Выплата этих платежей осуществляется, в зависимости от характера ренты, в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним.
Важные условия договора - периодичность, размер и обеспечение выплат (см. коммент. к ст. 587). При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Требование о выплате рентных платежей заявляется лишь после передачи получателем принадлежащего ему имущества плательщику ренты в собственность (см. коммент. к ст. 586), т.е. договор имеет реальный характер.
4. Существенным условием, определяющим разновидности договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, бессрочную, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.
5. Согласно ст. 584 договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта недвижимости требуется также и государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Договор ренты входит в число немногих договоров, подлежащих государственной регистрации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, см. коммент. к ст. 558), и служит ограничением (обременением) права собственности (см. коммент. к ст. 586). Указание в законе на государственную регистрацию договора ренты дополняет необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость и других вещных прав (ст. 131 ГК), т.е. создана система "двойной" регистрации (удостоверения) в отношениях ренты объектов недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости у приобретателя возникает с момента государственной регистрации (ст. 223 ГК). При несоблюдении этих требований сделка считается ничтожной (ст. ст. 165, 166, 168 ГК).
При этом следует обратить внимание на все объекты недвижимости, а не только на жилой дом (квартиру). В их числе: дача, садовый домик, земельный участок, гостиница, кемпинг, здания, сооружения, имущественный комплекс (см. коммент. к ст. ст. 673, 650, 656).
6. Плательщику переходит в собственность имущество получателя ренты за плату или бесплатно (ст. 585 ГК). В этих отношениях применяются соответственно правила о купле-продаже (см. коммент. к гл. 33 и 30), а если имущество передается безвозмездно - правила о договоре дарения (см. коммент. к гл. 33 и 32). Однако собственно правила купли-продажи и дарения недвижимости не предусматривают их нотариального удостоверения (см. коммент. к ст. ст. 550, 560, 574), и поэтому действуют иные, специальные правила ст. 584 ГК, устанавливающие обязательность нотариального удостоверения. Во всех случаях приоритет за специальными правилами, установленными гл. 33. Правила купли-продажи и дарения применяются субсидиарно, и лишь поскольку они не противоречат существу договора ренты.
Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества
Комментарий к статье 586
1. Закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст. 604 ГК). Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или осуществить отчуждение иным образом, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора (см. п. 2 настоящего комментария). Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить о том, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю согласия получателя рентных платежей не требуется, кроме одного случая (см. коммент. к ст. 604).
Однако если отчужденное имущество поступает в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то множество сособственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст. 593 ГК требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком.
В Едином государственном реестре прав внесена запись об ограничении (обременении) права собственности, в которой указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма ренты при отчуждении недвижимости, наименование договора, на основании которого возникло ограничение (обременение), время его действия.
При наличии у органа по государственной регистрации сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника этого жилого помещения, находящихся под опекой и попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи, оставшихся без родительского попечения, записи об этом вносятся в графу "Особые отметки" (ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость). См. также ст. 292 ГК.
Поэтому комментируемую статью следует применять с учетом ст. 593 (см. коммент. к ней).
2. Правила ст. 586 адресованы добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность. На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность (ст. 322 ГК). Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.
Статья 587. Обеспечение выплаты ренты
Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты
Комментарий к статьям 587, 588
1. Если передается объект недвижимости (например, земельный участок), закон наделяет получателя ренты правом залога недвижимости (ипотека). Хотя получатель ренты приобретает это право в силу закона, требуется договорное оформление залога (ипотеки) - см. ст. 339 ГК. Такое положение связано исключительно с объектами недвижимости.
2. При передаче движимых вещей способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они избирают любые предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК) способы обеспечения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо договариваются о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика (см. коммент. к ст. 932). Это существенное условие договора ренты, необходимость которого специально предусмотрена нормой комментируемой статьи. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, - это именно такой случай.
3. Если плательщик ренты, под которую получателем ренты выделялись движимые вещи, не принял меры к обеспечению своих обязательств, предписанные п. 2 ст. 587 (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки (см. ст. 593 ГК).
4. Независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п. - см. коммент. к ст. 583), просрочку закон во всех случаях связывает с ответственностью плательщика за неисполнение денежного обязательства (ст. 395 ГК), т.к. при всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Стороны свободны в установлении иного, чем указано в ст. 395 ГК, размера процентов, но это должно быть предусмотрено в договоре. Если иного решения в договоре нет, действуют правила названной статьи.
§ 2. Постоянная рента
Статья 589. Получатель постоянной ренты
Статья 590. Форма и размер постоянной ренты
Комментарий к статьям 589, 590
1. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста (ст. 589 ГК), а из числа юридических лиц - лишь некоммерческие организации, притом только те, для которых получение рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону (см. коммент. к ст. 583). Такой избирательный подход к отбору юридических лиц - получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты.
Больше всего им соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе (см. ст. 118 ГК). В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций (ст. 3 Закона о банках).
2. Получатель постоянной ренты может уступить свое право другим гражданам или некоммерческим организациям (см. гл. 24 ГК). В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц (см. ст. 58 ГК).
На передачу таким образом прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон.
3. В постоянной ренте приоритетной формой рентных платежей закон называет денежные суммы, размер которых определяется сторонами в договоре. Стороны свободны выбрать и иные формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, денежная сумма имеет базовое значение и при всех других формах ренты, и для ее выкупа (см. коммент. к ст. 592).
Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.
Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты
Комментарий к статье 591
Правило о сроке рентных платежей - по истечении каждого квартала - действует, если стороны договора не установят иного условия о периодичности выплат, например по истечении каждого полугодия или один раз в год.
Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты
Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты
Комментарий к статьям 592, 593
1. Постоянная рента бессрочна. Вместе с тем закон предусматривает возможность ее преждевременного выкупа плательщиком, что прекращает договорные отношения в одностороннем порядке. О выкупной цене см. ст. 594 ГК. В отличие от получателя ренты ее плательщик не ограничен в основаниях одностороннего прекращения договора. Однако он не вправе просто отказаться от договора без выкупа, кроме как при случайной гибели имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты (см. п. 2 ст. 595 ГК), равно как и от права на ее выкуп. Если же такое условие появится в тексте договора (что маловероятно, т.к. сделка подлежит нотариальному контролю), оно ничтожно (см. ст. 166 ГК). Допускается условие, по которому выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.
Договор прекращается с поступлением всей суммы выкупа к получателю постоянной ренты, если стороны не предусмотрели иного порядка выкупа (о размере ренты в денежном выражении см. коммент. к ст. 590).
2. Чтобы осуществить свое право на выкуп, плательщик должен соблюсти ряд формальностей. При заключении договора желательно, чтобы он оговорил срок, в течение которого получатель ренты будет извещен о выкупе. Минимальный срок для информации установлен ст. 592 ГК - не менее 3 месяцев до момента будущего прекращения выплаты ренты. Это правило применяется, если в договоре не указан более длительный срок. Плательщик постоянной ренты, решившийся на выкуп, обязан заявить об этом в письменной форме.
3. Выкуп постоянной ренты может осуществляться по инициативе как плательщика (ст. 592 ГК), так и ее получателя (ст. 593). Перечень оснований, по которым получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком, в комментируемой статье назван не исчерпывающе, а примерно (другие случаи могут быть названы в договоре). Эти основания главным образом связаны с нарушением плательщиком принятых на себя по договору обязательств.
Прежде всего это, согласно закону, задержка выплаты более чем на один год. Годичный срок весьма велик, если 3-месячный срок является признаком несостоятельности (банкротства) должника. Укороченный срок может быть и, очевидно, должен быть назван в договоре постоянной ренты (см. коммент. к ст. 591 ГК). Следует определить причины неплатежей, чтобы отграничить неаккуратность плательщика от другого основания, также названного в ст. 593, - неплатежеспособность плательщика как постоянно действующий фактор. В первом случае плательщик ренты не проявил необходимой заботливости и осмотрительности, которые от него требовались характером обязательства (см. ст. 401 ГК).
Неплатежеспособность плательщика постоянной ренты - самостоятельное основание. К нему приравнивается и серьезная опасность возможных будущих неплатежей против согласованных договором размеров и сроков, так важных для получателя постоянной ренты. Прогноз вероятной опасности неплатежей должен базироваться на обстоятельствах, очевидно свидетельствующих, что рента не будет поступать к получателю в ближайшей перспективе.
Неплатежеспособность не равна несостоятельности (банкротству) юридического лица или индивидуального предпринимателя (см. ст. ст. 25, 65 ГК), но может выражать и несостоятельность (банкротство).
Несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом или объявленная должником неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (см. Закон о банкротстве). Закон о банкротстве распространяется на все юридические лица, являющиеся коммерческими организациями (за исключением казенных предприятий), на некоммерческие организации, действующие в форме потребительского кооператива, благотворительного или иного фонда. Этот же Закон распространяется на отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в т.ч. зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей.