Только с введением Закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=4704;fld=134> «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. и Закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=51164;fld=134> «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. в гражданский оборот были введены квартиры в многоквартирном доме. Были сняты ограничения в количестве, размерах, стоимости жилой недвижимости, находящейся в собственности граждан. Данный принцип был закреплен и в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. (ст. 6 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=49090;fld=134;dst=100047>, <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=49090;fld=134;dst=100051>).
В России сделки с недвижимостью составляют 90% гражданского оборота. Таким образом, недвижимость имеет особое значение для современного российского рынка.
В условиях современного рынка потребность в жилье мыслится как потребность обладать жильем на праве частной собственности. Жилые помещения являются разновидностью недвижимости. Недвижимость - это одна из основных составляющих, обеспечивающих нормальное существование человека. Право иметь движимое и недвижимое имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами является основой развития рыночного оборота. По мнению Гегеля, все правовое поле государства производно от правового регулирования оборота недвижимости. С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и др. Кроме того, возникают новые формы отношений по поводу недвижимости, например, долевое участие в строительстве, ипотека. Отношения по купле-продаже недвижимости еще во многом не урегулированы законодательно, так как формы их настолько разнообразны, что изначально предусмотреть все возможные их трансформации не представлялось возможным.
В российской практике решение вопроса собственности на недвижимость определяет наше будущее. Именно сделки с недвижимостью порождают в обществе наибольшее количество споров, связанных с правами сторон, и в первую очередь - с формированием эффективного класса собственников. В связи с этим законодатель, опираясь на практику применения ГК РФ по поводу отношений по купле-продаже недвижимости, иных нормативных правовых актов, постепенно формирует законодательную базу, детально регламентирующую куплю-продажу жилья.
С 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ. В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ (п. «к» ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам. Главным нормативным правовым актом любой отрасли законодательства, в том числе и жилищного, является Конституция РФ.
Основным актом, регулирующим жилищные отношения, в настоящее время, безусловно, является Жилищный кодекс, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
ГК РФ в части первой (гл. 18) регулирует право собственности и иные вещные права членов семьи собственника жилого помещения, в части второй содержатся положения о договоре найма жилого помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений, часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений.
Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты федеральных органов власти и органов власти субъектов РФ принимаются соответствующими органами в пределах их полномочий. ЖК РФ содержит большой перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ: утверждение типового договора социального найма жилых помещений, установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно и т.д.
Ведомственные нормативные акты, принимаемые министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти, подлежат применению только лишь в случае их государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официального опубликования в соответствии с указом Президента РФ от 21.01.1993 года и Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 года. При этом акты, не прошедшие государственной регистрации, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.
Органы местного самоуправления вправе принимать акты, регулирующие жилищные отношения, однако компетенция их существенно ограничена.
За период после принятия нового ЖК сложилась правоприменительная практика, основанная на его нормах. Выявились достоинства и недостатки правового регулирования отношений по поводу жилых помещений. В основе всей этой системы, лежит положение, в соответствии с которым человек, проживающий в помещении, должен быть его собственником. Весь опыт развития человечества, вне зависимости от цивилизации, показывает основательность такого подхода.
Одним из оснований возникновения жилищных прав и обязанностей по правилам п. 4 ст. 10 ЖК РФ является приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом, прежде всего по договору купли-продажи жилых помещений. Это одна из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, приводящая к многочисленным спорам и конфликтам.
В районных судах в 2011 г. жилищные дела составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 2010 году - 13,5%), в том числе:
о выселении - 2,4% (46 тыс.), (в 2010 году - 2,2%) (45,6 тыс.));
иски, связанные с приватизацией жилой площади, - 1,7% (32,9 тыс.), (в 2010 году - 0,8% (16,6 тыс.)), то есть их количество возросло почти в 2 раза;
другие жилищные споры - 12% (229 тыс.), (в 2010 году - 10,5% (214,5 тыс.)), то есть прирост составил 6,8%, из них оплата коммунальных платежей - 24,2%, что в 2 раза меньше, чем в 2010 году - 51%. А у мировых судей количество споров, связанных с приватизацией жилой площади, и других жилищных споров выросло на 0,8% - 559,1 тыс., или 11,5% (в 2010 году - 10,7% (402,7 тыс.)), в основном за счет споров о взыскании платы за жилую площадь и коммунальные платежи (раздел 2 формы по гражданским делам).
Наконец, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений. Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередко заключение сделки купли-продажи жилых помещений связано с риском возникновения убытков, которые могут оказаться весьма значительными. Неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий регистрации сделки с недвижимостью либо прав на нее, а также отсутствие должной осмотрительности при заключении сделки, - все это вполне может привести к тому, что сторона не получит должного по сделке, объектом которой является жилье. Чтобы избежать ряда неприятностей, при оформлении сделки с недвижимостью целесообразно прибегать к помощи профессионалов - юристов и адвокатов. Однако не менее важно самому разбираться в основных правовых вопросах, которые возникают в связи с заключением подобных сделок.
.2 Понятие и сущность договора продажи жилого помещения
Бесспорно, самой распространенной формой распоряжения жилыми помещениями является купля-продажа. Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли - продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в не исчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Совокупность юридических отношений, охватываемых на Западе одним понятием купли-продажи, у нас разлагаются на три вида по едва уловимым признакам, а именно: на куплю-продажу в тесном значении этого слова, запродажу и поставку. В этом случае законодатель принял бытовые понятия, не обратив внимания на то, что они не содержат в себе достаточно юридических различий. С этой системой трех договоров, служащих одним и тем же юридическим средствам достижения экономической цели, русское законодательство стоит совершенно одиноко среди других правильных законодательств».
Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилое помещение.
Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГКРФ). Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно: возмездность и взаимность.
Следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры» или «договор купли-продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.
Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица. Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади.
Механизм реализации договора жилых помещений был прописан в ГК РФ. Вновь принятый Жилищный кодекс практически оставил его без изменения.
Отказ ЖК РФ от регулирования договора купли-продажи жилых помещений выглядит, по крайней мере, странно, учитывая то количество пробелов и коллизий, с которыми сталкиваются лица при реализации правоотношений, основанных на этом виде гражданско-правового договора.
Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Исходя из данной нормы, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть, указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.
При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение, устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах. Из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст. 554 ГКРФ.
Договор купли-продажи жилья:
) должен содержать данные, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, общую и жилую площадь, этажность (этаж) и другие признаки (параметры) жилого помещения, которое является предметом договора купли-продажи.
Сделка купли-продажи недвижимости, совершенная лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст. 168 ГК РФ признается недействительной.
Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну о признании недействительным на основании ст. 167-169 ГК РФ договора купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14 августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа 1996 г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян. Багдасарян заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Решением Хостинского районного суда г. Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении заявленных требований отказано. Заместитель Председателя Верховного суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений ввиду неправильного применения и толкования норм материального права. Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г. протест удовлетворил, указав следующее. Принимая решение по делу, суд первой инстанции считал, что договор заключен с соблюдением письменной формы, зарегистрирован в установленном порядке, Зороглян - добросовестный приобретатель, в связи с чем от него нельзя истребовать приобретенное имущество. Между тем данные выводы основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам. Исходя из этого и положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как установил суд, собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продаже не подписывала, участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не получала. При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли продажи, не соответствует требованиям названных норм закона и в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна.