Дипломная (вкр): Анализ современного состояния управления коммерческой недвижимостью

Анализ современного состояния управления коммерческой недвижимостью

Глава 2. Анализ эффективности функционирования предприятия по управлению коммерческой недвижимостью

2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

В 2015 году отмечалось снижение спроса на рынке коммерческой недвижимости во всех сегментах рынка. К факторам, которые оказали  влияние на это,  относятся:

- ухудшением макроэкономической конъюнктуры;

- усложнение взаимоотношений с Западом;

- снижение объемов внешних инвестиций;

-  падение цен  на нефть;

-  внутрирыночные факторы.

С другой стороны, на фоне снижения спроса, продолжился ввод новых объектов коммерческой недвижимости. Значительный даже для московского рынка объем новых коммерческих площадей объясняется тем, что эти проекты закладывались как раз после прохождения сразу нескольких «поворотных точек»: в момент начала подъема экономики после прошлого кризиса, а также после прихода новой столичной администрации и смены градостроительной политики.

Активность потенциальных покупателей недвижимости находится на крайне низком уровне: большинство из них заняло выжидательную позицию, причем одни ждут активно, рассматривая варианты и торгуясь, другие в принципе отказались от принятия решений до окончания периода нестабильности.

На рынке коммерческой недвижимости полным ходом идет «реформа ценообразования». Большинство собственников по-прежнему номинируют арендные ставки в долларах, в то время как потенциальные арендаторы диктуют свои условия, требуя перехода на национальную валюту. Пока массовой фиксации ставок в рублях нет: между участниками рынка идет процесс активных переговоров [30].

2015 год оказался пиковым с точки зрения девелоперской активности – отмечается снижение объема инвестиций в недвижимость России сна 35% относительно 2013 г. (9,0 млрд. долл.), но при этом оказался на 30% выше  результата 2012 г. (4,5 млрд. долл.), составив по состоянию на декабрь 2015 г. 5,8 млрд.  долл. Однако,  данный результат не является положительным, так как в 2014 г. снижение объема сделок было обусловлено  дефицитом предлагаемых на продажу высоколиквидных активов, тогда как спад в 2015 г. связан с реальным падением экономики страны ввиду как внутренних (падение спроса со стороны населения), так и внешних факторов (падение цен на нефть, политические и экономические санкции), к которому добавилась инертность рынка недвижимости: отсутствие желания у собственников к переоценке своих активов из-за постепенного роста вакантности и падения доходности [27].

Источник:  Colliers International

Рисунок 2.1  – Объем инвестиции в коммерческую недвижимость, млрд. долл. [30]

Таким образом, основной интерес инвесторов пришелся на рынок Московского региона, где традиционно сосредоточены высоколиквидные объекты (рис. 2.2).

Источник:  Colliers International

Рисунок 2.2  –Новое строительство и общее предложение на рынке коммерческой недвижимости г. Москва, млн. кв. м. [31]

Объем ввода нового предложения на рынке коммерческой недвижимости в 2015 году г. Москва  по сравнению с 2013 годом увеличился практически на 60% и составил 1,4 млн. кв. м. Общий объем качественного предложения на рынке офисной недвижимости г. Москвы приблизился к отметке 14,2 млн кв. м.

На рынке коммерческой недвижимости Российской Федерации отмечается рост доли иностранных инвестиций в  2015 г. до 22 % по сравнению с 17%  в 2013 г. Однако,  в абсолютном выражении объем сделок с участием зарубежного капитала снизился с 1,4 млрд.  долл. в 2013 году до 1,3 млрд. долл. в 2015 году , т.е. более, чем на 10% (рис. 2.3).

Источник:  Colliers International

Рисунок 2.3  –Доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость Российской Федерации, % [31]

Принимая во внимание то, что средний срок сделки составляет порядка 6 месяцев, то доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость Российской Федерации отражает ситуацию инвестиционной активности на начало года. Во второй половине 2015 года наблюдается значительное замедление  роста доли иностранного капитала, что отразится и на итоговом показателе 2016г.

В абсолютном выражении наибольший объем иностранного капитала пришелся на офисный сегмент (рис. 2.4), что является следствием закрытия нескольких крупных сделок швейцарским фондом Eastern Property Holdings, который дополнил свой портфель такими бизнес-центрами, как   «Северное сияние» (39,0 тыс.кв.м.), «Берлинский дом» (13,4 тыс.кв.м) и «Женевский дом» (16,5 тыс.кв.м). Приобретение данных активов обошлось фонду не менее, чем в $300 млн. Всего иностранные компании вложили в офисный сектор более $544 млн. - около 40% от совокупного объема инвестиций в офисную недвижимость России.

Источник:  Colliers International

Рисунок 2.4  –Иностранные  инвестиции в недвижимость Российской Федерации, млн. долл. [31]

Наибольшее количество иностранного капитала привлек сегмент жилой недвижимости и апартаментов  - 64% от общего объема вложенных в данный сегмент средств.  Порядка  400 млн.  долл. было инвестировано в покупку комплекса «Покровские холмы» катарским фондом QIA. 

Западные компании не слишком активно интересовали в объекты многофункционального назначения – крупнейшей и единственной сделкой стало  приобретение турецкой Renaissance Construction 50% проекта строительства башни «Россия» в деловом центре «Москва-Сити», стоимостью - 280 млн. долл., что в итоге составило 17% от общего объема инвестиций в сегмент.  Лидером по объему иностранных инвестиций стал офисный сегмент.

Рассматривая распределение спроса по профилям инвесторов, можно заметить увеличение активности финансового сектора и  снижение доли девелоперских и нефтегазовых компаний в структуре инвестиционных сделок. В этом году на рынке доминировали банки и инвестиционные фонды, их доля превысила 50% по сравнению с 30% в 2013 г. Около 40% сделок совершалось девелоперскими компаниями. Наименее активными игроками стали нефтегазовая отрасль и промышленный сектор – совокупно они обеспечили немее 10% инвестиционного спроса.

Компании финансового сектора – наиболее активные инвесторы

Источник:  Colliers International

Рисунок 2.5  – Распределение спроса по профилям инвесторов на рынке коммерческой недвижимости Российской Федерации в 2013-2015 гг., % [31]

В настоящее время рынок управления недвижимостью делится на несколько видов: Facility Management Property Management,  Asset Management.

Facility Management - это управление инфраструктурой здания (инженерно-техническая эксплуатация, комплексная уборка, организация охранных и иных услуг, закупки)

Property Management - это услуги по обеспечению успешной работы объекта не только с технической точки зрения (сдача помещений в аренду, работу с арендаторами, ведение договоров аренды и т. д.).

Asset Managemen – это управление финансовыми потоками собственника недвижимости (услуги, направленные на достижение максимального увеличения стоимости объектов недвижимости: финансовый менеджмент и рефинансирование, перепроилирование и оптимизация использования объекта и т.д.).

По состоянию на конец 2015 года на рынке Facility Management (FM) и рынке Property Management (PM) Московского региона представлены более 40 компаний.

Основную долю рынка занимают 10 компаний, под управлением которых находится свыше 500 000 кв.м (рис. 2.6).

Рисунок 2.6 - Портфель крупнейших игроков рынка FM&PM Московского региона [30]

Рекордные темпы ввода нового предложения на фоне снижения объемов сделок сказались на увеличении уровня вакантности, в особенности в сегменте А класса, где по итогам 2015 года пустует порядка 26% существующих офисных площадей — на 9 п.п. больше, чем в прошлом году. В классе В динамика прироста предложения была менее активна и среднее значение вакантности увеличилось на 3,5 п.п., составив 10,9%. Стоит отметить темпы заполняемости ряда новых объектов, которые активно реализовывались еще на стадии возведения, а к моменту ввода оказались с минимальным уровнем вакантных площадей: Comcity, фаза «Альфа», «Савеловский Сити», «Водный», «Интерьер» и другие. Наибольшим объемом свободного предложения — около 453 тыс. кв. м — располагают районы вблизи ТТК на Западе столицы, при этом уровень вакансии здесь соответствует 27,5%. Самая высокая доля пустующих офисных помещений сконцентрирована на территории ММДЦ «Москва-Сити» (43%) и в бизнес-центрах, расположенных вдоль МКАД в Юго-Запад- ном направлении (31%).

Дальнейшая динамика снижения спроса сохранится, принимая во внимание сильное ослабление платежеспособности потенциальных арендаторов и пересмотры бюджетов многих компаний в сторону уменьшения. Ввиду того, цены продаж в долларах продолжат существенно корректироваться, в 2016 году можно ожидать усиления тенденции приобретения в собственность офисных блоков как под собственное использование, так и в инвестиционных целях.

2.2 Организационно-экономическая и финансовая характеристика Управляющей компании «Sawatzky Property Management»

Управляющая компания «Sawatzky Property Management» на протяжении многих лет занимает лидирующие позиции на рынке управления коммерческой недвижимостью. Воплощая более чем полувековую традицию ведения бизнеса в Канаде, Sawatzky Property Management успешно развивается в России с 1991 года.

Целью деятельности УК «Sawatzky Property Management»   является извлечение прибыли для дальнейшего развития и расширения организации.

На данный момент УК «Sawatzky Property Management» осуществляет один вид деятельности -  управление объектами коммерческой недвижимости.

В табл. 2.1  приведены  основные экономические показатели УК «Sawatzky Property Management» за 3 периода.

Таблица 2.1

Финансовые показатели УК «Sawatzky Property Management»

Анализируя табл. 2.1   можно сделать вывод: выручка от реализации услуг является основным источником возмещения затраченных средств, формирования централизованных и децентрализованных фондов денежных средств.

По данным 2014 года выручка УК «Sawatzky Property Management» снизилась на 26 млн. руб.  и составила 3618 млн. руб., по сравнению с  показателем 2013  года, который составил 3644  млн. руб.. Это произошло из-за низкого спроса на предоставляемые услуги. Так же отмечается рост арендной  платы .  В  2015 году выручка возросла на 1250 млн. руб. и составила 4868 млн. руб. за счет  повышенной деловой активности предприятия и спросу на предоставляемые услуги.

Исходя из табл. 2.1  валовая прибыль за 2015 год равна 990 млн. руб. Это для фирмы мало, и говорит о том, что себестоимость выше получаемой прибыли за предоставляемые услуги. Прибыль предприятия имеет тенденцию к снижению, что ставит его в сложное финансовое положе­ние. .

Прибыль (убыток) от продаж в 2013 году составил 772 млн. руб. , в 2014 году 930  млн. руб. ,а в 2015 году  751 млн. руб. 

Чистая прибыль представляет собой конечное сальдо по счету 99 «Прибыль убытки». В 2015 году, прибыль предприятия снизилась, что является негативной тенденцией.

2.3 Анализ эффективности управления коммерческой недвижимостью,на примере Управляющей компании «Sawatzky Property Management»

Управление объектами коммерческой недвижимости компанией «Sawatzky Property Management» направлено на максимизацию прибыли собственника от эксплуатации здания и увеличение стоимости его инвестиций/активов.

Маркетинг недвижимости включает в себя следующие этапы:

1. Анализ рынка

2. Оценка потенциала местоположения и наилучшего использования объекта

3. Позиционирование объекта

4. Разработка концепции/реконцепции объекта

5. Маркетинговая стратегия развития

6. Нейминг, брендинг объекта, разработка макета, производство и монтаж вывески.

7.  Разработка программы лояльности, плана и бюджета рекламных мероприятий

8.  Формирование пакета презентационных материалов, инструментария продаж, определение каналов сбыта

9. PR-поддержка проекта

10. Оценка эффективности рекламных мероприятий

11. Подготовка и проведение технического и торжественного открытия объекта

Работа с арендаторами (property management)

1. Составление плана аренды, зонирование с учетом архитектурных особенностей, формирование состава арендаторов.

2. Согласование и утверждение условий аренды. Разработка договоров аренды, правил и режима работы объекта.

3. Поиск потенциальных арендаторов.

4. Проведение переговоров по объекту, согласование условий договора с собственниками и арендаторами

5. Заключение договоров с арендаторами

6. Контроль выполнения договорных отношений

7. Перезаключение договоров при изменении условий, ротации арендаторов.

8. Взаимодействие с арендаторами обеспечение лояльности арендаторов.

Управление денежными потоками, бухгалтерский учет