Материал: 5208

- приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Расчеты по методу ДДП можно разделать на три основных этапа:

1.Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2.Расчет ставки дисконтирования.

3.Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости. Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды.

Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций:

1.Оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов.

2.Оценщик обязан продлевать прогнозный период для выявления тенденций

вполучении денежных потоков и их величине.

3.В различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии – не более 4 лет. В России в связи с неустойчивостью экономической и политической ситуации длина прогнозного периода составляет в среднем 3 – 4 года.

4.Продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта.

5.Периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, принимается 1 год.

В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться:

- чистый доход; - .денежный поток (до или после уплаты налогов).

Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номинальными и реальными. В России влияние инфляции велико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных. Темп инфляции – относительный прирост цен за период.

Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула

вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Денежный поток (до уплаты налогов) чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода, осуществляется с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода, вычитаются.

Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации (1.16).

Расчет ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Ставка дисконтирования показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Риск – оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов. Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием

инвестиционного решения.

Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск.

Систематические риски:

-общая политическая ситуация;

-общая экономическая ситуация;

-изменение законодательства;

-увеличение числа конкурирующих объектов.

Несистематические риски:

-менеджмент;

-неполучение арендных платежей;

-износ зданий;

-чрезвычайные ситуации;

-юридическая некомпетентность.

По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода. При оценке объекта недвижимости ставка дисконтирования рассчитывается, как правило, кумулятивным методом. За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом особенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительные поправки.

При дисконтировании денежных потоков и будущей стоимости реверсии могут использоваться различные ставки дисконта.

Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей осуществляется с использованием техники сложного процента:

1 / (1+r)n фактор текущей стоимости.

Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:

-число периодов;

-ставка %.

В заключение следует отметить, что из рассмотренных методов оценки доходным подходом наиболее универсальным является метод дисконтированных денежных потоков. Он позволяет учесть динамику развития объекта недвижимости и получить объективное значение его рыночной стоимости.

По итогам применения всех трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости оценщик должен сделать вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. Вывод делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае, и согласования полученных результатов. Для этого следует использовать методы средневзвешенной величины, ранжирования, анализа иерархий.

Контрольные вопросы

1.Какие подходы к оценке стоимости используются при определении стоимости недвижимости ?

2.Какие принципы лежат в основе затратного подхода ?

3.Какие методы определения стоимости зданий и сооружений применяются при затратном подходе ?

4.Какие виды износа определяются при затратном подходе ?

5.Какие методы определения стоимости земельного участка используются при затратном подходе ?

6.Каков алгоритм реализации сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости ?

7.Какие применяют методы определения поправок к цене объекта недвижимости ?

8.Как определяется валовой рентный мультипликатор ?

9.Какими методами характеризуется доходный подход ?

10.В чем сущность метода капитализации дохода ?

11.Какова последовательность действий при применении метода дисконтирования денежных потоков ?

12.Как рассчитывается ставка дисконтирования ?

Раздел 2

МАКЕТ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Оценочной фирмой ООО «Оценка» проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – склада, литер «А» в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ; Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г., № 519; Стандартами Российского общества оценщиков; Международными стандартами оценки и Кодексом профессиональной этики Российского общества оценщиков.

Расчет осуществлен с помощью трех основных подходов к оценке объектов недвижимости: затратного, сравнительного и доходного.

5.Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости 142 объекта