Вынужденная ликвидация в процессе банкротства осуществляется при принятии решения об открытии конкурсного производства по итогам внешнего управления. Образуемая конкурсная масса подлежит реализации на открытых торгах (за редкими исключениями, предусмотренными ФЗ «О банкротстве»). При этом сроки реализации имущества крайне ограничены[1].
Таким образом, необходимо разграничивать добровольную и вынужденную ликвидацию. Реализация объектов залога в контексте данной работы представляет собой скорее гипотетическое (оторванное от реальности) понятие. В данном случае определение ликвидационной стоимости необходимо для обоснования нижней границы кредита, обеспечением которого является заложенное имущество, и речь не идет о реальном факте реализации объекта. Однако для предоставления ссуды кредитору необходимо знать, по какой цене будет возможно реализовать предмет залога в сжатые сроки при не возврате выданного кредита. Данная стоимость в некоторых источниках литературы получила название залоговой. Однако можно утверждать, что по своей экономической сути, она также является ликвидационной, поскольку здесь присутствуют факторы ограниченности во времени и вынужденной продажи.
Ускоренная реализация иного имущества в силу ограниченности сроков экспозиции также вызывает необходимость определения ликвидационной стоимости. При этом также существует несколько вариантов такой реализации - либо это инициативная (добровольная) реализация, либо вынужденная (по принуждению), предусмотренная действующим законодательством.
Таким образом, ликвидационная
стоимость имущества практически всегда ниже его рыночной стоимости. И этот факт
является негативным для продавца имущества и, безусловно, положительным - для
покупателя.
2.1 Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание
оценка недвижимость заложенный стоимость
Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение либо ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Но если допущенное должником нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано.
Если суммы от продажи предмета залога не хватает для покрытия требования залогодержателя, то в случае отсутствия иных указаний в законе или договоре он имеет право на получение недостающей суммы из прочего имущества должника, не используя преимущество, основанное на залоге. Если сумма от реализации заложенной собственности больше размера требования залогодержателя, обеспеченного залогом, то разница подлежит возврату залогодателю. В любой момент времени до продажи собственности должник, и залогодатель могут прекратить обращение взыскания на него и его реализацию путем исполнения обязательства, которое обеспечено залогом, или его части, исполнение которой просрочено. Если торги объявлены несостоявшимися, то залогодержатель по договоренности с залогодателем может купить заложенное имущество и учесть в покупной цене свои требования, обеспеченные залогом. В данном случае применяются правила договора купли-продажи. Если повторные торги объявляются несостоявшимися, то залогодержатель может оставить предмет залога с его оценкой в сумме не ниже 10% от начальной цены. Если залогодержатель не использует право оставить предмет залога в течение одного месяца со дня признания несостоявшимися повторных торгов, то договор прекращается.
В случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства залогодержатель имеет преимущественное право на получение удовлетворения из стоимости заложенной собственности перед другими кредиторами. Передача залога в собственность залогодержателя возможна лишь в виде исключения в строго определенных случаях и установленном порядке.
Порядок реализации залогового имущества <http://1bankrot.ru/realizaciya-imushhestva/zalogovoe.html> предусматривает, что собственность должна быть продана по рыночной стоимости третьим лицам. Реализация заложенного имущества предусматривает гарантии интересов залогодателя в виде возврата разницы, в случае если сумма, вырученная после реализации, выше размера обеспеченного залогом требования. Однако если вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требования залогодержателя, то он может получить недостающую сумму из иной собственности должника.
Реализация продажа заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК). Публичные торги не единственная форма реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание. В п. 2, 3 ст. 54 Закона РФ "Об исполнительном производстве" предписано, что продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом. Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью[1].
По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки (п. 2 ст. 350 ГК). В п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке указано, что, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке[1].
Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество: по решению суда или без обращения в суд, - предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил, установленных Гражданским кодексом РФ (ст. 350). Во всех случаях реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном гражданским или арбитражным процессуальным законодательством, если законом не предусмотрен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ). Таким образом, возможность комиссионной продажи заложенного имущества исключается.
Регулирование залоговых отношений в настоящее время производится в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом РФ ''О залоге''[6]. Причем смысловое определение понятия залога данное Гражданским кодексом РФ несомненно шире определения данного Законом РФ ''О залоге''. Гражданский кодекс РФ уточняет, что залогодержатель имеет право на преимущественное удовлетворение своих требований ''из стоимости заложенного имущества'' должника или ''лица, которому принадлежит это имущество''.
Основная цель залога заключается в том, чтобы к моменту, когда должник не исполнит своего обязательства, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание на заложенное имущество. Отличительной особенностью залогового обязательства является то, что оно всегда выступает в качестве акцессорного (дополнительного) обязательства, то есть в качестве гаранта исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом.
Отношения залога в целом получили детальное регулирование в действующем законодательстве. Четко определены предмет залога, субъекты залоговых отношений, права и обязанности сторон. Регулирование залога в основном основывается на диспозитивных принципах. Применение императивных норм в этой сфере, как правило, связано с гарантией обеспечения реализации прав сторон по договору.
Гражданским кодексом РФ изменен ранее действовавший на основании закона РФ ''О залоге'' порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В настоящее время обращение взыскания на заложенное имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса не допускается.
Таким образом, залог выступает
одним из основных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательства,
поскольку гарантирует удовлетворение имущественных прав
кредитора-залогодержателя. Залоговые отношения становятся все более
распространенными предпринимательской сфере.
. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
3.1
Решение задач
) В каждом конкретном взыскании определите вид износа:
а) многоэтажный дом без лифта - функциональный износ;
б) коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации - физический износ;
в) дом без горячей воды - физический износ;
г) в доме протекает крыша - физический износ;
д) коммунальная квартира - функциональный износ;
е) жилой район с аэропортом - внешний износ;
ж) у постройки нет удобного входа и выхода - функциональный износ;
з) склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность - функциональный износ;
и) торговый центр, расположенный в районе, где население убывает - внешний износ;
к) квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали - внешний износ.
В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
Физический износ - это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.
Функциональный износ - представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.
Внешний износ - представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.
) Загородный дом был куплен 1.5 года назад за 68500 ден.ед. Какова нынешная рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут на 6% в год?
*1,06 = 72610(тыс.руб.)
- 68500 = 4110 (тыс.руб)
Ответ: Рыночная стоимость дома
увеличилась на 4110 тыс. рублей в течение года.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.
Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.
Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.
В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:
метод сравнения,
затратный метод,
метод капитализации доходов.
Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.
Основными факторами, негативно влияющими на
рынок недвижимости являются: политическая нестабильность, нестабильность
финансового сектора, политика властей на первичном рынке, криминогенная
обстановка на рынке, несовершенство механизма лицензирования, несовершенство
законодательства.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ).
.Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ).
. Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 № 395 (ред. 03.10.2002) «О лицензировании оценочной деятельности».
.Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю, за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации».
.РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ЗАКОН О ЗАЛОГЕ (в ред. Федеральных законов от 26.07.2006 N 129-ФЗ, от 19.07.2007 N 197-ФЗ, от 30.12.2008 N 306-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
.Болдырев В.С., Федоров Л.Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного курса, Изд-во «Азбука», М. - 2007.
.Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.
.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.
.Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Ростов-н/Д., 2007. - 155 с.
.Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. - 504 c.