Комментарий к статье 552
1. Статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.
Комментируемую статью необходимо применять с учетом положений ст. ст. 35 и 36 Земельного кодекса. Последние, при расхождении с требованиями ГК, имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса).
Законодатель, несмотря на провозглашенный им в п. 5 ст. 1 Земельного кодекса принцип "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", согласно которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе самого участка, в полной мере воплощать его в нормы Земельного кодекса не стал. Об этом, в частности, свидетельствуют допускаемые тем же п. 5 ст. 1 Земельного кодекса исключения из правил, которые могут быть предусмотрены законом.
С учетом реального содержания Земельного кодекса можно утверждать, что принцип "единства судьбы" предполагает неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости, которая проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, и наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.
2. В тех случаях, когда здание, сооружение или иная находящаяся на земельном участке недвижимость (далее - недвижимость) и сам земельный участок принадлежат разным лицам, сохраняют силу положения п. 1 комментируемой статьи и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса земельный участок на этом праве предоставлен быть не может, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (Вестник ВАС РФ, 2005, N 5, ст. 17, 18)), далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 11).
Если недвижимость переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на недвижимость или сложившегося порядка такого пользования (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса).
Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно (см., например, п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 (Вестник ВАС РФ, 2001, N 5)). Теперь ответ на него дается непосредственно в Земельном кодексе (п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33) и в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ N 11.
3. В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса содержится общее правило о том, что здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу на праве собственности, отчуждаются только вместе с земельным участком. Таким образом, находит свое воплощение принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, с учетом положений абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 являются ничтожными.
Но в этом же п. 4 ст. 35 Земельного кодекса содержатся исключения из правила, по которым земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения хотя и принадлежат одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. Ими являются:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 Земельного кодекса).
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, также проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять участок в частную собственность.
Следовательно, п. 2 комментируемой статьи должен применяться с учетом положений п. 4 ст. 35 Земельного кодекса.
4. При продаже недвижимости на условиях, предусмотренных п. 3 комментируемой статьи, согласия собственника земельного участка на продажу не требуется. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст. ст. 166 - 168 ГК).
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).
5. В связи с тем что земельные участки относятся к разряду недвижимости (ст. 130 ГК), на сделки с ними либо на переход права собственности (иного вещного права) по ним распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость). Это означает, что государственной регистрации подлежит любой переход права собственности или иного вещного права на земельный участок (ст. 131 ГК, ст. ст. 2 и 4 Закона о регистрации прав на недвижимость, гл. III и IV Земельного кодекса). Напротив, в соответствии со ст. 164 ГК и п. 2 ст. 25 Земельного кодекса государственной регистрации подлежат только те сделки с землей, о которых прямо говорится в федеральных законах.
Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка
Комментарий к статье 553
1. В соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 11). Следовательно, комментируемая статья может применяться только к тем случаям, когда по объективным причинам земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам.
2. Если земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, вступает в силу правило п. 3 ст. 35 Земельного кодекса. Согласно последнему собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, который принадлежит другому лицу на праве частной собственности, получает преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Это право осуществляется в порядке, установленном ГК для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Речь идет о предусмотренной ст. 250 ГК процедуре продажи доли в праве общей собственности одному из сособственников.
Иными словами, физическое или юридическое лицо - частный собственник земельного участка, на котором расположена чужая недвижимость, обязан известить собственника этой недвижимости о намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых продается участок. В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК собственник недвижимости вправе в течение месяца со дня, когда получил извещение, реализовать свое преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность.
Право приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность лиц, имеющих на нем в частной собственности недвижимость, предусмотрено п. 1 ст. 36 Земельного кодекса.
3. Лишь при отказе собственника недвижимости реализовать свое право выкупить земельный участок, на котором она расположена, могут начать действовать правила комментируемой статьи.
В этом случае условия пользования земельным участком определяются договором купли-продажи недвижимости либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Согласно ст. 216 ГК сервитут является вещным правом и его владелец защищается так же, как и собственник. В соответствии со ст. 131 ГК и п. 9 ст. 23 Земельного кодекса право сервитута подлежит обязательной государственной регистрации.
Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
Комментарий к статье 554
1. Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в ч. 1 комментируемой статьи. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в т.ч. жилую, этажность и другие параметры.
Те требования, которые предъявляют к предмету договора продажи недвижимости органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на нее, изложены в приложении N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. О предмете договора купли-продажи жилых помещений см. ст. 558 и коммент. к ней.
3. При отсутствии данных о предмете договор считается незаключенным. Так, по одному из дел истцами не были представлены доказательства наличия у ответчика такого объекта, как пристройка перехода N 1. Из имевшейся в деле технической документации следовало, что на территории ответчика построено трехэтажное сооружение, называемое переходом N 1 между ткацкими корпусами. При таких обстоятельствах арбитражный суд посчитал, что договор купли-продажи не содержит необходимых данных о продаваемом объекте, и признал договор незаключенным (см.: Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова Н.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001. С. 540 - 542).
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
Комментарий к статье 555
1. Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам.
2. Комментируемая статья устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость.
Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (см. ст. 552 и коммент. к ней), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Так, по одному из дел ссылка ответчика на невозможность проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок, т.к. в дополнительном соглашении к договору продажи недвижимости не была определена цена земельного участка, признана арбитражным судом необоснованной. Суд пришел к выводу, что в соответствии с п. 2 ст. 555 ГК цена здания, если законом или договором продажи не предусмотрено иное, включает цену передаваемой с ним части земельного участка (см.: Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова Н.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001. С. 547 - 549).
Если же участок передается на праве аренды, то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.
Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.
Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
3. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные товары, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит.
4. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в форму подписываемого сторонами одного документа.
5. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, недвижимость, проданная в кредит, с момента передачи ее покупателю и до момента ее полной оплаты, признается находящейся в залоге (ипотеке) у продавца. В залоге (ипотеке) у продавца находится также недвижимое имущество, проданное в кредит, когда договором предусмотрена оплата его в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК).
Статья 556. Передача недвижимости
Комментарий к статье 556
1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости в части передачи ее покупателю.
В соответствии с абз. 2 п. 1 комментируемой статьи обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий:
1) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.);
2) вручения имущества покупателю.
При этом в соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.