Экономические подходы при реализации инвестиционных программ и проектов модернизации и реконструкции объектов ЖКХ с привлечением заемного капитала
Семинар «Применение газовых конвекторов в жилых и нежилых помещениях», г. Воронеж, 04.10.2006 г.
Суслина Н.И., Росстрой, г. Москва,
Формирование новых политических, экономических и социальных условий жизни российского общества привело к значительным изменениям условий функционирования городских социально-экономических комплексов.
Важнейшей частью функционирования городского хозяйства является обеспечение сохранности и обновления существующего жилищного фонда инженерных инфраструктур за счет капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилых домов. Это позволяет не только поддерживать инженерно-технические системы и жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, но и улучшить условия проживания граждан, значительно снизить энергоемкость жилья.
Жилищный фонд Российской Федерации составляет более 30% всего недвижимого имущества страны и насчитывает почти 3 млрд. кв. метров общей площади.
Однако дефицит выделяемых средств из бюджетов всех уровней на содержание и ремонт жилищного фонда приводит к его старению и обветшанию.
Сегодня 11% всего жилищного фонда России) нуждается в неотложном капитальном ремонте и реконструкции (330 млн.кв. м ). В 2005 году отремонтировано жилищного фонда лишь 25,5 млн. кв. метра или менее 1% - при ежегодном нормативе 4-5%.
Содержание «запущенного жилья» обходится государству в 2-3 раза дороже, нежели жилья, находящего в технически исправном состоянии.
Серьезную тревогу вызывают эксплуатационные характеристики жилых домов первых массовых серий постройки 50-60 годов.
В целом по России 17% от всего муниципального и государственного жилищного фонда имеют износ от 40% до 70%.
В этих домах до 40% потерь тепловой энергии происходит через ограждающие конструкции жилых домов (стены, окна, дверные проемы), 20% за счет неудовлетворительной эксплуатации систем теплоснабжения (неизолированные трубопроводы, отсутствие планово-предупредительного ремонта).
По нормам эксплуатации эти дома подлежали реконструкции (модернизации) в 80 годах прошлого века, однако такие работы не проводились. В результате состояние домов из года в год ухудшается, и они становятся непригодными для проживания и если в ближайшее время не будут приняты меры по реконструкции, модернизации этих домов, то значительная их часть уже через 5-10 лет перейдет в разряд аварийного жилья. Тенденция ускоренного роста объемов ветхого и аварийного жилья уже наметилась в последние годы.
Из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный жилищный фонд с износом более 70 процентов.
Если в 1995 году таковой составлял 37,7 млн. кв. метров, то в настоящее время он насчитывает 93,1 млн. кв. метров ( 3,2% от всего жилищного фонда).
Для решения проблемы ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда постановлением Правительством Российской Федерации от 22.01.2002 № 33 была утверждена подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», входящая в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. Основная задача подпрограммы - обеспечить выполнение обязательства государства по реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям.
Однако при реализации подпрограммы не удалось снизить темпы роста ветхого и аварийного жилищного фонда, поэтому возникла необходимость организации системной работы по проведению санации и модернизации жилищного фонда серии массовой застройки.
Правительством Российской Федерации было принято решение начать разработку подпрограммы «Модернизация жилищного фонда и ликвидации ветхого и аварийного жилья в Российской Федерации» на 2006-2010 годы. Разработка подпрограммы будет осуществляться на основе концептуальных направлений, которые предусматривают следующие подходы:
* обязательства государства по переселению граждан их ветхого аварийного жилого фонда.
* обязательства собственника по его надлежащему содержанию и мер государственного контроля за соблюдением этих обязательств.
* обеспечение реализации мер государственной поддержки собственников жилья в проведении модернизации и капитального ремонта жилья.
* обеспечение качественных изменений функций и роли жилищной инспекции.
* предоставление гарантии по кредитам для собственников и ТСЖ на модернизацию (капитальный ремонт) с обеспечением залога жилья собственников.
* субсидирование 2/3 процентной ставки для ТСЖ.
* предоставление бюджетных грантов на модернизацию (капитальный ремонт) жилья на принципах софинансирования с собственниками жилья (размер грантов зависит от % износа здания).
*создание специализированной государственной структуры в статусе хозяйствующего субъекта с наделением значительным уставным капиталом для формирования требований к кредитным продуктам в сфере модернизации (капитального ремонта) жилья (Жилищное агентство).
* обеспечение адресной социальной поддержки семей с низкими доходами в оплате расходов на модернизацию, для собственников жилья учет при расчете субсидий
*увеличение доли расходов на оплату жилья, включая капитальный ремонт до 25%.
* проведение инвентаризации жилья не пригодного для проживания и жилья подлежащего восстановлению.
* обеспечение ускоренного процесса приватизации жилых домов и передачи в частную собственность многоквартирных домов.
*обеспечение информационного сопровождения реализации программы.
Таким образом, Правительство Российской Федерации сегодня рассматривает совершенно новые экономические подходы при реализации проектов модернизации жилого фонда.
Учитывая, значительную потребность в средствах на реализацию данной подпрограммы её структурируют по следующим направлениям:
техническая инвентаризация (предлагается провести инвентаризацию всего жилищного фонда, за исключением уже отнесенного сегодня к ветхому жилью и зданий построенных до 1920 года и после 1995 года);
ликвидация (снос) жилищного фонда с высоким уровнем износа;
капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилищного фонда.
Участие федерального бюджета по модернизации и перевооружению жилищного фонда предполагается вести по следующим направлениям: техническая инвентаризация жилищного фонда, ликвидация (снос) ветхого жилья, модернизация и реконструкция жилищного фонда.
Основным механизмом реализации данной программы является создание Фонда государственных гарантий и страхования инвестиций. Основным принципом - привлечение внебюджетных инвестиций.
Для обеспечения дальнейшего функционирования системы обеспечения жизнедеятельности населения и обеспечения сохранности жилья без помощи государств а, необходима разработка механизма возвратности средств инвесторов после капитального ремонта, модернизации или реконструкции жилого дома.
В основе механизма обеспечения возврата заемных средств при модернизации жилого фонда, должны быть положения о перераспределении средств платежа осуществляемых гражданами до внедрения энергосберегающих технологий , в сторону платы за содержание и ремонт жилищного фонда и дальнейшего направления этих средств на погашение заемных средств. экономический модернизация реконструкция жилищный
Первоначально регионами Российской Федерации в основу был взят совершенно другой методологический подход решения проблемы модернизации и реконструкции жилищного фонда, а именно существующий жилой фонд ликвидировался, и на его месте с учетом подключения к старой инженерной инфраструктуре, строился новый дом.
Однако при таком подходе не решаются многие социально-экономические задачи эксплуатации. В частности энергозатратность вновь восстановленных домов не изменяется или изменяется незначительно. Так потери энергоресурсов, в этом случае снижаются только на изменение энергетических характеристик самого дома. Значительные потери энергоресурсов при производстве и главное при транспортировке тепловой энергии остаются.
Таким образом, говоря об экономических подходах к задачам реализации проектов модернизации жилищного фонда и решению задач энергосбережения, в первую очередь необходимо рассмотреть вопросы технической и технологической возможности проведения модернизации систем теплоснабжения жилого фонда, вопросы изменения схем теплоснабжения и обеспечения энергосбережения.
Письмом Госстроя России от 26 марта 2004 г. N ЛБ-2011/9 одобрен для применения свод Правил по проектированию поквартирного теплоснабжения жилых зданий с теплогенераторами на газовом топливе СП 41-108-2004.
Настоящий Свод правил носит рекомендательный характер и распространяется на проектирование, строительство и эксплуатацию поквартирных систем теплоснабжения с теплогенераторами на газовом топливе с закрытыми камерами сгорания в новых и реконструируемых многоквартирных жилых зданиях высотой до 10 этажей включительно.
Одним из основных преимуществ поквартирного теплоснабжения принято считать максимальный комфорт для потребителя. В российской практике этот способ организации автономного теплоснабжения используется достаточно широко. Поквартирными системами теплоснабжения оснащаются новые возводящиеся здания, аналогичными системами (как правило, с более дешевым оборудованием) переоснащается ветхий жилой фонд. Наконец, отдельные владельцы квартир заказывают переоборудование системы теплоснабжения из центральной в автономную.
Вполне понятно, что за счет привлечения бюджетных инвестиций, средств населения и собственных средств предприятий жилищно-коммунального хозяйства проблему проведения модернизации жилищного фонда, изменения схем и систем теплоснабжения жилого фонда, приведения инженерной инфраструктуры к состоянию, обеспечивающему бесперебойное и качественное представление услуг потребителям невозможно.
Поэтому назрела острая необходимость поиска и привлечения внебюджетных источников. В этой связи, Росстрой последовательно проводит линию на привлечение максимального числа частных компаний-инвесторов.
Стратегия развития предприятия - как финансовой, так и производственной - предполагает постоянное увеличение экономического потенциала предприятия. Темпы производственного и экономического развития предприятий находятся в прямо зависимости от эффективности инвестиционной деятельности.
Основными итоговыми показателями масштабов и эффективности всей производственно-хозяйственной деятельности предприятий и организаций, в том числе инвестиционной, являются суммы полученного дохода и прибыли.
Прибыль является и основным источником инвестиций за счет собственных средств. Однако, учитывая, что деятельность ЖКХ страны приносит убыток (так в 2004 году они составляли в размере 82,3 млрд. рублей, в 2005 году убытки составили 59,5 млрд. рублей млн. рублей, доля убыточных предприятий достигла 58,1%)., необходимы новые экономические подходы для привлечения инвестиций и развития инвестиционной деятельности.
На сегодняшний день для воспроизводства основных фондов ЖКХ России требуются колоссальные финансовые средства (по приблизительным оценкам в размере 2,140 трлн. рублей (техническое состояние основных фондов отрасли критическое, средний износ составляет 57%).
Однако, несмотря на важность проблемы, ситуация с обновлением основных фондов коммунального хозяйства остается неудовлетворительной. Причинами слабого обновления основных фондов отрасли является структура инвестиций предприятий и организаций ЖКХ, в которой начиная с 2000 года просматриваются две тенденции: во-первых, сокращение доли собственных средств и соответственно увеличение доли заемных средств (с 73,8% до 85,7%); во- вторых, в составе привлеченных источников сокращается доля бюджетных средств (с 60,1 % до 33,2%).
Сокращение бюджетных средств в финансировании ЖКХ происходит в соответствии с концептуальными основами реформы отрасли. Однако сокращение государственного финансирования без соответствующего замещения внебюджетными источниками усугубит и без того незавидное положение отрасли.
Увеличение доли заемного и привлеченного капитала свидетельствует о низкой обеспеченности предприятий и организаций ЖКХ собственными источниками финансирования.
Так доля собственных средств в общем, объеме инвестиций в целом по экономике России составляет 46,8%, в экономически развитых странах доля собственных средств достигает 70%, в ЖКХ он составил 14,3%, в том числе в жилищном хозяйстве -8,6% и коммунальном хозяйстве - 25,2%.
Для более полного понимания проблем и задач привлечения инвестиций в сферу ЖКХ рассмотрим вопрос.