Материал: Рынок земли и недвижимости. методические указания к проведению практических занятий для студентов направления подготовки. Баринов В.Н., Трухина Н.И

Задача № 3.

Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строений. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 90 000 у.е. Стоимость недавно построенного здания составляет 350 000 у.е. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание определяется по методу Ринга. Срок службы здания – 50 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%

Задача 4.

Оценить торговую недвижимость. Прогнозная величина денежного потока в 1 год – 18 000 у.е., во 2 год – 22 000 у.е., в 3 год – 28 000 у.е. Расчетная остаточная стоимость 195 000 у.е. Ставка доходности ОВЗ – 6%, ставка доходности ОФЗ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом – 2%, за инвестиционный менеджмент – 3%, типичный срок экспозиции – три месяца, премия за страновой риск – 5%

Задача № 5.

Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строений. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 150 000 у.е. Стоимость недавно построенного здания составляет 500 000 у.е. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание определяется по методу Хоскольда. Срок службы здания – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%

Задача № 6.

Ежегодный валовой доход от строительства бизнес-центра оценивается в $250000, потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5%. Операционные расходы будут равны $80000, резерв на замещение – $4000. Стоимость строительства зданий и сооружений – $650000, коэффициент капитализации для них – 17%. Коэффициент капитализации земли оценен в 10%. Определить стоимость земли.

Задача № 7.

Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 000 долл. Имеются данные по 3 недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями:

Таблица 7

Исходные данные

16

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №7 ОПРЕДЕЛИТЬ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ

ПОДХОДОМ НА ОСНОВЕ МЕТОДА КАПИТАЛИЗАЦИИ

Цель: закрепить умение определять стоимость объекта оценки доходным подходом на основе метода капитализации.

Задание для практической работы. Задача № 1.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов капитала, если известно, что сумма ипотечного кредита 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга – 250 тыс. руб./год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости – 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход – 650 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4 300 тыс. руб.

Задача № 2.

Определите оценочную стоимость земельного участка. Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб ., срок его экономической жизни – 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.

Задача № 3.

Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн. руб. Продолжительность экономической жизни сооружения – 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%. В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн. руб. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по аннуитетному методу.

Задача № 4.

Определите стоимость земельного участка под строительство автозаправочной станции на три колонки. Капитальные вложения на одну колонку составляют 40 500 долл.

Анализ эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположением дает следующие данные: в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 30 л бензина; чистый доход с одного литра бензина составляет 6 центов; срок экономической жизни АЗС составляет 10 лет; возмещение инвестиций

вАЗС производится по прямолинейному методу. С учетом затрат времени на пересмену персонала и текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней

вгоду. Планируемый доход на инвестиции составляет 16%.

Задача № 5.

Текущая стоимость здания составляет $500000. Коэффициент капитализации для здания равен 15%, для земельного участка – 8%. Чистый операцион-

17

ный доход от использования объекта равен $100000 в год. Определите текущую стоимость объекта.

Задача № 6.

Минимальный приемлемый коэффициент капитализации составляет 13%, а предполагаемое строительство офисного здания обойдется в $500000, причем ожидаемый чистый операционный доход от него составит $30000 в год. Насколько данный проект осуществим?

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА № 8 ИСПОЛЬЗОВАТЬ МЕТОДИКУ РАНЖИРОВАНИЯ ОЦЕНКИ

КРИТЕРИЕВ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ

Цель: закрепит умение использования методики ранжирования оценки критериев для определения стоимости объекта недвижимости

Задание для практической работы.

Имеется следующая информация об объектах:

18

Используя методику определения ранжирования критериев оценки определить стоимость недвижимости.

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА № 9 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ

Цель: закрепит умение использования метода распределения весовых коэффициентов для определения стоимости объекта недвижимости

Задание для практической работы. Задача 1.

19

Определите оценочную стоимость земельного участка методом весовых коэффициентов. Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб ., срок его экономической жизни – 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.

Задача 2.

Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строений. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 150 000 у.е. Стоимость недавно построенного здания составляет 500 000 у.е. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание определяется по методу Хоскольда. Срок службы здания – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА № 10 ВЫПОЛНИТЬ ЗАДАНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ

ПО СОГЛАСОВАНИЮ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ МЕТОДОМ АНАЛИЗА ИЕРАРХИИ

Цель: закрепит умение использования метода анализа иерархий для определения стоимости объекта недвижимости

Задание для практической работы.

Используя данные задач предыдущих работ провести анализ оценки недвижимости разными методами

20