Закон требует признания любого рода неплатежеспособности либо оценки обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет.
Еще одно основание, по которому получатель ренты вправе требовать ее выкупа, - нарушение плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты (см. коммент. к ст. 587).
Последнее основание, названное в ст. 593, связано с таким распоряжением плательщика (см. коммент. к ст. 586) недвижимым имуществом, переданным ему под выплату ренты, в результате которого оно поступило в общую собственность нескольких приобретателей, которые тем самым стали плательщиками ренты. При этом не имеет значения, является ли общая собственность совместной или долевой. Тем самым у получателя постоянной ренты появляется несколько плательщиков, что нарушает его интересы, поскольку он доверительно передал недвижимость персонально плательщику ренты. Требование получателя к плательщику о выкупе ренты - мера защиты его существенного интереса.
Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты
Комментарий к статье 594
1. Статья 590 (см. коммент. к ней) установила, что независимо от разной формы рентных платежей их денежный размер имеет базовое значение, в т.ч. и в случае выкупа постоянной ренты. Цена постоянной ренты определяется договором.
2. Если в договоре отсутствует специальное указание о ее выкупной цене, то выкуп (см. коммент. к ст. ст. 592, 593) производится по цене, рассчитанной по договорной годовой сумме, выплачиваемой получателю при возмездной передаче им имущества (см. коммент. к ст. 583).
Если же имущество передавалось плательщику ренты безвозмездно, в состав цены выкупа помимо договорной годовой суммы, выплачиваемой ее получателю, добавляется цена этого имущества. Цена выкупа определяется по правилам, установленным п. 3 ст. 424 ГК, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты
Комментарий к статье 595
В соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик постоянной ренты как собственник имущества независимо от того, получено оно им бесплатно или за плату. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Комментируемая статья повторяет общее правило лишь применительно к имуществу, переданному бесплатно. Другого правила - относительно имущества, переданного за плату, - она не предусматривает. Следовательно, и в последнем случае действует общее правило (ст. 211 ГК). Если при гибели имущества, переданного плательщику ренты безвозмездно, стороны не вправе что-либо изменить в договоре, то при возмездной передаче имущества плательщику стороны вправе договориться по-иному, чем условия риска, установленные законом. Плательщик вправе требовать прекращения договора, своего обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
§ 3. Пожизненная рента
Статья 596. Получатель пожизненной ренты
Статья 597. Размер пожизненной ренты
Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты
Комментарий к статьям 596 - 598
1. Получатель (получатели) пожизненной ренты - гражданин, передавший имущество под выплату ренты ее плательщику, или другой гражданин либо множество граждан, которые указаны лицом, передавшим имущество плательщику. Считается ничтожным договор пожизненной ренты в пользу лица, умершего к моменту заключения этой сделки (см. ст. 166 ГК).
Если получателей несколько, закон исходит из их равных долей на пожизненную ренту. Это правило действует в том случае, когда договором не установлено другое, например неравные доли. Смерть одного из них влечет пропорциональный перевод его доли пережившим получателям ренты. Смерть последнего получателя прекращает договор пожизненной ренты.
2. Плательщик обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей). Ее размер устанавливается в договоре из расчета ежемесячного платежа. Закон вводит его ежемесячную минимальную величину, ниже которой стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Рентный минимум должен быть равен минимальному размеру оплаты труда, который устанавливается законом, но не минимальному прожиточному минимуму. В соответствии со ст. 318 ГК сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, с ростом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается. Таким образом, закон требует увеличения размера пожизненной ренты, что должно быть заложено в договоре.
3. Закон определяет не только принцип расчета пожизненной ренты, но и периодичность выплат - по окончании каждого календарного месяца. Допускается иная периодичность - по усмотрению сторон.
Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты
Комментарий к статье 599
Получатель пожизненной ренты наделен - в целях защиты своего положения - правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым прекратить договор, оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты такого права нет. Основания инициативного требования выкупа - существенные нарушения договора со стороны плательщика ренты. Перечня таких оснований, даже примерного, комментируемая статья не приводит. По п. 2 ст. 450 ГК "существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора". Это общее понятие может быть раскрыто через основания, приведенные в договоре постоянной ренты (см. коммент. к ст. 593), но целесообразнее их назвать конкретно в заключаемом договоре пожизненной ренты. Прямо указывается на выкуп пожизненной ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 (см. коммент. к ней).
Вариантом расторжения договора путем выкупа пожизненной ренты закон признает следующий случай: получатель пожизненной ренты, передавший плательщику имущество бесплатно, вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены пожизненной ренты, если плательщик существенно нарушал договор.
Наряду с этим получатель пожизненной ренты, в случае существенного нарушения договора, вправе отказаться от выкупа ренты либо выбрать просто расторжение договора, потребовав возмещения убытков (см. ст. ст. 15, 393 ГК).
Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты
Комментарий к статье 600
В соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как собственник имущества независимо от того, получено оно бесплатно или за плату. Комментируемая статья повторяет это правило, не освобождая плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на договорных условиях.
§ 4. Пожизненное содержание с иждивением
Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами
Комментарий к статьям 601 - 603
1. От договора пожизненной ренты его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением - отличается ограниченностью состава имущества, передаваемого плательщику ренты (объектом такой передачи может быть лишь недвижимость), а также объемом рентных платежей, необходимых для содержания с иждивением (потребности в жилище, питании, одежде, а если нужно, уход за получателем ренты; договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг). Получателями этой ренты могут быть и третьи лица.
Общий для двух договоров срок - время жизни получателя - позволяет распространить действие правил договора пожизненной ренты на отношения пожизненного содержания с иждивением, поскольку иное не предусмотрено правилами, регулирующими договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК). Сначала применяются специальные правила, а если они не установлены - нормы § 3 гл. 33.
2. В договоре пожизненного содержания с иждивением определяется стоимость всех потребностей получателя (иждивенца). При этом закон устанавливает, что в течение одного месяца он не может получить объем содержания меньше, чем 2 МРОТ, определенного законом (о величине пожизненной ренты см. коммент. к ст. 597). Минимальный размер оплаты труда подвижен, и в этой части применяется п. 2 ст. 597 ГК (в соответствии с п. 2 ст. 601 ГК). Поэтому с ростом МРОТ пропорционально увеличивается и объем содержания с иждивением (ст. 318 ГК). Возможна замена натурального содержания с иждивением периодическими выплатами в деньгах. Спор об объеме содержания подлежит рассмотрению в судебном порядке, т.к. содержание с иждивением получателя ренты есть существенное условие договора. Закон устанавливает критерии, которыми суд должен при этом руководствоваться.
Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания
Комментарий к статье 604
Как собственник полученной недвижимости, плательщик ренты обладает распорядительными полномочиями, но с определенным ограничением: требуется предварительное согласие на распоряжение объектами недвижимости получателя ренты. Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться жилищем, бывшим в его собственности до передачи по рентному договору, и получает содержание с иждивением. Возникшие жилищные отношения в этом случае не являются самостоятельными, они производны от рентного договора. Получателю ренты следует предусмотреть в договоре пожизненного содержания с иждивением условия пользования жилищем. В частности, продолжает ли он пользоваться всеми жилыми помещениями дома, квартиры, дачи либо его пользование ограничено определенным, конкретным жилым помещением. После вступления в силу с 01.03.2005 ЖК отношения пользования жилым помещением получателем ренты урегулированы ст. 34 этого Кодекса с применением правил его ст. 33, регулирующих пользование жилым помещением, предоставленным гражданину по завещательному отказу (по аналогии с отношениями между завещателем и тем наследником, которого завещатель обязал предоставить другому лицу жилое помещение в пользование (в целом или в части)).
Эти правила действуют, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением, т.е. условия рентного договора имеют приоритет перед нормами закона. Получатель ренты пользуется жилым помещением все обусловленное договором время наравне с собственником данного жилого помещения. Срок пользования жилым помещением заканчивается смертью получателя ренты. Если у получателя ренты возникнет другое основание пользования занимаемым помещением, например в силу членства в семье собственника, то он сможет продолжить пользование жилым помещением уже по другому основанию - как член семьи собственника жилого помещения. Однако этот случай не является основанием для прекращения договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 605 ГК), хотя и должен быть таким основанием.
Будучи пользователем жилого помещения, получатель ренты несет солидарную ответственность с собственником жилого помещения по всем обязательствам, вытекающим из закона или договора, связанным с пользованием и обслуживанием этого жилого помещения (ст. ст. 157, 162 ЖК). Это правило может быть заменено на освобождение от названных платежей соглашением сторон, что установлено ст. 33 ЖК.
В Едином государственном реестре прав есть подразд. III, в который вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (см. коммент. к ст. 586). Такой рентный договор обременяет право собственности на жилое помещение. Получатель ренты в этом случае вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из рентного договора пожизненного содержания с иждивением. С данным обстоятельством связана и другая обязанность плательщика ренты - поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты (см. коммент. к ст. 605).
Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к статье 605
Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается, если: а) получатель ренты умер; б) плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства. В последнем случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости (см. коммент. к ст. 604) либо выплаты ему выкупной цены (см. коммент. к ст. 594). Плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных на содержание ее получателя (см. ст. 15 ГК). Если получатель ренты в силу обстоятельств становится членом семьи плательщика ренты, договор пожизненного содержания с иждивением не считается прекращенным (см. коммент. к ст. 604).
Глава 34. АРЕНДА
Комментарий к главе 34
Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике законодательство об аренде получило значительное развитие. Ранее действовавшие нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, снятия значительной части ограничений, касавшихся объектов, которые могли быть предметом аренды.
Начало обновлению законодательства об аренде было положено принятием в 1989 г. Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (далее - Основы законодательства об аренде), хотя уже до этого был издан Указ Президиума Верховного Совета СССР "Об аренде и арендных отношениях в СССР" (Ведомости СССР, 1989, N 15, ст. 105), ориентировавший на широкое развитие этих отношений как на одно из средств реформирования экономики. Принципиальные положения, касающиеся аренды, нашли отражение в Основах ГЗ (гл. 10).
В комментируемой главе ГК восприняты многие положения названных законов, а также сохранены некоторые стабильные нормы ГК 1964. Вместе с тем комментируемая глава содержит немало новелл. Выделены общие нормы, применимые к разным видам аренды, - § 1 и специальные, посвященные отдельным видам этого договора: прокату - § 2, аренде транспортных средств - § 3, аренде зданий и сооружений - § 4, аренде предприятий - § 5, финансовой аренде (лизингу) - § 6. Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге. Общие правила § 1 применяются к отдельным видам договора аренды в случаях, когда иное не предусмотрено специальными нормами. Применяются они в сочетании с общими нормами ГК об обязательствах, договорах и сделках.
Развернутая регламентация арендных отношений не сковывает, однако, инициативу сторон в определении условий договора, поскольку большая часть норм, содержащихся в гл. 34 Кодекса, носит диспозитивный характер.