Помимо полномочий ревизионной комиссии (ревизора), установленных настоящим Кодексом, в уставе и внутреннем документе жилищного кооператива, регулирующем порядок деятельности ревизионной комиссии (ревизора), имеет значение закрепить права и порядок действий ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива при контроле за ведением бухгалтерского учета и представлением отчетности, в том числе при проверке достоверности данных, содержащихся в бухгалтерских документах, в частности при проверке результатов инвентаризации имущества и финансовых обязательств жилищного кооператива и т.д. При этом нужно руководствоваться общими правилами, установленными в Федеральном законе РФ "О бухгалтерском учете" и подзаконных правовых актах, действующих в этой сфере.
4. Часть 4 настоящей статьи устанавливает минимальный перечень прав ревизионной комиссии (ревизора), которые должны быть определены в уставе жилищного кооператива и порождают обязанность других членов жилищного кооператива.
Настоящим порождается обязанность любых лиц, занимающих должности в органах управления жилищного кооператива, и иных его работников представлять ревизионной комиссии (ревизору) документы о финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива. Отказ выполнить требования ревизионной комиссии (ревизора) о представлении необходимых документов может служить основанием для привлечения соответствующего лица к дисциплинарной ответственности в соответствии с трудовым законодательством Российской Федерации.
5. Помимо устава жилищного кооператива порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) определяется внутренними документами кооператива (например, положение о ревизионной комиссии), принимаемыми высшим органом управления жилищного кооператива, в соответствии с настоящим Кодексом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива
Комментарий к статье 121
1. ЖК РФ устанавливает возможность приема в жилищный кооператив новых членов, однако при соблюдении условий о том, что общее число членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (смотрите ст. 112 настоящего Кодекса).
Для вступления новых членов в жилищный кооператив достаточно соблюдения указанного выше условия и их заявления о приеме в члены жилищного кооператива. При этом новыми членами кооператива могут стать граждане и юридические лица в соответствии со статьей 111 настоящего Кодекса.
2. Настоящая статья относит к исключительной компетенции правления кооператива рассмотрение заявлений желающих лиц о приеме в члены жилищного кооператива с последующим утверждением его решений высшим органом управления кооператива.
Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено правлением кооператива в течение месяца. При положительном предварительным решении правления кооператива о приеме в члены жилищного кооператива нового лица такое решение подлежит последующему утверждению общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией). Гражданин (юридическое лицо), подавший заявление о приеме в члены жилищного кооператива, после утверждения высшим органом управления кооператива решения о его приеме в члены кооператива, принятого на основании указанного заявления, должен уплатить вступительный взнос в порядке, установленном уставом этого кооператива, после чего такой гражданин (юридическое лицо) признается членом жилищного кооператива.
Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива
Комментарий к статье 122
В соответствии с ГК РФ (ст. 57) реорганизация юридического лица может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования по решению его учредителей либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.
ЖК РФ предусматривает реорганизацию жилищного кооператива в форме его преобразования в товарищество собственников жилья по решению высшего органа управления жилищного кооператива - общего собрания его членов (конференции).
Реорганизация является способом как прекращения юридических лиц, так и возникновения новых. При преобразовании юридическое лицо прекращает свое существование и на его базе возникает новое. Таким образом, согласно положениям настоящей статьи, в случае реорганизации жилищного кооператива он прекратит свое существование в качестве юридического лица, а на его базе возникнет новое в виде товарищества собственников жилья (в настоящем Кодексе такому товариществу посвящены главы 13 и 14).
В соответствии со статьей 14 Вводного закона жилищный и жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.
Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива
Комментарий к статье 123
Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с ГК РФ (ст. 61) ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
В силу предусмотренного гражданским законодательством порядка (ст. ст. 61 - 64 ГК РФ) жилищный кооператив может быть ликвидирован как в добровольном, так и в принудительном порядке.
В соответствии с ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано добровольно по решению его учредителей либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано.
Юридическое лицо может быть ликвидировано в принудительном порядке:
- при признании судом недействительной регистрации такого юридического лица в связи с допущенными при его создании нарушениями закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер;
- по решению суда в случае осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении деятельности, противоречащей его уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Кроме того, как в добровольном, так и в принудительном порядке жилищный кооператив может быть ликвидирован при признании его несостоятельным (банкротом) (ст. 65 ГК РФ).
Требование о принудительной ликвидации кооператива может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.
Решением суда о ликвидации жилищного кооператива на его членов либо орган, уполномоченный на ликвидацию кооператива его уставом, могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации данного кооператива.
Специальными нормативными правовыми актами, регулирующими деятельность жилищных кооперативов (потребительских кооперативов), могут быть предусмотрены отдельные основания для ликвидации жилищного кооператива. Так, Вводным законом (ст. 14) предусмотрена ликвидация непреобразованных жилищных и жилищно-строительных кооперативов в срок до 1 января 2007 года в принудительном порядке.
Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива
Комментарий к статье 124
1. Одной из целей жилищного кооператива, ради которых он создается, является удовлетворение потребностей граждан в жилье. Настоящая статья устанавливает порядок предоставления гражданам или юридическим лицам, являющимся членами жилищного кооператива, жилых помещений в домах жилищного кооператива.
Решение вопросов о предоставлении жилых помещений членам жилищного кооператива входит в компетенцию высшего органа управления кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива (конференция) принимает решение о предоставлении жилого помещения членам кооператива в соответствии с размером внесенных ими паевых взносов. Таким образом, размер предоставляемого жилого помещения члену кооператива, количество в нем комнат и т.п. будут зависеть от размера внесенного им паевого взноса.
2. Основанием вселения в жилое помещение в доме жилищного кооператива является решение высшего органа управления кооператива.
3. До приобретения членом жилищного кооператива права собственности на жилое помещение в доме жилищного кооператива такой участник кооператива имеет право владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением, предоставленным ему по решению общего собрания членов этого кооператива. Например, уставом жилищного кооператива может быть предусмотрено право члена кооператива передавать свой пай другим лицам, что, соответственно, ведет за собой и передачу права на вселение в жилое помещение кооперативного дома.
Основанием приобретения указанных прав владения, пользования и, в некоторых пределах, распоряжения предоставленным жилым помещением члену кооператива является членство в жилищном кооперативе.
Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 125
1. Паевые взносы представляют собой средства, вносимые членами кооператива, размер, состав и порядок внесения которых определяются в уставе жилищного кооператива, из которых складывается имущество жилищного кооператива и посредством которых члены кооператива участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Имущество жилищного кооператива, складывающееся из паевых взносов членов и приобретенное по иным законным основаниям, принадлежит ему на праве собственности (п. 3 ст. 213 ГК РФ).
Жилищный кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Вместе с тем на членов кооператива возлагается обязанность покрывать образовавшиеся у кооператива убытки путем внесения дополнительных взносов. Факт наличия убытков и их размер устанавливаются при утверждении годового баланса. Орган управления жилищного кооператива, утверждая баланс, принимает решение о размере дополнительных взносов, подлежащих внесению каждым из членов, о порядке и сроках его уплаты. Порядок покрытия убытков жилищного кооператива его пайщиками определяется в его уставе. Неисполнение членами кооператива данной обязанности может повлечь ликвидацию кооператива в судебном порядке по требованию кредиторов.
Члены жилищного кооператива несут солидарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. Ответственность членов кооператива субсидиарная, то есть наступает только в том случае, когда имущества самого кооператива для удовлетворения требований кредиторов недостаточно.
2. Паем является часть имущества жилищного кооператива, отражающая размер участия члена кооператива в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Пай определяется в стоимостном выражении и складывается из паевых взносов и начислений на них, если такие начисления предусмотрены уставом жилищного кооператива.
Пай может принадлежать как одному, так и нескольким гражданам (юридическим лицам). К примеру, в случае, если наследодатель - член жилищного кооператива, то пай будет принадлежать всем его наследникам.
Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 126
ЖК РФ предусматривает возможность для члена жилищного кооператива распоряжаться жилым помещением, предоставленным ему на основании решения общего собрания членов данного кооператива на правах владения, пользования и ограниченного распоряжения в установленных законодательством пределах.
В соответствии с настоящей статьей член кооператива может поселить временных жильцов в предоставленном ему жилом помещении при соблюдении следующих условий:
- согласие членов своей семьи, проживающих совместно с ним;
- предварительное уведомление правления жилищного кооператива;
- жилое помещение предоставляется временным жильцам в порядке и на условиях статьи 80 настоящего Кодекса (на срок проживания не более шести месяцев подряд, если позволяет норма общей площади на одного человека - соблюдена учетная норма и т.п.).
Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 127
1. Статья 125 настоящего Кодекса предусматривает, что пай может принадлежать одному или нескольким лицам. В случае если пай принадлежит нескольким лицам, они обладают им на праве общей собственности. Общая собственность может быть совместной (без определения долей) или долевой (когда определены доли). При этом по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
ЖК РФ допускает раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Таким образом, выделяемое помещение должно быть изолированным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания граждан (то есть отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства к жилому помещению).
В случае если произошел раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива в соответствии с положениями настоящей статьи, паевой взнос за которое не выплачен полностью, то в жилищном кооперативе появляется новый участник - член кооператива.
2. В соответствии с ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.