Статья: Экодевелопмент и экоинновации на рынке недвижимости

Экодевелопмент и экоинновации на рынке недвижимости

Ленковец О. М.

доцент кафедры экономической теории экономического факультета

Национального минерально-сырьевого

университета «Горный» (г. Санкт-Петербург),

кандидат экономических наук

Аннотация

В статье анализируются особенности российского рынка недвижимости в условиях инновационного развития экономики. Автор обращает внимание на то, что управляя проектами, в современных условиях, необходимо учитывать экологическую составляющую. Экологический девелопмент -- это направление, которое только зарождается в России и в перспективе может охватить все отрасли экономики, как в производственной, так и в непроизводственной сфере, где необходимо применять новые технологии и инновации. Сформировавшаяся экологическая ситуация требует использования инновационных технологий в строительстве и реконструкции недвижимости, для защиты окружающей среды

Ключевые слова: экодевелопмент, экоинновации, рынок недвижимости, экология, инновации, инвестиции

В странах с развитыми рыночными отношениями экодевелопмент -- одна из основных тенденций развития рынка недвижимости. В России же экодевелопмент и экоинновации являются новым направлением, стандарты и законы в этой сфере находятся в стадии разработки, а научных публикаций по данной теме крайне мало. Большинство критериев энергоэффективного строительства в нашей стране носят лишь рекомендательный характер, поэтому при проектировании и дальнейшем развитии проектов теме «эко-стандартов» уделяется недостаточно внимания. Вследствие ухудшающейся экологической ситуации, очевидна необходимость инновационного развития рынка недвижимости в России, с учетом экологических стандартов.

Для решения этой проблемы требуется исследование, как теоретических основ понятийного аппарата данной категории, так и выяснение практических вопросов особенности российского рынка недвижимости в условиях инновационного развития экономики, мотивации его основных участников. Необходимо оценить эффективность мер государственного регулирования, направленных именно на устойчивое экономическое развитие, которое обязательно учитывает экологическую составляющую.

Уточняя новые тенденции рынка недвижимости, приведем наиболее распространенное понятие экодевелопмента. Экодевелопмент недвижимости -- это строительство и модернизация объектов недвижимости с использованием экологических подходов, материалов, технологий, соблюдением экологических норм и требований при проектировании и строительстве, с закладыванием дружественных окружающей среде решений для всех этапов жизненного цикла объектов [1].

Инновационный путь развития предполагает увеличение инвестиций. Инвестиции в недвижимость выступают в качестве одного из самых важных факторов экономического роста, так как обладают значительным мультипликативным эффектом, распространяющимся как на микро, так и на макроуровне.

Вследствие этого, необходимо определить инновации, влияющие на развитие рынка недвижимости, а также новые технологии ведения бизнеса, которые обеспечивают повышение качества профессиональной деятельности участников рынка недвижимости, способствующие активизации инновационного процесса в отрасли.

Развитие экономики любого государства невозможно без экологической составляющей, что подтверждается международными экспертами. Пренебрежение возможностями данного направления развития, относящегося к числу магистральных, чревато многообразными потерями, которые выражаются не только в затягивании выхода на траекторию устойчивого экологически безопасного и социально ответственного долгосрочного развития с соответствующим снижением уровня благосостояния нынешних и будущих поколений, но и усиливающейся деградацией окружающей среды [2]. Одним из важных направлений выхода России на новый инновационный уровень должно стать «зеленое» строительство. Игнорирование мировых тенденций в этом аспекте может привести к необратимым последствиям для нашей страны. Срок службы объектов недвижимости исчисляется несколькими десятками лет, а некоторые используются веками -- именно эти здания можно считать «зелеными», вследствие возможности использовать их в долгосрочном периоде и приспосабливать в зависимости от меняющихся условий и технологий. Девелоперы должны воплощать свои проекты в жизнь, принимая во внимание вероятность внесения изменений в технологии, отвечать за свои проекты и через много лет. Всем известные, так называемые «Хрущевки», выполнили свою задачу на тот момент, население было обеспечено жильем. Но при повышении стандартов качества жилья, увеличении норматива по количеству квадратного метра на человека, трудно провести реконструкцию таких типовых зданий. Опыт западных стран показывает, что пока нет единого мнения о том, что делать с домами первых массовых серий. В некоторых государствах принимают решение об их сносе. Во Франции, Финляндии и странах Скандинавии «Хрущевки» реконструировали с перепланировкой квартир. В Германии проводили капитальный ремонт домов без отселения жильцов или разбивали дом на два отсека, тем самым уменьшая его, но увеличивая территорию вокруг дома, например для гаражей, а старые материалы после сноса использовали для строительства дорог. Именно экодевелопмент и призван решить проблемы настоящего и будущего рынка недвижимости. Необходимо планировать строительство объекта недвижимости так, чтобы впоследствии можно было его реконструировать в соответствии с новыми требованиями.

Анализ влияния инвестиций в недвижимость на развитие социально ориентированной рыночной экономики в современных условиях при инновационном пути развития, диктует необходимость не только выявления общих черт, присущих данной экономической категории, но и определения ее внутреннего строения, необходимость классификации, так как инвестиции в различные элементы недвижимости по-разному влияют на экономический рост. экономика инновационный строительство рынок

Недвижимость классифицируется по ряду критериев, что способствует более успешному исследованию этого рынка. Наиболее полная классификация недвижимости приводиться в табл. 1.

Таблица 1 Общая классификация недвижимости

Можно выделить два основных направления вложения инвестиций: недвижимость производственного назначения и недвижимость потребительского назначения.

При вложениях в недвижимость производственного назначения высока зависимость от внешних факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменений в законодательстве. Но инвестирование в недвижимость производственного назначения, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения такой недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Инвестиции в недвижимость потребительского назначения, например в жилье, наряду с возможностью использования помещений для проживания, обеспечивают прирост средств за счет роста цен на жилье.

Сравнивая новое направление в девелопменте, можно сделать вывод, о том, что в отличие от экодевелопмента, целью девелопера является максимизация его собственного дохода (в том числе и как инвестора). Источником этого дохода является добавленная стоимость, создаваемая в период реализации проекта как разница между стоимостью, созданного в процессе девелопмента объекта, и издержками проекта. В связи с этим, деятельность девелопера должна быть направлена на максимизацию стоимости создаваемого объекта и минимизацию издержек [4]. Существуют данные, о том, что благодаря «системе» девелопмента могут быть получены следующие результаты: «снижение продолжительности строительства 7-25%, сокращение трудоемкости строительства 5-15%, удешевление строительства 10-20%» [5].

Экодевелопмент и девелопмент -- это предпринимательская деятельность, каждая из которых имеет свои особенности. Строительство с учетом экологических стандартов увеличивает стоимость объекта, также растут издержки, а девелоперы не заинтересованы в увеличении затрат. По данным британского проектно-технологического бюро, экологичные дома на стадии строительства дороже на 10-15%, но эти дополнительные затраты окупаются уже через четыре года эксплуатации здания за счет экономии на электричестве, отоплении. То есть, несмотря на увеличение стоимости объекта на начальной стадии строительства, девелоперы должны получить выгоду от использования экостандартов, так как при этом добавленная стоимость увеличивается. Но, конечно, для экодевелопмента необходимо провести исследования и расчеты, а также учесть характерные черты российской рыночной экономики. Для решения ряда вопросов, связанных с экодевелопментом в нашей стране, требуется располагать информацией об объеме необходимых инвестиций. Также следует учесть время, затраченное на строительство с учетом экостандартов, рентабельность проектов, сложности при получении документации для разрешения начать проект, условия сдачи проекта при его завершении. Наличие технологий, отвечающих экостандартам, возможность использовать отечественные или зарубежные материалы, их соотношение и стоимость, все это влияет на возможность реализации проекта. Одной из важных для экодевелопмента проблем остается практически полное отсутствие специалистов в данной области, только узкий круг ученых и экспертов интересуется данными вопросами. Необходимо добиться некоторой последовательности при внедрении экодевелопмента в России: «экодевелопмент должен регулироваться эконормотворчеством, опираться на экопланирование пространства и экопроектирование сооружений, а также использовать, как инструмент, экомаркетинг» [6].

Инновации являются одним из важнейших факторов экономического развития, но проводить инновации при расточительном отношении к природе нерационально, необходимы экологические инновации, способствующие переходу от сырьевой к инновационной экономике, освоению энергоэффективных, энергосберегающих и ресурсосберегающих технологий.

Согласно терминологии ОЭСР (от англ. OECD, Organisation of Economic Cooperation and Development), к «зеленым» (экологическим) инновациям (от англ. green innovation, eco-innovation) относят «любые инновации, которые приводят к снижению воздействия на окружающую среду» [7]. В более конкретной трактовке экоинновации -- это «создание новых и конкурентных по цене товаров, процессов и систем, которые удовлетворяют потребности людей... с минимальным использованием природных ресурсов... и минимальными выбросами вредных веществ» [8].

Отрасли или направления экономической деятельности, где используют экоинновации, относят к сектору так называемых «чистых технологий» (от англ. cleantech). На данный момент сектор «чистых технологий» включает следующие направления: возобновляемую энергетику и энергоэффективные технологии; управление ресурсами и отходами, рециклинг материалов; природосберегающие методы строительства и строительные материалы (создание экодевелопмента, включая специализированное машиностроение, формирование рынка экологичной продукции и экологических услуг); альтернативный транспорт, логистику и др.

Вкладывать в инновации целесообразно в первую очередь в инфраструктурные проекты, дающие мультипликативный эффект для экономики (стоимость произведенных товаров значительно превышает инвестиции, а значит, инфляция сокращается). Развитие инфраструктуры является также одним из приоритетов инновационного развития.

Рынок недвижимости располагает обширной инфраструктурой, так как в строительстве участвует очень большое количество отраслей. На рынке недвижимости происходит строительство вспомогательных сооружений, зданий, формирование систем и служб, необходимых для функционирования основных отраслей материального производства и обеспечения условий жизнедеятельности общества. На наш взгляд, рынок недвижимости обладает наибольшей инфраструктурой, а, следовательно, и максимальным мультипликативным эффектом. Высокие темпы роста обеспечивают соответствующий уровень жизни, и как следствие, возрастает спрос на продукцию потребительской сферы, создаются стимулы для развития и данной отрасли, и смежных отраслей народного хозяйства.