Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы § 8, при их недостаточности - § 7 гл. 30 и лишь затем - общие положения о купле-продаже (см. ст. 559 и коммент. к ней).
10. В соответствии со ст. 299 ГК право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают и прекращаются в общем порядке, установленном для приобретения и прекращения права собственности. Одновременно по отношению к обладателям указанных прав на недвижимость сохраняются ограничения, содержащиеся в гл. 19 ГК и в ст. ст. 18 - 20, 22, 23 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях. Это означает, например, что унитарное предприятие, располагающее недвижимостью на праве хозяйственного ведения, может его продать, лишь получив согласие на это собственника имущества (п. 2 ст. 295 ГК).
11. При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, в частности ст. ст. 31 и 32 Закона о приватизации, а при отсутствии соответствующих норм - § 7 гл. 30.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Комментарий к статье 550
1. Из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран один. Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК.
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора продажи недвижимости по общему правилу также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.
Эта форма тем более должна быть соблюдена, если стороны непосредственно в договоре предусмотрели порядок изменения договора, аналогичный порядку его заключения (см. Постановление ФАС Московского округа от 31.01.2000 по делу N КГ-А40/26-00; Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова Н.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001. С. 538 - 540).
2. До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК. В связи с тем что Закон о регистрации прав на недвижимость вступил в силу с 31.01.98, ст. 7 Вводного закона свое действие утратила. На практике это означает, что начиная с указанной даты стороны договора продажи недвижимости вправе не придавать ему нотариальную форму. После 31.01.98 такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).
Все сказанное в полной мере относится к купле-продаже земельных участков. В частности, ст. 4 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" признан утратившим силу Закон РФ от 23.12.92 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", который предусматривал нотариальную форму для ряда сделок с земельными участками.
3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (ст. 560 ГК). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).
Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, и пени за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал.
Апелляционная инстанция с решением суда не согласилась. Поскольку сумма основного долга была ответчиком погашена, она удовлетворила исковые требования о взыскании с общества пени, сославшись на следующее: ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости, за исключением продажи предприятия и жилого помещения. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи помещения считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК), а не с момента государственной регистрации (п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).
4. Комментируемая статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих, предусмотренных п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет применение к нему последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 - 168 ГК).
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Комментарий к статье 551
1. Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях. Данный вывод вытекает из анализа п. 1 ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость. Согласно последним право собственности, как и любое другое вещное право на недвижимость, подлежит обязательной государственной регистрации. При этом понятия "регистрация права собственности" и "регистрация перехода права собственности" используются в ГК и Законе о регистрации прав на недвижимость как идентичные.
Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора.
Как уже отмечалось, государственной регистрации подлежат только два договора продажи недвижимости: договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК). Во всех остальных случаях договор признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа (см. об этом коммент. к ст. 550).
Поэтому отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.01.2000 по делу N 5394/98 (Вестник ВАС РФ, 2000, N 4, ст. 48)).
2. Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Это означает на практике, что пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в ЕГРП в качестве такового (см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. М., 2000. С. 50 - 57).
Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ст. 131 ГК, Законом о регистрации прав на недвижимость, а также Постановлениями Правительства РФ от 18.02.98 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ, 1998, N 8, ст. 963); от 31.08.2000 N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности" (СЗ РФ, 2000, N 37, ст. 3718) и другими нормативными правовыми актами.
Согласно этим актам государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации (в настоящее время - Федеральная регистрационная служба), и его территориальными органами, действующими в соответствующих регистрационных округах (ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость). При этом Федеральная регистрационная служба проводит государственную регистрацию только в случаях, установленных Законом о регистрации прав на недвижимость (например, при необходимости в отношении предприятия как имущественного комплекса - п. 2 ст. 22 Закона).
3. Согласно ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) по договору продажи недвижимости состоит из следующих действий:
а) прием необходимых документов, отвечающих требованиям Закона о регистрации прав на недвижимость, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. В соответствии со ст. 11 этого Закона размер пошлины за государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью определяется налоговым законодательством;
б) проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки;
в) установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (данные основания закреплены в ст. ст. 19 и 20 Закона о регистрации прав на недвижимость);
г) внесение записей в ЕГРП;
д) выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности по форме, указанной в приложении N 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при государственной регистрации права собственности, возникшего на основании подлежащей государственной регистрации сделки (например, при купле-продаже жилого помещения), - проставление записи о праве собственности в штампе регистрационной надписи на тексте договора (п. 79 Правил и приложение N 15 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
4. Статья 130 ГК к числу объектов недвижимости, помимо земельных участков и иных прочно связанных с ними объектов, относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Однако в силу п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость этот Закон к регистрации прав на эти объекты не применяется.
В соответствии с п. 1 ст. 33 Закона о регистрации прав на недвижимость впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, сохраняется действующий порядок регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Для воздушных судов действует порядок регистрации на них вещных прав, предусмотренный ст. 33 ВК. Порядок государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного плавания регламентируется соответственно гл. 3 КТМ и гл. 4 КВВТ, принятыми после вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость. Что касается космических объектов, то в соответствии со ст. 131 ГК и ст. 17 Закона РФ от 20.08.93 N 5663-1 "О космической деятельности" (РГ, 1993, N 186) в настоящее время разрабатывается законопроект о порядке государственной регистрации вещных прав на космические объекты.
С учетом сказанного при купле-продаже перечисленных выше объектов недвижимости, помимо норм § 7 гл. 30, необходимо применять специальные правила о регистрации на них вещных прав.
5. Применительно к п. 2 комментируемой статьи необходимо иметь в виду, что Постановлением Пленума ВАС РФ N 8 ему дано следующее толкование: "...арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности... сохраняется за продавцом.
...После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем" (п. 14).
Обоснованность подобного толкования закона вызывает серьезные возражения. Введение запрета для собственника, каковым до государственной регистрации перехода права собственности остается продавец, распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, поскольку она обременена правами покупателя, означает ограничение его права собственности (ст. 209 ГК). Но согласно ч. 3 ст. 55 Конституции и п. 2 ст. 1 ГК такое ограничение может быть введено только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Вводя подобный запрет, ВАС РФ подменяет своим решением волю законодателя.
6. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон необоснованно уклоняется от такой регистрации. Кроме того, такая сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске было отказано, т.к. облпотребсоюз в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи не обращался.
Апелляционная инстанция решение суда отменила и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция указала следующее.
Между облпотребсоюзом и акционерным обществом был заключен договор купли-продажи жилого дома. Договор сторонами исполнен. Договор купли-продажи жилого дома согласно ст. 558 ГК подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка была исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз справедливо обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция квалифицировала бездействие акционерного общества как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для органа, осуществляющего государственную регистрацию, провести государственную регистрацию сделки (п. 1 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости