СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.1 Анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений
1.2 Понятие и сущность договора продажи жилого помещения
ГЛАВА 2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.1 Цена, предмет, лица, сохраняющие право пользования жилым помещением - как существенные условия договора купли-продажи жилого помещения
2.2 Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения
ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
3.1 Купля-продажа квартир в домах жилищно-строительных кооперативов
3.2 Купля продажа жилого помещения посредством ипотечного жилищного кредитования
3.3.Купля продажа комнаты в коммунальной квартире
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В настоящее время жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома) - не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент, который позволяет не просто сохранить, но и существенно приумножить вложенные средства, принося стабильный доход собственнику. Таким образом, в настоящее время в нашей стране не существует других финансовых механизмов и институтов, обеспечивающих достойное приумножение средств рядовых вкладчиков, кроме вложений в жилье, что, в свою очередь, обусловливает увеличение числа сделок с жилыми помещениями и, особенно, купли-продажи. В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт, это безусловно, привело к определенным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в долевом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестирования в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, в целом повысилась правовая защищенность участников договоров продажи жилых помещений.
Вместе с тем, следует отметить, что далеко не все законодательные пробелы в сфере оборота жилых помещений, и в особенности их продажи, устранены. Прежде всего, закрепленный в ГК РФ и нуждавшийся в совершенствовании механизм реализации договора продажи жилых помещений, оставлен ЖК РФ практически без внимания. Ни в одном нормативном правовом акте не определено понятие договора продажи жилого помещения, не обозначена специфика данного вида сделок с квартирами и жилыми домами. Кроме того, не определен и не сформирован государственный контролирующий орган в данной сфере; не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилья; законодательно не защищены интересы созаемщиков по договору ипотечного кредитования в случае привлечения их к солидарной ответственности, и др.
Недостатки российского законодательства в данной сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помещениями порождают существенное количество споров, причем правовые конфликты по поводу купли-продажи жилых помещений - одной из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, занимают лидирующее место. К примеру, за 1 полугодие 2011г. в районных судах жилищные дела, в том числе по спорам, связанным с куплей-продажей жилых помещений, составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 1 полугодии 2010 года - 13,5%); у мировых судей в 1 полугодии 2011 г. количество споров, связанных с куплей-продажей, приватизацией и другими сделками с жилой площадью выросло на 11,5% (до 559,1 тыс. дел).
Таким образом, в настоящее время существует объективная необходимость в проведении комплексного научного исследования проблем договора продажи жилых помещений в целях совершенствования его гражданско-правового регулирования, что и обусловило выбор темы выпускной квалификационной работы.
Степень научной разработанности. Теоретические вопросы договора купли-продажи явились предметом исследования в трудах многих выдающихся отечественных ученых. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права: К. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, С.А. Муромцевым, К.П. Победоносцевым, Г.Ф. Шершеневичем и др.
В советский период развития гражданского права серьезные исследования в данной области проводились: М.М, Агарковым, С.С. Алексеевым, С.Н. Братусем, Д.М. Генкиным, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиковым, В.П, Грибановым, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахиным и др.
В последние десятилетия научные исследования, касающиеся правового регулирования договора продажи недвижимости в целом и жилых помещений, в частности, проводились многими авторам, в том числе: Т.Е. Абовой, М.И. Брагинским, С.А. Боголюбовым, М.М. Бринчуком, В.В. Витрянским, С.А. Зинченко, Н.Д. Егоровым, О.Н. Садиковым, А.П. Сергеевым, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым и другими российскими цивилистами.
Вместе с тем, при всей теоретической и практической значимости проведенной научной работы, вопросы договора продажи жилых помещений недостаточно разработаны, необходим комплексный подход к их исследованию с учетом законодательного и правоприменительного опыта, сложившегося в последние годы, когда вступил в силу целый комплекс нормативных правовых актов, на качественно новом уровне регулирующий общественные отношения в данной сфере.
Цель настоящего исследования заключается в разработке на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений.
Достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:
провести анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений;
изучить понятие и сущность договора продажи жилого помещения и охарактеризовать существенные условия договора продажи жилого помещения;
выработать конкретные предложения по совершенствованию современного российского законодательства, регулирующего общественные отношения по договору продажи жилого помещения, направленные на обеспечение прав и охраняемых законом интересов участников гражданского оборота.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере реализации договора продажи жилых помещений в Российской Федерации.
Предметом исследования явились нормы законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения в сфере продажи жилых помещений, судебная практика, монографическая литература, относящиеся к теме исследования.
Методология исследования. Данное исследование основано на совокупности таких методов научного познания, как: диалектический, комплексный, историко-правовой, сравнительно-правовой, системного анализа, формально-логический, социологический и др.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.
ГЛАВА 1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
.1 Анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений
Изучение истории развития законодательства важно в условиях формирования современных нормативных правовых актов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительство должно было прикрепить каждое селение к одному месту. С другой стороны, за недостатком денежных средств государи жаловали земельными участками своё войско и служилых людей. Так складывалось общинное и поместное землевладение. Общинная собственность на землю исчезла уже к концу XV века.
В российском законодательстве само понятие «недвижимое имущество» встречается впервые в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года (Указ о Единонаследии) и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах и практике. С 1835 г. в России вступил в действие систематизированный акт - Свод законов Российской империи. В ст. 383 т. 10, ч. 1 Свода законов определялось, что имущество делится на движимое и недвижимое. Различие между движимыми и недвижимыми вещами образовалось «вследствие преобладающего в средние века значения земли» и в результате того, что земля «необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам» Устанавливая различный правовой режим для движимого и недвижимого имущества, законодатель, тем не менее, не давал определения понятий тех и других.
Неудачная редакция статей и отсутствие законодательного определения недвижимости вызвали обоснованную критику учёных-цивилистов, в том числе: Е.В. Васьковского, Л.А. Кассо, Г.Ф. Шерщеневича и др. В результате были сформулированы определенные доктринальные дефиниции.
Бесспорным недвижимым объектом всеми авторами (К. Малышев, Ю. Гамбаров, Е. Трубецкой, Л. Кассо) признавалась земля; некоторые ученые писали о части земной поверхности (Г. Шершеневич), земельных или поземельных участках (Д. Азаревич). Но по вопросу о том, какой критерий должен быть положен в основу разграничения движимых и недвижимых вещей, мнения ученых расходились.
Г. Шершеневич, К. Нобедоносцев, А. Гуляев, Е. Трубецкой, К. Кавелин проводили классификацию вещей на движимые и недвижимые не только по естественному, природному свойству предметов, но и указывали на необходимость существования для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью.
Ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов недвижимым имуществом признает также землю, дома, фабрики и т.д., но фактически в основе определения этой категории недвижимости положены природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями.
Следующую категорию недвижимости составляли «юридически недвижимые» вещи. В эту группу включались и принадлежности недвижимых имуществ - движимости по природе, но которым придавалось свойство недвижимости (ст. ст. 386-390 т. 10, ч. 1 Свода законов), в данном случае, как отмечал Н.Л. Дювернуа, «для операций чисто юридических, мы в известных случаях иммобилизуемой движимости, то есть, подчиняем юридический характер обладания ими нормам, существующим для недвижимых имуществ»
Деление на движимость и недвижимость применялось не только к вещам, но и к правам. Но в основу классификации не мог быть положен критерий, применяемый к «телесным вещам», поэтому, по мнению Е.В. Васьковского, следовало бы «обратить внимание на объект права и считать права на недвижимость - недвижимыми, а права на движимость и на действия других лиц - движимыми».
В проекте Гражданского уложения России в отличие от законов гражданских (т. 10 Свода законов), уже содержалось определение недвижимого имущества, которым признавались земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то дома, заводы, фабрики (ст. 32).
апреля 1866 г. принято Положение о нотариальной части, в соответствии с которым: сделки о переходе, ограничении права собственности на недвижимое имущество под страхом недействительности должны были быть совершены у нотариусов и затем обращены в крепостные через утверждение их старшим нотариусом. Вещные права на недвижимость не приобретались до утверждения последним сделок, за исключением установленных в законе. При всех преимуществах нотариальной системы по сравнению с крепостным порядком и она не лишена была многих недостатков: неопределенность момента приобретения вещного права, отсутствие принципа достоверности, принцип гласности представлял собой пустую формальность, чрезмерная сложность процедуры.
В конце XIX века в России появился проект Вотчинного Устава, который должен был заменить существующий порядок возникновения вещных прав на недвижимое имущество на вотчинную систему, которая уже нашла применение в западных государствах. Согласно этому проекту, вотчинные (вещные) права, основанные на договорах, должны были устанавливаться не иначе как внесением их в вотчинные книги. Содержание вотчинных книг должно было основываться на принципах гласности, достоверности и бесповоротности приобретенных по ним прав. Все сделки, направленные на установление вотчинных прав, должны были совершаться только нотариальным порядком под страхом их недействительности.
Таким образом, принятие Гражданского уложения и Вотчинного Устава позволило бы ввести в России строгую систему оборота вещных прав на недвижимое имущество и обеспечить должную защиту государством прав владельцев имущества. Но изменения в общественном строе не позволили реализовать проекты многих законов, в том числе и положения нормативных актов, обеспечивающих регулирование оборота недвижимости.
В результате революции в России в феврале 1917 г. главным органом в государстве стало Временное Правительство, за тот короткий промежуток времени, пока эта структура являлась высшим органом государственной власти, она фактически не принимала акты по регулированию правового режима недвижимых вещей, который по-прежнему определялся на основе норм Свода законов Российской Империи.
Одним из первых декретов советской власти был Декрет от 26 октября 1917 г., «О земле», который провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа», «помещичьи имения со всеми принадлежностями переходят в распоряжение волостных земельных Комитетов и уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания».
С 18 декабря 1917 г. Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу, т. п. всех недвижимостей в городах. В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» в городских поселениях численностью жителей свыше 10000 была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного органом местной власти (ст. 2). Данные строения были муниципализированы.
В период НЭПа появляются понятия денационализированных предприятий (с числом рабочих менее 20, которые государство считает невыгодным держать за счет средств своего бюджета и которое оно передает прежнему собственнику) и демуниципализированных строений (безвозмездно передаваемые бывшим собственникам и их наследникам или фактическим владельцам, ввиду невозможности использования их Местными советами). Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество были отражены в Декрете от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР»
На практике наиболее широкое распространение из всех сделок, предметом которых являлась недвижимость, получил договор купли-продажи жилых строений. Однако оборотоспособность последних, как объектов права собственности частных лиц, значительно ограничивалась правилом, содержавшимся в ст. 182 ГК РСФСР (1922 г.) и имевшим «своей целью борьбу с двумя явлениями, недопустимыми в советском строе: а) сосредоточением в одних руках крупных ценностей в виде многочисленных домовладений и б) со спекуляцией жилищами». Статья 182 закрепляла, что строение могло быть продано собственником, только если он, а также его несовершеннолетние дети и супруг в течение трех последних лет не отчуждали строений. А лицо могло купить строение только в том случае, если оно, его супруг, несовершеннолетние дети не обладают на праве собственности другими строениями. Для договоров купли-продажи строений и права застройки требовалось соблюдение нотариальной формы и последующая регистрация в коммунальном отделе.