6
Автономная некоммерческая профессиональная образовательная организация
«УРАЛЬСКИЙ ПРОМЫШЛЕННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ТЕХНИКУМ»
Контрольная работа
Дисциплина: Жилищное право
К.С. Хабарова
Правовой режим мест общего пользования в многоквартирном доме и коммунальной квартире
Содержание мест общего пользования в многоквартирном доме может осуществляться собственниками помещений или иными лицами с учетом выбранного способа управления. Перечень работ, условия их выполнения и финансирования устанавливаются на общем собрании собственников помещений.
Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют двое и более лиц, является их общей собственностью. Это относится к местам общего пользования многоквартирного дома. МОП могут находиться в долевой или совместной собственности жильцов. Вы вправе пользоваться общей собственностью, но не можете ее делить, сдавать внаймы или продавать.
К общему имуществу в коммунальной квартире относятся кухня, коридор, ванная комната, то есть, помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Это имущество представляет собой принадлежность ко всем комнатам коммунальной квартиры и используется собственниками комнат совместно.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Перечень мест общего пользования
К общему имуществу многоквартирного дома (местам общего пользования), в частности, относятся (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491):
-- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Например, это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки и подвалы;
-- иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в доме;
-- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке.
Лица, обязанные содержать места общего пользования
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту мест общего пользования или привлекать иных лиц (п. 12 Правил № 491).
В зависимости от способа управления многоквартирного дома содержание мест общего пользования может осуществляться (п. п. 12, 16 Правил № 491; п. 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290):
1) управляющей организацией;
2) ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) застройщиком (в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию);
4) лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в доме по передаточному акту;
5) иными лицами, с которыми заключен договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
6) привлекаемыми специализированными организациями -- в части выполнения работ в целях содержания в надлежащем техническом состоянии лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного дома.
Порядок содержания мест общего пользования
Содержание мест общего пользования включает в себя, в частности (п. 11 Правил № 491):
1) осмотр помещений в целях выявления несоответствия их состояния требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
2) поддержание в помещениях необходимой температуры и влажности;
3) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; место общего пользования многоквартирный
4) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;
5) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
6) текущий и капитальный ремонт.
Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании утверждают перечень услуг и работ по содержанию мест общего пользования, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил № 491).
По общему правилу периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется с учетом установленных законодательством требований, но собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении более частой периодичности (п. 5 Правил № 290).
Периодичность видов работ
Некоторые виды работ по содержанию мест общего пользования проводятся со следующей примерной периодичностью (п. п. 3.2.7, 3.2.9, 3.3.6, 5.9.11 Правил и норм технической эксплуатации, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170):
-- сухая уборка и мойка пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д. -- не реже чем через пять дней;
-- сухая уборка и мойка стен -- не реже двух раз в год;
-- мокрая уборка всех поверхностей лестничных клеток -- не реже раза в месяц;
-- ремонт подъездов -- раз в пять лет или раз в три года в зависимости от классификации зданий и физического износа;
-- планово-предупредительный текущий ремонт мусоропроводов -- раз в пять лет;
-- уборка теплых чердачных помещений -- не реже раза в год;
-- побелка дымовых труб, стен, потолка и внутренних поверхностей вентиляционных шахт -- раз в три года.
Текущий и капитальный ремонт мест общего пользования проводится по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ; п. п. 18, 21 Правил № 491).
Бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений в этом доме (ст. 210 ГК РФ; ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).
Практическая часть
Задание 1
Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Таким образом:
А) жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия, относятся к муниципальному жилищному фонду;
Б) жилые помещения, находящиеся на балансе областной общественной организации ветеранов войны - к частному жилищному фонду;
В) жилые помещения, находящиеся на праве оперативного управления федерального казенного предприятия - к государственному жилищному фонду.
Задание 2
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении
Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»: II.
ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА 11.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных
особенностей, степени физического износа и технического состояния общего
имущества, а также в зависимости от геодезических и природноклиматических условий расположения многоквартирного дома включает в
себя: г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего
пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего
имущества. Подвал многоквартирного жилого дома - это помещение общего
пользования. Содержание помещений общего пользования входит в оплату
коммунальных услуг. Из этого следует, что своевременную и надлежащую
дератизацию и дезинсекцию подвала должна была производить управляющая
организация, получающая эту оплату. В нашем случае этого сделано не было,
и Леоновы имеют право обратиться в Санэпидемнадзор в целях обязания
управляющей организации провести необходимые работы. Также они имеют
право обратиться в суд с иском о возмещении денежных средств,
затраченных на ремонт и лечение детей, а также о возмещении морального
вреда.
Задание 3
Согласно ст. 25 ЖК РФ под перепланировкой квартиры понимается
изменение ее конфигурации, требующее внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения. Согласно условиям данной задачи, Аванов А.А.
снес стену, разделяющую комнату и лоджию, из-за чего произошло
увеличение жилой площади путем слияния нескольких помещений - а это и
есть перепланировка, со всеми вытекающими последствиями. Статья 26 ЖК
РФ гласит о том, что все перепланировки в квартире мы имеем право сделать
только после согласования с органом местного самоуправления в
соответствии с законом. Задумав перепланировку квартиры, необходимо
обратиться в местную администрацию, собрав предварительно пакет
документов. Через 45 дней нам выдадут официальное разрешение или отказ.
После получения разрешения можно приступать к перепланировке в
квартире, по окончании которой, составляется акт о приемке, подписанный
приемочной комиссией. Этот акт, подтверждающий, что является
перепланировкой в квартире, отправляется в БТИ, которое и вносит
изменения в технический паспорт квартиры. С новым техпаспортом можно
производить любые действия с квартирой: продать, подарить, завещать,
оформить договор ренты и пр. Однако Аванов А.А. уже произвел
перепланировку, не следуя вышеназванному порядку оформления, в данном
случае эта перепланировка называется самовольной. Здесь уже следует
почитать Кодекс об административных правонарушениях, статью 7.21
«Нарушение правил пользования жилыми помещениями» и статью 29 ЖК
РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной
перепланировки жилого помещения». Но, не смотря на все это, есть
возможность оставить все, как есть, если так сочтет возможным решить суд,
в том случае если перепланировка не нарушает интересы и права других
людей, не создает их жизни и здоровью никакой угрозы. Теоретически
данную квартиру можно продать, даже в том случае, если перепланировка не
узаконена, предупредив потенциальных покупателей о данном факте и
продавая ее за наличные денежные средства. Приобретая квартиру в кредит
или ипотеку следует знать, что ее регистрацию Управление Росреестра не
пропустит.
Задание 5
В данной ситуации, для решения проблемы, возникшей между Гриневич И.А и проживающими в соседней квартире гражданами, необходимо рассмотреть следующие аспекты права и юриспруденции:
1. Право собственности: Гриневич И.А имеет право распоряжаться своей собственностью, в данном случае двухкомнатной квартирой.
Однако, это право не должно нарушать права других граждан, проживающих в соседней квартире.
2. Право на жилище: Граждане, проживающие в соседней квартире, имеют право на спокойное и безопасное проживание. Если постоянные посетители адвокатского кабинета мешают им в этом, их права нарушаются.
3. Нормы местного законодательства: Возможно, в местном законодательстве есть нормы, регулирующие размещение коммерческих предприятий в жилых зданиях. Необходимо изучить эти нормы и определить, соответствует ли деятельность адвокатского кабинета требованиям закона.
4. Соглашение между сторонами: Возможно, Гриневич И.А и проживающие в соседней квартире граждане могут достичь соглашения, которое удовлетворит обе стороны. Например, можно обсудить возможность ограничения рабочего времени адвокатского кабинета или установления дополнительных звукоизоляционных мер.
В качестве юриста, моя роль заключается в следующих действиях:
1. Изучение документов: Необходимо изучить документы, подтверждающие право Гриневич И.А на собственность и права проживающих в соседней квартире граждан на жилище.