Материал: Законодательства система гражданского права

ДОГОВОР РЕНТЫ И ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Виды ренты:

постоянная — выплачивается бессрочно;

пожизненная — выплачивается на срок жизни получателя;

содержание с иждивением — пожизненная рента с условием об иждивении.
Имущество в собственность может отчуждаться за плату или бесплатно. Если имущество передается за плату, к договору применяются правила о купле-продаже, если бесплатно — о дарении.
Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если предметом договора является недвижимое имущество, то он также подлежит государственной регистрации.
Существенным условием договора ренты при передаче движимого имущества или денег является обязанность плательщика предоставить обеспечение исполнения своего обязательства (залог, поручительство, банковская гарантия и др.) либо застраховать риск ответственности в пользу получателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

При нарушении данной обязанности или в случае утраты обеспечения получатель ренты вправе расторгнуть договор и требовать возмещения убытков.

При заключении договора ренты имущество, переданное по договору, не выбывает из имущественного оборота.

Собственник вправе отчуждать его без согласия получателя ренты, исключением является необходимость согласия получателя по договору пожизненного содержания с иждивением. Вместе с отчуждаемым имуществом к третьему лицу переходит и обязанность уплачивать ренту. Если законом или договором не предусмотрено иное, первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную ответственность перед получателем ренты при отчуждении собственности.

Получатель ренты, передавший в собственность плательщика земельный участок или иное недвижимое имущество, приобретает на него право залога, даже если данное условие не предусмотрено договором.
При просрочке выплат плательщиком ренты он обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Размер процентов определяется учетной ставкой Банка России, если иной размер не предусмотрен договором.

Особенности договора постоянной ренты:

• 
  получателями могут быть граждане, некоммерческие организации;
  
• 
  права получателя передаются в порядке наследования (правопреемства), путем уступки требования;
  
• 
  выплата производится в деньгах, а также в виде предоставления вещей, выполнения работ, услуг, соответствующих стоимости ренты;
  
• 
  выплата осуществляется по окончании каждого квартала, если иной срок не предусмотрен в договоре;
  
• 
  риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты.
  

Если имущество было передано бесплатно, то за ним сохраняются обязательства по выплате ренты. В случае гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
Выкуп ренты.

Плательщик ренты может прекратить выплату постоянной ренты путем ее выкупа. Однако договором может быть предусмотрено, что такое право не может быть осуществлено в течение жизни получателя ренты или в течение иного срока, но не более 30 лет. Плательщик должен за 3 месяца до прекращения выплаты письменно предупредить об этом получателя. Обязательство по выплате ренты прекращается с момента получения всей суммы выкупа получателем.

Цена выкупа определяется договором. Если такое условие отсутствует в договоре, то выкуп осуществляется по цене, равной годовой сумме подлежащей выплате ренты — если имущество было передано за плату.

Получатель ренты имеет право требовать выкупа в случаях, если:

• 
  плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
  
• 
  плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
  
• 
  плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, которые установлены договором;
  
• 
  недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
  
• 
  в других случаях, предусмотренных договором.
  

Особенности договора пожизненной ренты:

• 
  устанавливается на период жизни гражданина, передавшего имущество, или указанного им гражданина либо нескольких граждан, имеющих равные доли в праве на получение ренты;
  
• 
  договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен;
  
• 
  размер ренты определяется как денежная сумма, периодически выплачиваемая в течение всей жизни получателя; он должен быть не менее 1 МРОТ и подлежит индексации с учетом уровня инфляции. Если иное не предусмотрено договором, рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца;
  
• 
  риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты. Его обязательства сохраняются на тех же условиях даже при гибели имущества;
  
• 
  при существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты, возврата квартиры, жилого дома или иного переданного имущества, если они были отчуждены бесплатно.
  

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

• 
  применяются правила о пожизненной ренте;
  
• 
  обязанность содержания включает: обеспечение жильем, питанием, одеждой, уход за гражданином, оплату ритуальных услуг;
  
• 
  должна быть определена стоимость объема содержания, которая не может быть менее 2 МРОТ;
  
• 
  предоставление содержания может быть заменено по договору выплатой в течение жизни получателя определенных сумм;
  
• 
  для отчуждения имущества, принадлежащего плательщику на праве собственности требуется согласие получателя ренты.
  

Данный договор прекращается:

смертью получателя ренты;

требованием получателя о выкупе ренты либо о расторжении договора при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. В этом случае плательщик не вправе требовать компенсации понесенных расходов.
ДОГОВОР АРЕНДЫ

По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Особенности данного договора:

• 
  объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение составляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.;
  
• 
  арендодателем могут быть: собственник, управомоченные законом или собственником лица;
  
• 
  плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
  

Отдельными видами договора аренды являются:

• 
  прокат;
  
• 
  аренда транспортных средств;
  
• 
  аренда зданий и сооружений;
  
• 
  аренда предприятий;
  
• 
  финансовая аренда.
  

Существенные условия и форма договора аренды.

Существенным условием договора является определение вещи, которая подлежит передаче арендатору и которую тот обязан вернуть по окончании срока действия договора. В нем вещь должна быть определена индивидуальными признаками — цвет, размер, модель, форма и т.д.
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если срок его действия более 1 года или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Если предмет договора — недвижимое имущество, то он подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Если договор аренды предусматривает последующий переход права собственности на имущество, то договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. Пример: для договора аренды нежилого помещения сроком менее 1 года по закону не предусматривается государственная регистрация, однако, если договор содержит указание на переход права собственности в будущем, договор в любом случае подлежит государственной регистрации.

Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Если он не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц (3 месяца — при аренде недвижимого имущества), если иной срок не установлен договором.
Для отдельных видов аренды законом установлены максимальные (предельные) сроки договора. Пример: для договора проката — максимальный срок 1 год. Если стороны определили срок, превышающий допустимый, договор считается заключенным на срок, равный предельному.
Арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то считается, что приняты условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные его части.
Арендная плата может быть в виде:

• 
  определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  
• 
  установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  
• 
  предоставления арендатором определенных услуг;
  
• 
  передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  
• 
  возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
  

Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов арендной платы, они могут также изменять ее размер, но не чаще одного раза в год.
Договор аренды прекращается по истечении срока договора, а также при досрочном расторжении по требованию арендодателя либо арендатора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор:

• 
  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  
• 
  существенно ухудшает имущество;
  
• 
  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  
• 
  не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
  
• 
  в других случаях, предусмотренных договором.
  

Предварительно арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такое предупреждение будет оставлено без внимания, он имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.
Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию арендатора, если:

• 
  арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору (создает препятствия к пользованию);
  
• 
  переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его пользованию, которые не были оговорены при заключении договора;
  
• 
  арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
  
• 
  имущество по независимым от арендатора обстоятельствам окажется в непригодном для использования состоянии;
  
• 
  в других случаях, предусмотренных договором.
  

Договор субаренды прекращается в связи с досрочным прекращением договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, с первичным арендодателем. Договор в этом случае заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничивается его оставшимся сроком.