. Гражданское законодательство отменило нотариальное удостоверение сделки купли-продажи жилья, разработчики ГК РФ в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом, они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение». Это утверждение представляется малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения, в первую очередь, как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью для того, чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста. Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров. Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора. Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке. договор продажа помещение
Поэтому мы считаем, что необходимо вернуться к обязательному нотариальному удостоверению договора продажи жилого помещения в целях защиты прав и законных интересов как участников договора, так и иных субъектов, чьи права и законные интересы могут быть затронуты данной сделкой. В этой связи статью 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК РФ предлагается дополнить пунктом третьим следующего содержания:
«Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению».
. В результате исследования сделан вывод, что ограничение имущественной ответственности регистрирующих органов одним миллионом рублей в случае ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение по договору продажи является неоправданным. Считаем, что необходимо установить имущественную ответственность регистрирующих органов в размере действительного реального ущерба, причиненного вследствие ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение.
. Исследована проблема продажи жилых помещений, подвергнутых переустройству или перепланировке. Но при этом отдается предпочтение практике продажи жилых домов, при которой обязателен выезд специалиста Бюро технической инвентаризации для подтверждения или переоформления технического паспорта. В связи с этим предлагается статью 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном доме является технический паспорт данного жилого помещения»
. Поскольку при продаже жилого дома (его части), как правило, покупателю передаются расположенные на том же земельном участке строения и сооружения, предназначенные для его обслуживания, предлагается в договор продажи включать исчерпывающий перечень таких объектов. Подобная практика позволит в будущем избежать судебных споров относительно прав продавца и покупателя на обслуживающие жилой дом (его часть) постройки и сооружения.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации: офиц. текст. // Российская газета. 1993. № 237.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 07.02.2011) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. ст. 410.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 19.07.2011) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. ст. 4147.
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ст. 3594.
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ст. 3594.
Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ (ред. от 28.06.2011) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрание законодательства РФ.2004. № 34. ст. 3532.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. ст. 3400.
Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 09.03.2010) «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 46 (ч. 2). ст. 4448.
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 11.07.2011) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. ст. 3813.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1).ст. 40.
Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. № 47. Ст.4373.
Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 (ред. от 01.07.2011) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 32. ст. 1227.
Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. С. 99.
Указ Президента РФ от 13.10.2004 № 1313 (ред. от 12.07.2011) «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2004. №42. Ст.4110.
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. ст. 963.
Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» //Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. 2001. С. 9.
Специальная литература
Андреева Е.М. Правовой режим муниципальной недвижимости // Юридический мир. 2011. № 4. С. 41.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 1 Общие положения. М.: Статус, 2008. С.335.
Васьковский Е.В. Учебник гражданского права Введение и общая часть М.: Городец - Добросвет. 2000. С.80.
Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. М., 1930. С.64-66.//Электронный ресурс #"justify">Галанин А.Б. Юридическая чистота сделки с недвижимостью // Жилищное право. 2011. № 3. С.34.
Гонгало Б. М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Инфра-М., 2003. С. 15.
Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Статус, 2003. С.276.
Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования <consultantplus://offline/main?base=CJI;n=9462;fld=134;dst=100064> в России // Законодательство и экономика. 2005. № 10. С. 31 - 40.
Гуртов В.К., Марголин А.М., Чагай К.А. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. М.: Изд. РАГС, 2012. С. 52
Гусев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2010.С. 142-143.
Дернбург Г. Пандекты. Т.2. Обязательственное право. М., 1911. С.95//Электронный ресурс #"justify">Материалы юридической практики
Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 7. 2010. С.23.
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. № 9. 2011. С.13.
Постановления Конституционного Суда РФ от 4 апреля 1996 г. <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=10033;fld=134;dst=100024> № 9-П // Собрание законодательства РФ. 1996. № 16. Ст. 1909..
Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за первое полугодие 2011 года. Судебная статистика// Электронный ресурс http://www.cdep.ru/index.php?id=5&item=35
Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей в 2011г. //Судебная статистика. № 2. 2012. С. 67-68.
Постановление <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=464;fld=134> Президиума Верховного Суда РФ № 19пв-04 от 17 ноября 2004 г.// СПС Консультант Плюс.
Постановление <consultantplus://offline/main?base=AVV;n=3351;fld=134> Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2001 года. Дело № А28-2942/01-121/19// СПС Консультант Плюс.
Определение Президиума <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=18912;fld=134> Верховного Суда РФ № 4-В03-35 от 21 октября 2003 г.// СПС Консультант Плюс.
Определением Верховного Суда РФ № 5-В05-11 от 24.05.2005 // СПС Консультант Плюс.