Повышение в середине декабря ключевой ставки ЦБ РФ до 17 % годовых повлияло на увеличение стоимости ипотечных кредитов в коммерческих банках. Экономисты отмечают влияние российской специфики: некоторые банки кредитуют население по ставкам ниже стоимости кредитных ресурсов, предоставляемых Центробанком. До конца февраля ключевые игроки рынка кредитования физических лиц -- Сбербанк и ВТБ24 -- держали ставки по ипотечным займам ниже уровня 17 % годовых: Сбербанк -- на уровне 14,5 %, ВТБ24 -- 15,95 %.
Мнения экспертов по поводу высшей границы процентной ставки по ипотечным кредитам разделились: многие считают, что значение ставки, составляющее 15 % -- психологический барьер для большей половины населения. Однако те, кому ипотека необходима в ближайшее время, могут согласиться и на 16--17 %. 20 % считается достаточно высокой ставкой, но несмотря на это, и при подобном значении ипотеку берут -- в основном, это граждане, срочно нуждающиеся в жилищном кредите и берущие его на достаточно короткие сроки. Однако, не все экономисты поддерживают данную точку зрения: например, президент ВТБ24 Михаил Задорнов считает, что ставка 15,95 % -- максимальный предел. Выше её поднимать бессмысленно, т. к. в подобном случае теряется смысл кредита для потенциальных заёмщиков.
Таким образом, в начале 2015 года рынок ипотечных кредитов оказался под угрозой коллапса. Необходимо было государственное вмешательство. В марте стало известно о решении Правительства Российской Федерации выделить из бюджета 20 млрд рублей на субсидирование ипотечной ставки. 13 марта Правительством было принято Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220, согласно которому ипотечная ставка не должна была превышать 13 %. Однако, в связи со снижением размера ключевой ставки до 14 %, решено было внести изменения в нормативный документ. Так, Постановлением Правительства РФ от 20 марта 2015 г. № 255 было решено, что государство компенсирует разницу между ставкой банка, которая не должна быть выше, чем ключевая плюс 3,5 п.п., и ставкой для конечного заемщика, которая не должна превышать 12 %. На данный момент ключевая ставка составляет 14 %, т. е. получается, что государство возместит 4,5 п.п. Постановление правительства гласит о том, что по программе банки смогут выдать ипотечных кредитов на 400 млрд. руб. Программа действует для кредитов, выданных с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года (или до того момента, когда ключевая ставка опустится до 8,5 % (ранее -- 9,5 %)).
Однако, предложенная правительством программа имеет некоторые ограничения. Так, ипотечный кредит по вышеописанной государственной программе можно будет получить только на покупку квартиры в новостройке; срок кредита составляет до 30 лет; минимальный первоначальный взнос -- 20 %. Максимально возможная сумма кредита составляет 8 млн рублей для жителей Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, 3 млн руб. -- для остальных регионов России. Так, данная госпрограмма уже действует в нескольких крупных банках с государственным участием. В частности, Сбербанк планирует выдать льготных кредитов на 200 млрд. руб., ВТБ24 -- на 100 млрд. руб., что составляет 75 % от объема программы, заявленного в постановлении. С интересом относятся к данной программе такие банки, как Банк Москвы, Райффайзенбанк, Абсолют Банк, Связь-банк, банк «ДельтаКредит».
Следует отметить, что высокие ставки по ипотекам и ужесточение требований к заемщикам охладили ипотечный рынок, однако, как было указано выше, банки не хотят терять стабильный источник дохода. К примеру, Сбербанк, не дожидаясь решения правительства о внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. №220, установил ставку по ипотеке в рамках предложенной программы на уровне 12 %. Группа ВТБ заявила о готовности также предложить 12 % ставку после принятия решения правительством. Таким образом, сегодня, после внесения поправок Постановлением Правительства РФ от 20 марта 2015 г. № 255 в нормативные документы, ставка по государственной ипотечной программе в Сбербанке составляет 11,9 %, а в ВТБ24 -- 12 %.
Однако, не только Сбербанк после принятия Постановления Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220 предложил потенциальным заёмщикам ставку ниже 13 %. К примеру, банк «Открытие» предлагал ставки по ипотеке от 12,55 и 12,95 %, однако, на сегодняшний день они были снижены в связи с принятием поправок к Постановлению Правительства РФ № 220. В настоящее время банк предлагает ставку по ипотечным кредитам на уровне 11,55 %, с условием, что минимальный первоначальный взнос по такому кредиту составит 50 %. В случае, если первоначальный взнос составляет 30 %, то ставка составит 11,95 % годовых. Вице-президент банка уверен, что 60 % ипотечных кредитов в 2015 году будет выдано именно по данной программе.
Необходимость государственной поддержки ипотечного рынка была вызвана его охлаждением. Впервые о программе поддержки ипотечного кредитования банки заговорили после повышения ключевой ставки ЦБ в декабре до 17 %. Председатель правления ВТБ24 Михаил Задорнов прогнозировал сокращение новых выдач в 2,5 раза в 2015 году в случае, если правительство не примет меры поддержки. В начале февраля с предложениями в правительство обратились АИЖК и банкиры. По расчетам АИЖК, если не поддержать ипотечное кредитование, то выдачи сократятся в 8,5 раз -- с 1,7 трлн. руб. в 2014 году до 200 млрд. руб. в 2015 году. С поддержкой государства выдачи также сократятся, однако не так сильно -- «всего лишь» вдвое: согласно прогнозу, объем выданных кредитов составит 800 млрд. руб.
Таким образом, основным двигателем ипотечного кредитования в 2015 году станет государственная программа субсидирования. Конечно, 20млрд. российскому ипотечному рынку явно недостаточно -- как отмечают эксперты, данной суммы хватило бы одному только московскому рынку.
Кроме того, охлаждение рынка так или иначе неизбежно -- реальные доходы населения падают, а программа субсидирования распространяется только на квартиры в новых домах, банки сокращают предложение по вторичному рынку жилья. К примеру, многие банки сегодня закрывают программы кредитования загородных домов. По оценкам экономистов, размер сокращения рынка ипотечных кредитов будет зависеть от многочисленных факторов: ситуации на рынке депозитов, стоимости недвижимости, потребительского спроса и т. д.
Ипотечные программы
Социальная ипотека для молодежи
Сегодня возрождается практика студенческих строительных отрядов как способ решить жилищные проблемы молодежи. Для участников таких отрядов есть возможность купить квартиру по себестоимости при помощи ипотеки, если они отработают определенное количество смен. Стройотряды формируются в ВУЗах страны, информацию об условиях вступления и льготах можно получить в профкомах ВУЗов.
Государственная ипотека для молодой семьи
"Обеспечение жильем молодых семей" - федеральная подпрограмма, позволяющая получить безвозмездную социальную выплату для улучшения жилищных условий. Под действие программы попадают супруги не старше 35 лет, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий (т.е. стоящие в очереди на получение муниципального жилья) и имеющие средства для оплаты стоимости жилья сверх размера социальной выплаты.
Молодые семьи без детей могут рассчитывать на выплату 30% расчетной стоимости жилья, если же семья с детьми, то 35%. Расчет стоимости жилья основывается на следующих нормативах: семья из двух человек - 42 кв.м., трех и более человек - 18 кв.м. на одного человека. Также возможна компенсация части затрат на приобретение (строительство) жилья в размере не менее 5% расчетной стоимости при рождении или усыновлении ребенка.
Когда молодая семья включается в федеральную программу, она получает специальное свидетельство. Социальная выплата предоставляется только в безналичной форме и зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Такую выплату можно использовать как на покупку жилья, так и на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита или в качестве уплаты последнего взноса в жилищном кооперативе.
Социальная ипотека для военных
"Военная ипотека" - всероссийская программа, целью которой является реализация права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. По этой программе каждый год на индивидуальный счет военнослужащего - участника программы перечисляется определенная сумма денег. Размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму военнослужащий имеет право использовать как первоначальный взнос по ипотеке. Сама возможность участвовать в программе определяется согласно званию военнослужащего и дате заключения первого контракта о прохождении военной службы.
Социальная ипотека в регионах
В каждом регионе разрабатываются собственные программы социальной ипотеки, помимо федеральных программ. Подробную информацию о программах можно получить в органах власти региона, отвечающих за жилищную политику.
Социальная ипотека Москвы
В Москве применяются две схемы социальной ипотеки, рассчитанные на очередников. Первая схема позволяет приобретать построенное по городскому заказу жилье льготным категориям граждан по себестоимости, что получается примерно в два раза дешевле, чем если приобретать то же жилье по рыночным ценам. Вторая схема позволяет получить безвозмездную субсидию для оплаты первоначального взноса, добавить к ней собственные средства (или ипотечный кредит) и приобрести жилье, но уже по рыночной стоимости.
Социальная ипотека Петербурга
В Санкт-Петербурге для граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, применяется несколько программ социальной ипотеки. Это может быть получение безвозмездной социальной выплаты, размер которой устанавливается в зависимости от количества членов семьи, стоящей на учете в качестве нуждающихся, количества лет нахождения в очереди и ряда других факторов. В среднем, размер такой социальной выплаты составляет порядка 30% стоимости жилья.
Кроме этого, молодым людям до 35 лет (в том числе и молодым семьям) правительство города дает возможность приобретения жилья с беспроцентной рассрочкой до 10 лет. В случае рождения ребенка участники данной программы могут получить безвозмездную социальную выплату в размере 5% от стоимости жилья.
Работники бюджетной сферы со стажем не менее 5 лет имеют право приобрести жилье по себестоимости и с беспроцентной рассрочкой оплаты на срок до 10 лет. По этой же программе семье работника бюджетной сферы предоставляется в последний год социальная выплата в размере 20% от стоимости жилья при подтверждении работы в бюджетной сфере на протяжении всего периода рассрочки.