Курсовая работа (т): Статистика рынка жилья РФ

2. Управление спросом на региональном рынке жилья

2.1 Анализ источников финансирования жилищного строительства

В основу концептуальных положений развития жилищного строительства во Владимирской области положены результаты опроса экспертов и социологические исследования. В разных аспектах задавались вопросы по основным проблемам и перспективам развития этого сектора экономики. На рисунке 1 приведено ранжирование экспертами по 3-балльной системе значимости проблем развития жилищного строительства. Преобладающими являются доступность ипотечного кредитования (2,7) и снижение стоимости жилья (2,6). Недоступность жилья для большей части населения эксперты связывают с низким уровнем доходов (86,7%), высокими ценой жилья (76,7%) и процентными ставками банков (60,0%).

Рисунок 1- ранжирование экспертами по 3-балльной системе значимости проблем развития жилищного строительства.

Проблема стоимости жилья наиболее острая в Владимирской обл. Это подтвердили и сравнения с другими регионами России. Поэтому она всесторонне рассмотрена в исследованиях. Далее приведены ответы экспертов на вопрос: «Чем объясняется высокая стоимость жилья?». Как видим на рисунке 2, главными факторами стали высокая себестоимость строительства (62,1%) и завышенная прибыльность строительных организаций (41,4%). Правда, есть и другие точки зрения. Так, глава Росстроя С. Попов считает, что высокую цену квадратного метра определяют не строители (их доход составляет не более 15%), а те, кто инвестирует строительство и зарабатывает на его последующей перепродаже[7].

Ранжирование причин высокой себестоимости жилья экспертами приведено на рисунке 3. Здесь преобладают высокие тарифы монополистов (2,5) и налоги (2,3), высокие непроизводственные расходы (2,2) и отсутствие в отрасли противозатратной политики (2,0).

Рисунок 3 - Ранжирование экспертами основных факторов завышенной себестоимости жилья, балл.

Что касается цен на вторичном рынке жилья, то они определяются, прежде всего, высоким спросом, то есть существенным отставанием от него предложения (55,0%) и высокой прибыльностью посредников (51,1%)[7].

2.2 Система управления спросом на региональном рынке жилья

Прогнозные оценки показали необходимость существенного наращивания строительства жилья во Владимирской области а также осуществление государственной поддержки в виде субсидий и дешевых кредитов. Эти факторы, способный сдержать рост цен.

В последнее время серьёзные изменения идут в промышленности строительных материалов. Лидером здесь являются фирмы по производству пластиковых окон и дверей, а также алюминиевых конструкций производственного и бытового назначения. На первом этапе, используя привозные комплектующие, местные производители осуществляли только монтаж. В настоящее время практикуется на месте производство из завозных и местных материалов готовой продукции, в частности, из древесины с использованием передовых технологий (клеёные изделия). Думается, что Владимирская област может стать в будущем крупным производителем регионального значения строительных материалов и конструкций, в частности, для каркасного и объемно-модульного жилищного строительства.

Медленнее идет процесс индустриализации собственно строительства. Здесь по-прежнему много ручного, низкопроизводительного труда. Поэтому в ближайшие годы строительный комплекс региона должен претерпеть качественные изменения. Необходимо техническое перевооружение производства. В строительство должны придти новые компании, способные кардинально повысить производительность труда, увеличить объемы производства, затормозить темпы роста себестоимости вводимого жилья. Они должны ориентировать не только и не столько на элитное строительство, а за счет роста объемов производства добиваться эффективности строительства жилья эконом-класса.

Наличие свободной территории позволяет развернуть масштабное малоэтажное строительство с использованием каркасных и объемно-модульных технологий. Именно такие дома должны стать «родовым гнездом» укоренившихся дальневосточников. Предприятия по изготовлению стройматериалов для малоэтажного домостроения могут быть построены очень быстро, а сырья для них - древесины - у нас пока достаточно. На рынок строительства жилья следует привлекать иностранные, в частности, китайские компании и рабочую силу. Однако здесь существуют социально-психологические проблемы. Поэтому необходима специальная региональная политика, регулирующая не только количественный, но и профессиональный состав привлекаемых иностранных рабочих.

Как отмечено выше, ключевым направлением повышения доступности жилья является снижение его стоимости. В настоящее время она существенно завышена. На это указали 93,3% экспертов и 88,8% жителей. На рисунке 4 приведены оценки экспертов и респондентов основных факторов завышения стоимости жилья[7]..

Рисунок 4 - Оценка экспертами и респондентами основных факторов завышения стоимости жилья, %

Основными факторами завышения себестоимости строительства эксперты отметили: высокие тарифы монополистов (энергетиков, транспортников, муниципальных служб и др.) и налоги; значительные непроизводственные расходы; отсутствие противозатратной политики и др. (рисунок 5).

Рисунок 5 - Ранжирование экспертами основных факторов завышения себестоимости строительства жилья, балл.

Отсюда вырисовываются значительные резервы снижения себестоимости в строительстве области. Например, использование современных технологий малоэтажного строительства позволяет довести себестоимость 1 м² жилья до 320 - 400 долл.. Строительство домов с приусадебным участком, деревянным каркасом и парковкой на поверхности земли обходится более чем в два раза дешевле, нежели строительство многоэтажных жилых домов с лифтами, стальным и бетонным каркасом и многоэтажным гаражом.

Необходима активизация государственной антимонопольной деятельности, создание системы государственно-частного партнерства. Партнерство в данном случае означает, что государство - в качестве своего вклада - берет на себя решение организационно правовых проблем: выделение и оформление (причем в приемлемые сроки) земли, создание инженерной инфраструктуры и т.п. А частные компании непосредственно осуществляют застройку и реализацию жилья по приемлемым для населения ценам и на согласованных с государством условиях.

Для реализации проектов в крае должна быть разработана программа перспективной застройки, определены наиболее оптимальные места для строительства. В качестве приоритета надо ориентироваться на создание малоэтажных поселков с полной инфраструктурой для постоянного проживания граждан - своего рода имущественные комплексы. Региональная программа должна включать в себя все заинтересованные стороны и хозяйствующие субъекты - местные администрации, банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые и лизинговые компании, паевые и финансовые фонды, строительные и производственные предприятия, также (самое главное) граждан, чьи финансовые и трудовые ресурсы как раз и являются конечным источником финансирования.

Но, конечно, главным условием снижения темпов роста себестоимости и стоимости жилья является конкуренция.

Экспертам был задан вопрос: «Почему не развивается конкуренция в строительстве ?». В качестве главных факторов в ответах превалируют: высокая затратоемкость строительного бизнеса; отсутствие благоприятных экономических условий; дороговизна кредитования строительства; отсутствие благоприятных нормативно-правовых условий строительства жилья и др[4, 87].

Что касается сдерживающих причин развития рынка жилья , то эксперты выделили: низкие доходы основной части населения, нуждающегося в жилье; недостаточную проработанность законодательной базы; высокие налоги и преобладание элитного строительства и др.

В качестве мер по развитию конкуренции в жилищном строительстве Хабаровского края следует рассмотреть привлечение иностранных инвесторов и строительных компаний, снижение административных барьеров для открытия строительного бизнеса.

Привлечение исполнителей-застройщиков, то есть бизнес-структур, должно производиться на конкурсной основе, где критерием победы является доступность цены жилья. Так как застройщик провозглашает в качестве своей цели реализацию жилья на доступных условиях, его рентабельность в любом случае не должна превышать 20 процентов. Следить за тем, чтобы эти нормы не нарушались, должен партнер частного бизнеса - государство. То есть необходимо разумное регулирование продажной цены.

Государственная поддержка жилищного строительства требует разработки разнообразных программ, рассчитанных на определенный контингент жителей, работников, реализацию стратегических целей. Главной без сомнения должна стать Федеральная программа «Формирование постоянного населения на юге Дальнего Востока». Не случайно в числе концептуальных положений она названа экспертами в числе приоритетных и получила высокую оценку (2,1 балл).

3. Проблемы и перспективы российского рынка жилья.

С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше - не в два, а в четыре раза.

Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам.

Что мешает применять в России давно известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения его доступности для населения у нас практически не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста цен на рынке жилья. Почему жилье в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного бизнеса, инвесторы и конечные потребители жилья по-разному отвечают на этот вопрос[1, 200].

Выступающим от стороны застройщиков можно считать генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что в Москве и других крупных городах пора в корне менять экономическую политику участников строительного бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специфика жилищного строительства состоит в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и представители территориальных администраций. Каждый из участников этого бизнеса преследует свои цели: администрация территории (города) заинтересована в получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключения инвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте).

По мнению главы ИК ВНЛ, который представляет интересы застройщиков, сложившаяся на сегодня практика нарушает баланс взаимоотношений застройщиков, инвесторов и территорий. Начинать строительство приходится застройщикам, которые обычно не имеют достаточных свободных средств и вынуждены занимать их на очень жестких условиях: закладывать банку фактически нечего, поэтому банк оценивает риски высоко, и ставка по кредитам может достигать 50-60% годовых в валюте, а то и больше. Все это приводит к тому, что еще до начала строительства затраты на него уже достигают 40-50% затрат.

Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение средств частных инвесторов до момента получения разрешения на строительство. Значит, отношения застройщиков и инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены. И все же остановить рост цен на новое жилье можно:

предоставив застройщикам рассрочку в выплате доли города на весь период строительства;

комбинируя долю города в натуральном (по площади) и стоимости выражении;

кредитуя за счет государственных целевых программ предприятия строительной индустрии, а не инвесторов - покупателей жилья, что увеличит предложение на рынке жилья, а не спрос на него;

упростив и четко регламентировав саму достроительную стадию: инвесторы должны быть хорошо информированы обо всех её этапах, о лицах, ответственных за решение возникающих в ходе проекта проблем.

Президент строительного концерна «Сибирь» видит иные причины сложившейся ситуации с безудержным ростом цен на новое жилье. Он приводит следующие цифры: «За последние семь лет рост себестоимости по основным 50 позициям - от стоимости цемента до размера зарплаты рабочих - не опускались ниже 32%. Около 47% стоимости составляют пресловутые сборы - право аренды, подключение к коммуникациям и т.д., которые оплачивает покупатель. Раз жилье дорогое, значит, и спрос на него ниже; ниже спрос - нет смысла строить много. А раз строится немного, то и цены выше, поскольку издержки строительной компании делятся не на 10 домов, а на 1-2. Получается замкнутый круг»

4. Практическая часть

4.1 Статистический анализ рынка жилья Владимирской области

Для начала мы проанализировали рынок строящегося жилья за 2011 год. В целом по области рынок строящегося жилья в 2011 году выглядел следующим образом (табл.1):

Таблица 1

Рынок строящегося жилья в 2011 году

год характеризовался ростом рынка строящегося жилья. Количество строящихся объектов за год увеличилось с 83 до 103.

Объем застройки увеличился с 457646 кв. м. до 677991 кв. м (рис. 1). Прирост объема строительства за 2011 год составил 220345 кв. м или 48,1%. Динамика средней по области цены предложения 1 кв. м. в 2011 году сохранялась положительной, несмотря на коррекцию с марта по июль (рис. 2).

Цена выросла с 530 до 650 $/кв. м, или на 120 $/кв. м, что составило 22,6%.

Традиционно больше всего жилья строят в областном центре. На конец 2011 года объем строительства там составил 39,99% от общерегиональной застройки. Ковровский район на втором месте - 16,88%[7].