При рассмотрении подобных споров нужно иметь в виду, что ст. 78 названного Закона, содержащая определение крупных сделок, относит к ним сделки по приобретению или отчуждению имущества либо создающие возможность (в т.ч. косвенную) по отчуждению имущества в последующем (например, передача имущества стоимостью от 25% в залог, получение кредита на крупную сумму). Исходя из этого, под признаки крупной сделки, указанные в названной статье, могут подпадать договоры аренды имущества с правом выкупа его арендатором. Поскольку в иных случаях возможности отчуждения имущества, сданного в аренду (без права выкупа), не возникает, его собственником независимо от срока аренды остается арендодатель - положения ст. ст. 78 и 79 Закона об акционерных обществах к таким договорам неприменимы. Следует, однако, обратить внимание на то, что Федеральным законом от 07.08.2001 N 120-ФЗ (СЗ РФ, 2002, N 33, ст. 3423) ст. 78 Закона об акционерных обществах дополнена нормой, дающей право обществу предусмотреть в своем уставе распространение положений Закона о крупных сделках на другие виды обязательств. Это указание может быть использовано и в отношении договоров аренды, что во многих случаях целесообразно, особенно при сдаче в аренду дорогостоящих объектов недвижимости на длительный срок. В перспективе нужно было бы уточнить ст. 78 Закона об акционерных обществах (ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.
Статья 608. Арендодатель
Комментарий к статье 608
1. Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник (ст. 209 ГК); он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.
2. В комментируемой статье говорится также, что арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном эта норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях).
В качестве арендодателей объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 4 ст. 214, п. 3 ст. 215, ст. ст. 295 и 296 ГК), либо специально уполномоченные органы.
В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК названные предприятия могут быть арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. Аналогичное положение закреплено ст. 18 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.
Принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения движимым имуществом оно вправе распоряжаться самостоятельно, в т.ч. сдавать его в аренду, за исключением случаев, установленных указанным Законом или иными нормативными правовыми актами. Казенное предприятие, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, в любом случае может распоряжаться им только с согласия собственника (уполномоченного собственником органа), будь то недвижимые или движимые объекты.
Государственными органами, осуществляющими полномочия собственника государственного имущества, являются Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и соответствующие органы субъектов Федерации.
Права и полномочия указанного Агентства определены Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 N 691 (СЗ РФ, 2004, N 49, ст. 4897).
Следует обратить внимание на весьма важное положение, содержащееся в п. 3 ст. 18 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях: движимым и недвижимым имуществом предприятие может распоряжаться только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом. Сделки, совершенные с нарушением этого требования, ничтожны. Предприятие не вправе, например, сдать в аренду оборудование, если в результате этого приостановится его основная производственная деятельность.
Учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления, могут распоряжаться им в пределах, установленных законом; в отношении находящихся у них объектов государственной собственности полномочия собственников осуществляют названные выше органы, без согласия которых такие объекты не могут передаваться в аренду, если иное не предусмотрено специальным законом.
Законом РФ "Об образовании" (в ред. Федерального закона от 13.01.96 N 12-ФЗ, с изм. от 22.08.2004 (СЗ РФ, 1996, N 3, ст. 150; 2004, N 35, ст. 3607) образовательным учреждениям предоставлено право выступать в качестве как арендатора, так и арендодателя (п. 11 ст. 39 Закона).
Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, в т.ч. определения организации, выполняющей функции арендодателя, решаются органами местного самоуправления.
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
Комментарий к статье 609
1. Пункт 1 ст. 609 предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более года. Есть, однако, договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК), аренды предприятий (ст. 658 ГК).
Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.
Закон о приватизации предусматривает, что при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 4 ст. 28).
2. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст. ст. 131 и 164 ГК). Порядок ее осуществления определен Законом о регистрации прав на недвижимость. С заявлением о регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор, - арендодатель или арендатор (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость). Требования о государственной регистрации договоров аренды недвижимости распространяются по общему правилу на договоры, срок действия которых превышает один год. Если договор аренды заключается на меньший срок, регистрация его не проводится, независимо от того, являются ли участниками данного договора физические или юридические лица. Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правила ведения которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 с изм. от 12.11.2004 (СЗ РФ, 1998, N 8, ст. 963; 2004, N 47, ст. 4652).
При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров. См., например, Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. Приказом Минюста РФ от 23.01.2002 N 18 (с изм. от 24.12.2004).
Регистрация договоров пользования водными объектами проводится, в отличие от общих правил, федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда (ст. 59 Водного кодекса). Договор считается заключенным с момента его регистрации.
Исключение из общего правила о регистрации установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрации при сдаче в аренду не требуется (ст. ст. 633 и 643 ГК, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость).
3. Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (ст. ст. 550, 551 ГК). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст. 560 ГК).
Норма п. 3 комментируемой статьи не подлежит расширительному толкованию и не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу.
Арбитражный суд рассмотрел иск открытого акционерного общества (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате за сданный внаем теплоход и об обязании ответчика вернуть его. Исковые требования суд удовлетворил, поскольку факт задолженности по арендной плате был установлен, а требование о возврате теплохода являлось правомерным в связи с истечением срока аренды (ст. 622 ГК).
Арендатор обжаловал решение в части обязания его вернуть арендованное имущество, ссылаясь на то, что договор предусматривал право выкупа судна арендатором и что к моменту возникновения спора им была внесена арендная плата (за предыдущие периоды) в сумме, превышающей половину стоимости судна. Ссылаясь на п. 2 ст. 489 ГК, предусматривающий, что при рассрочке платежа за проданный товар продавец может потребовать возврата товара в случае невнесения покупателем очередного платежа только до момента, когда сумма полученных от покупателя платежей не превысит половины стоимости товара, арендатор считал, что в силу этой статьи изъятие у него теплохода произведено необоснованно.
Суд кассационной инстанции, проверявший данное решение, обратил внимание на необходимость разграничения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК) и продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК).
Пункт 3 ст. 609 указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Нормы, регламентирующие куплю-продажу товара с рассрочкой платежа, к договорам аренды с правом выкупа имущества неприменимы. Поскольку к истечению срока аренды стоимость подлежавшего выкупу имущества не была полностью внесена арендатором, суд обоснованно принял решение о возврате его арендодателю (п. 2 Обзора).
Статья 610. Срок договора аренды
Комментарий к статье 610
1. Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются по соглашению сторон. Несмотря на важное значение срока при сдаче имущества во временное владение и пользование, комментируемая статья, в отличие от Основ законодательства об аренде, не относит его к существенным условиям договора аренды в силу закона. Пункт 2 ст. 610 допускает заключение договора без указания срока его действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. Вместе с тем ряд специальных законов устанавливает, что определение срока аренды в договоре является обязательным, например при аренде участка лесного фонда (ст. 33 Лесного кодекса), водного объекта (ст. 57 Водного кодекса). Отсутствие в договоре в этих случаях условия о сроке аренды влечет признание его незаключенным (ст. 432 ГК).
2. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Однако для некоторых договоров закон предусматривает иной срок, например для проката (см. коммент. к ст. 627). Отказ от права пользования недрами может быть заявлен не позднее чем за 6 месяцев (ст. 21 Закона о недрах).
3. Пункт 3 ст. 610 содержит правило, допускающее установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В соответствии с этой нормой договоры проката, например, могут заключаться не более чем на один год (п. 1 ст. 627 ГК).
Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное - до 25 лет.
Статья 10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых при предоставлении права краткосрочного пользования - до одного года, а в остальных случаях - на срок отработки месторождения исходя из технического обоснования, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр; для добычи подземных вод - до 25 лет. Под строительство подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных подобных целей участки недр могут предоставляться в пользование без ограничения срока.
Ранее действовавшее общее правило (ст. 277 ГК 1964) о предельных сроках аренды для договоров между государственными, кооперативными и общественными организациями утратило силу с введением в действие Основ законодательства об аренде (с 01.01.90).
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, дата его окончания не обозначена, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
Комментарий к статье 611
1. Комментируемая статья определяет обязательные требования в отношении имущества, сдаваемого внаем, и порядка его передачи. Имущество должно быть предоставлено арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора. Имеются в виду технические характеристики (качество) и целевое предназначение имущества.
2. Закон предусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка или виолончель предоставляются в аренду со смычком, станок - со всеми относящимися к нему приспособлениями, необходимыми для его эксплуатации. Вместе с имуществом арендатору должна передаваться и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые в необходимых случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами.