Исследование предварительного договора как одной из частей преддоговорной стадии заключения основного договора обусловлено особыми целями. В частности, при заключении предварительного договора финансовые или правовые условия могут быть не благоприятны для заключения основного договора, например, при колебании цены или курса валюты или при обстоятельствах, когда стороне, которая ответственна за получение одного из необходимых официальных разрешений, еще не предоставили такое разрешение и т.д. В целом заключение предварительного договора становиться для сторон необходимостью, так как они не могут или не хотят по ряду причин заключить основной договор даже с отлагательными условиями.
В то же время, несмотря на невозможность заключения основного договора, в п. 3 ст. 429 ГК РФ закреплено, что «предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора». Условия о предмете и условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, относятся к числу существенных условий (п. 1 ст. 432 ГК РФ) [5].
При этом поскольку «категория субъективных существенных условий (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) не является востребованной...», в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ разъясняется, что «Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда» [1].
При заключении предварительного договора, стороны определяют для себя права и обязанности по вопросу их будущих взаимоотношений. Данное действие обязательно должно совершаться с соблюдением принципов конституционного права [3]. Такой подход позволяет обеспечить правовую определенность и ясно указывать на внутренний эффект предварительного договора. При этом, видится, что у предварительного договора отсутствует внешний эффект, что в целом присуще договорам, которые направлены на построение будущих отношений (организационные договоры). Исходя из различения договоров на организационные и имущественные, Е.А. Суханов пишет, что «организационные договоры направлены не на товарообмен, а на его организацию, т.е. на установление взаимосвязей участников будущего товарообмена. Они подразделяются на предварительные, генеральные и многосторонние договоры» [4]. В этом смысле «предварительный договор, являясь организационным, определяет лишь условия и сроки заключения иного, основного, договора, он не влияет на права на имущество, не создает ограничений (обременений) этих прав» [10].
Является бесспорным то, что после заключения предварительного договора он (предварительный договор) становится юридическим фактом. Необходимо подчеркнуть, что среди юридических фактов в гражданском праве встречаются договоры, которые влекут возникновение обязательства, так и договоры, которые не вызывают обязательственных правоотношений.
Выделяет обязательство заключить договор И.Б. Новицкий: «...что же касается предварительного договора, то из него вытекает лишь обязательство заключить в будущем договор, который стороны имели в виду, заключ ая предварительный договор» [12].
Крайне интересным является вопрос отграничения предварительного договора от договорных конструкций, предметом которых выступает будущая вещь. Данная проблема долгое время оставалась неразрешенной и получила ясность только после разъяснений Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно п. 8 Постановления Пленума от 11.07.2011 № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, согласно которому они берут на себя обязательство заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такие отношения квалифицируются как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Для обеспечения единообразия практики применения судами законодательства о заключении и толковании договора Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 25.12.2018 № 49 были даны разъяснения, которые затрагивают, в том числе практику рассмотрения споров по предварительному договору. Восемь пунктов данного Постановления затрагивают вопросы применения норм законодательства о предварительном договоре.
В соответствии с п. 23 Постановления Верховного Суда РФ № 49, если стороны заключили договор, который назвали предварительным, согласно которому они обязуются, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор квалифицируется как договор купли -продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применимы [1].
Стоит отметить, что Постановление Верховного Суда РФ № 49 подчеркивает невозможность использования положений ст. 429 ГК РФ, что способствует более четкой позиции применения закона при рассмотрении споров, которые вытекают из предварительного договора.
Анализируя данные постановления можно сделать вывод о том, что основной критерий для различия предварительного договора и договора, предметом которого является будущая вещь, является факт наличия или отсутствия оплаты. Данный факт также дает возможность выявить целевую направленность заключенного между сторонами договора и реальную волю сторон на заключение конкретного договора.
Подводя итог, можно сделать вывод, что предварительный договор не включает в себя имущественного содержания. Обязательство, которое вытекает из предварительного договора не имеет стоимостного выр ажения и не предполагает товарообмена. Добавление нехарактерных условий в предварительный договор, например, условия о внесении платы за предмет купли-продажи до заключения основного договора купли-продажи, меняет его сущность и целевую направленность с организационной на имущественную. В данном случае название «предварительный» утрачивает смысл, так как договор перестает являться таковым [7].
Сущность и роль предварительного договора заключается именно в целевой направленности - оформление отношений, которые должны возникнуть в будущем, которая также обусловлена безвозмездностью предварительного договора.
Литература
1. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 14 июля 2009 г. по делу № А41-К1-13707/07.
2. Андрющенко А.В. Место организационных отношений в предмете гражданско-правового регулирования // Вестник Томского гос. ун - та. Серия: Право. 2014. № 2 (12). С. 111.
3. Алешкова И.А. Тенденции развития принципов, закрепленных в Конституции российской Федерации // верность Конституции. Материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 80-летию со дня рождения Н.В. Витрука. 2018. С. 83.
4. Витрянский В.В. Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2015. 1216 с.
5. Денисов С.В. Некоторые общие вопросы о порядке заключения договора // Актуальные вопросы гражданского права. Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права / М. И. Брагинский. М., 1998 С. 267.
6. Кассо Л. Запродажа и задаток. М.: Изд. книж. магазина И.К. Голубева под фирмой «Правоведение», 1904. С. 21.
7. Кирсанов К.А. Традиции Российского договорного права: от договора запродажи к предварительному договору // Право и практика. 2016 №1(15). С. 160.
8. Кулаков В.В. О соотношении понятий «договор» и «соглашение» // Актуальные проблемы развития гражданского права и гражданского процесса. Материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 40-летию университета. Краснодар: Федеральное государственное казенное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Краснодарский университет Министерства внутренних дел Российской Федерации», 2017. С. 47.
9. Малеина М.Н., Мозолина В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). М., 2004
10. Миронов В.В. Предварительный договор как разновидность организационного договора в гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права: сборник науч.-практ. статей // Междунар. науч.-практ. конференции молодых ученых. [Б. м.], 2017. С. 126.
11. Мустафин Р.Ф. Правовой режим исполнения договора присоединения и предварительного договора // Вестник Майкопского государственного технологического университета. 2012. № 2. С. 69.
12. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: Гос. изд-во юрид. лит., 1950. 416 с.