляется в рассеянном свете (при использовании линейки) Проявляется в рассеянном свете (при подгонке допечатываемых букв к основному тексту) Проявляется в рассеянном свете
5	Подделка подписей Замедленность движений, извилистость, угловатость штрихов, немотивированные остановки при написании. Отсутствие следов ручки или карандаша	Проявляется в рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении. Проявляются в косо падающем при 4-8-кратном увеличении (при перекопированнии подписи)

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 2

ЗАДАНИЕ № 1. Дайте определения содержания (сущности) принципов составления отчета об оценке имущества. Как они взаимосвязаны между собой? Заполните таблицу 1.

Таблица 1 – Принципы составления отчета об оценке имущества.

№ п/п	Принцип	Содержание (сущность) принципа отчете
1	Существенности	Изложение всей информации, существенной для оценки объекта
2	Обоснованности	Использованная или полученная в результате расчета информация в процессе оценки должна быть подтверждена
3	Однозначности	Содержание отчета об оценке не должно допускать: - неоднозначного толкования - вводить в заблуждение пользователей отчета
4	Проверяемости	По составу и последовательности изложенных материалов и описанию процесса оценки можно воспроизвести расчет стоимости и получить аналогичный результат
5	Достаточности	В отчете не должно быть излишней информации, которая: - не использовалась в процессе оценки - не является обязательной согласно ФСО и правил оценочной деятельности
6	Публичности	В случаях по законодательству отчет подлежит опубликованию в обязательном порядке

ЗАДАНИЕ № 2. Отчет об оценке – документ на бумажных или электронных носителях в трех и более экземплярах, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки (ФСО № 3) и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации. Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Дайте характеристику содержания отчета об оценке недвижимости. Заполните таблицу 2.

Таблица 2 – Содержание отчета об оценке имущества.

№ п/п	Разделы	Содержание (информация)
1	Основные факты и выводы	- Общая информация по идентификации объекта оценки - Результаты оценки по различным подходам - Итоговая стоимость объекта
2	Задание на оценку	- В соответствии с ФСО
3	Сведения о заказчике: - юридическое лицо - физическое лицо	- Организационно-правовая форма - Полное наименование - ОГРН - основной государственный регистрационный номер - Дата присвоения ОГРН - Местонахождение - Фамилия, имя, отчество - Серия, номер паспорта, дата выдачи
	Сведения: - об оценщике - о привлекаемых организациях и специалистах	- Фамилия, имя, отчество - Номер и дата получения документа о проделанной подготовке по оценочной деятельности - О членстве в СРОО оценщиков - Стаж работы по оценочной деятельности - Страхование гражданской ответственности - Сведения об организации, с которой оценщик заключал трудовой договор (если работает по договору) - ОПФ, полное наименование - ОГРН и дата присвоения номера - Местонахождение - Квалификация - Степень участия в проведении оценки - Необходимость их привлечения
4	Допущения и ограничительные условия	Описание условий, учтенных оценщиком при проведении оценки объекта
5	Применяемые стандарты оценочной деятельности	Информация: - о федеральных стандартах оценки - о стандартах и правилах оценочной деятельности
6	Описание объекта оценки	- Количественные и качественные характеристики объекта оценки
7	Анализ рынка объекта и внешних факторов, влияющих на его стоимость	- Информация обо всех ценообразующих факторах, использованных при оценке стоимости - Обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов
8	Описание процесса оценки по трем подходам	- Описание применения подходов к оценке с расчетами или - Отказ от применения отдельных подходов
9	Согласование результатов расчетов при различных подходах	- Описание процедуры согласования результатов оценки различными методами - Обоснование выбора использованных весов при взвешивании результатов примененных подходов и методов оценки - Обоснование использования различных методов при каждом подходе к оценке
10	Приложения к отчету по оценке	- Копии документов по качественным и количественным характеристикам объекта - Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы - Документы технической инвентаризации - Заключения специальных экспертов - Другие документы по объектам оценки

ЗАДАНИЕ № 3. Перечислите порядок рассмотрения споров о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Если комиссия примет решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта, то в течение трех дней Росреестр уведомляет заказчика, который 15 должен в течение десяти дней обеспечить определение стоимости с приложением расчетов и представить в орган кадастрового учета и орган, утверждающий кадастровую стоимость (приказ Минэкономразвития России от 18 марта 2011 г. № 114).

1. 
   Принятие решения о проведении кадастровой оценки.
   
2. 
   Формирования перечня объектов недвижимости для оценки.
   
3. 
   Отбор оценщика и заключения с ним договора на проведении оценки объекта недвижимости.
   
4. 
   Определение кадастровой стоимости и составление оценщиком отчета на бумажных и электронных носителях в соответствии с требованиями законодательства, стандарта и правил не менее трех экземпляров.
   
5. 
   Экспертиза отчета о кадастровой стоимости.
   
6. 
   Утверждение заказчиком кадастровой стоимости в течение 10 рабочих дней даты приема отчета и в течение 5 дней направление сведений о кадастровой стоимости и отчета в орган государственной кадастровой оценки.
   
7. 
   Опубликование заказчиком информации об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
   
8. 
   Орган по государственной кадастровой оценке в 10 дневный срок направляет сведения о стоимости и орган кадастрового учета, который вносит их в государственный кадастр в течение 10 рабочих дней.
   

ЗАДАНИЕ № 4. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 500 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%. Определите стоимость данного объекта недвижимости.

Определить годовой потенциальный валовый доход: ПДВ=100000 руб. *12=1200000 руб.

Определить действительный валовый доход: ДВД=ПВД*(100%-Коэффицент потерь от недогрузки)

ДВД=1200000 руб. *(100-10%)=1080000 руб.

Определить операционных расходы: ОР = удельные ОР*S = 500*100 = 50000

Определить чистый операционный доход: ЧОД=ДВД-ОР

ЧОД=1080000 руб. – 500 руб./кв.м.*100 кв.м = 1030000 руб.

Определить величину стоимости объекта недвижимости: РС=ЧОД/КК

РС=1030000/10%=10300000 руб.

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ 3

ЗАДАНИЕ №1. Обоснованная рыночная стоимость предприятия составляет 680 млн. руб. Предприятие взяло кредит в банке 20 млн. руб. На 15 млн. руб. из средств кредита приобретено оборудование. Ставка процента по кредиту – 20 % годовых. Уплата процентов конце каждого года. Погашение кредита через 2 года.