Взыскание арендной платы за фактическое использование арендованного имущества после истечения действия договора производится в размере, предусмотренном указанным договором. При этом арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактического возврата имущества и внесения соответствующих платежей.
Если полученная арендная плата не покроет причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622. В тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, т.е. ей придается штрафной характер. В договоре может быть предусмотрено иное соотношение между неустойкой и убытками, например установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет признается за договорным условием.
Нужно вместе с тем отметить, что арендодатель не вправе претендовать на получение арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами после прекращения действия договора аренды, если просрочка возврата имущества арендатором вызвана уклонением арендодателя от его приемки (примеры из судебно-арбитражной практики см. в Обзоре, п. п. 37 - 39).
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
Комментарий к статье 623
1. В ст. 623 содержится традиционное определение последствий улучшения арендатором имущества в период его аренды (ст. 293 ГК 1964, п. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде, п. 4 ст. 85 Основ ГЗ). Если произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623).
2. Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть изъяты без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора (п. 2 ст. 623); во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению (п. 3 ст. 623). Следует обратить внимание на то, что п. 2 ст. 623 носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества с согласия арендодателя. Пункт 3 статьи допускает возможность иного решения только в законе. Примером может служить ст. 662 ГК, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений в любом случае (см. коммент. к ст. 662).
3. В п. 4 ст. 623 воспроизводится ранее известная норма, согласно которой улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующих объектов.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
Комментарий к статье 624
1. Положения о выкупе - переходе имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором выкупной цены, содержащиеся в ст. 624, в значительной мере воспроизводят ст. 87 Основ ГЗ и частично ст. 10 Основ законодательства об аренде. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся обусловленная договором выкупная цена. Согласно п. 1 комментируемой статьи право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в законе или в договоре. Ранее действовавшие законы о приватизации рассматривали выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, как один из способов приватизации. Действующий Закон о приватизации не относит аренду государственных и муниципальных предприятий с правом последующего выкупа к оправдавшим себя формам приватизации. В отношении ранее заключенных договоров аренды предприятий с правом выкупа Закон определил условия, при которых он мог быть осуществлен (п. 12 ст. 43). Если в договоре был указан срок выкупа, то арендатору предоставлялась возможность воспользоваться соответствующим правом не позднее этого срока; при отсутствии указания о сроке - лишь в течение 6 месяцев с даты вступления Закона в силу (т.е. с 27.04.2002). По истечении установленных сроков нереализованные положения таких договоров о выкупе арендованных объектов прекращали свое действие.
В отношении земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости и которые находятся в аренде у собственников этих объектов, Закон о приватизации предусматривает более широкие возможности выкупа их арендаторами. В ст. 28 этого Закона сказано, что договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа.
При отказе соответствующего органа по управлению имуществом от заключения с арендатором договора купли-продажи участка, занимаемого принадлежащим арендатору объектом недвижимости, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении этого органа заключить такой договор (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2004 N 10000/04).
Если все имущество государственного или муниципального предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в котором оно располагается, было приобретено частным лицом в собственность до вступления в силу гл. 4 "Юридические лица" части первой ГК, не предусматривающей такой организационно-правовой формы юридического лица, как арендное предприятие, указанное здание или помещение, находившееся у собственника предприятия в аренде, могло быть выкуплено им по рыночной стоимости не позднее 2 лет с даты вступления в силу Закона о приватизации (п. 13 ст. 43). Порядок выкупа этого имущества определялся Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.09.2002 N 707 (СЗ РФ, 2002, N 39, ст. 3804).
2. Если в договоре аренды, не связанном с приватизацией государственного или муниципального имущества, условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом предусматривается, что стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом может быть установлен запрет на выкуп отдельных видов арендованного имущества. Запрещен, например, выкуп арендованных лесных участков (ст. 34 Лесного кодекса).
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
Комментарий к статье 625
Параграф 1 гл. 34 (ст. ст. 606 - 624) содержит общие положения о договоре аренды. Вместе с тем в указанной главе есть нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений: прокат (ст. ст. 626 - 631), аренду транспортных средств (ст. ст. 632 - 649), аренду зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655), аренду предприятий (ст. ст. 656 - 664), финансовую аренду (ст. ст. 665 - 670). Статья 625 определяет соотношение между общими нормами о договоре аренды и специальными правилами: общие положения применяются к отдельным видам аренды в случае, когда иное не установлено правилами ГК об этих договорах, т.е. приоритет отдается специальным нормам.
В качестве примера можно привести ряд таких специальных норм: о дополнительных (более строгих) требованиях к форме договора по сравнению с содержащимися в ст. 609 ГК (см. п. 2 ст. 626, ст. 633, ст. 643, п. 2 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК), об ином распределении между сторонами обязанностей по текущему и капитальному ремонту арендованного имущества, чем это установлено ст. 616 ГК (см. ст. ст. 634, 644, 661 ГК).
§ 2. Прокат
Статья 626. Договор проката
Комментарий к статье 626
1. Выделение договора проката в особый вид арендных отношений обусловлено спецификой, связанной с целями этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов.
В качестве арендодателей по договору проката выступают коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью (в большинстве случаев это специализированные службы проката).
Предметом проката может быть только движимое имущество, предоставляемое во временное владение и пользование за плату. В основном это вещи, используемые в потребительских целях: предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и пр. Объектом проката могут быть и другие вещи, например приборы и некоторые виды оборудования, используемые, в частности, научно-исследовательскими организациями, некрупными предприятиями, строительными и другими организациями. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно, т.к. потребность в ней может возникать на сравнительно небольшой срок.
2. Пункт 2 ст. 626 предусматривает заключение договоров проката только в письменной форме, устанавливая таким образом изъятие из правила п. 1 ст. 609 ГК (в отношении физических лиц).
3. Договор проката отнесен к категории публичных. Согласно ст. 426 ГК публичным признается договор, заключаемый коммерческой организацией, специализирующейся на продаже товаров, выполнении работ или оказании услуг, которые в силу характера своей деятельности она должна предоставлять каждому, кто к ней обратится. В этой связи организация-арендодатель не вправе, при наличии возможности, отказывать кому-либо в заключении договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим, в т.ч. при определении размеров платы за пользование предметами проката и других условий (они для всех пользователей должны быть одинаковыми). Исключением являются лишь случаи, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. При необоснованном отказе коммерческой организации от заключения публичного договора потребитель (будущий арендатор) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этой организации заключить договор (см. п. 3 ст. 426, п. 4 ст. 445 ГК).
ВАС РФ в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, отметил, что с таким иском вправе обратиться только контрагент организации, обязанной заключить публичный договор. Коммерческая организация понуждать потребителя к заключению подобного договора не вправе.
Статья 627. Срок договора проката
Комментарий к статье 627
1. Для договоров проката установлен предельный срок, на который они могут заключаться, - до одного года (п. 1 ст. 627). Исходя из этого, а также абз. 2 п. 3 ст. 610 ГК, в случае заключения договора проката на более длительный срок его действие будет считаться равным одному году.
2. В изъятие из правил, предусмотренных п. 1 ст. 621 ГК, арендаторы по договору проката не наделяются преимущественным правом на его возобновление. Не применяется к ним и правило о продлении (возобновлении) договора на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора (п. 2 ст. 621 ГК). Из этого не следует, что арендатор лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях.
3. Согласно п. 3 ст. 627 арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив арендодателя о своем намерении не менее чем за 10 дней. Комментируемая статья устанавливает исключение из общего правила (ст. 310 ГК) о недопустимости одностороннего отказа от обязательств.
При соблюдении арендатором требования п. 3 ст. 627 (о подаче заявления об отказе в письменной форме не позднее чем за 10 дней) его отказ от договора подлежит безоговорочному принятию арендодателем (естественно, при одновременном возврате предмета проката). Невыполнение этого требования дает арендодателю право не принимать досрочный отказ, что является основанием для получения арендной платы за соответствующий период.
Статья 628. Предоставление имущества арендатору
Комментарий к с статье 628
Комментируемая статья возлагает на арендодателя, который должен быть специалистом в сфере своей деятельности, обязанность при сдаче имущества в прокат проверить его исправность, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции. Данная норма имеет особенно большое значение при сдаче в прокат различных предметов техники. Она направлена в первую очередь на защиту законных интересов лиц, берущих те или иные предметы во временное пользование, обеспечение правильной эксплуатации сложных изделий, предупреждение неосторожной поломки. Кроме того, выполнение арендодателем обязанностей, предусмотренных ст. 628, имеет значение в случае возникновения спора по поводу недостатков, выявленных в имуществе после передачи его арендатору.
Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
Комментарий к статье 629
1. Статья 629 регулирует взаимоотношения сторон при выявлении арендатором недостатков, полностью или частично препятствующих эксплуатации арендованного имущества. На арендодателя возлагается обязанность в течение 10 дней после получения соответствующего заявления арендатора устранить недостатки на месте либо произвести замену вещи аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии. Право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю, но сам выбор в значительной мере зависит от фактических обстоятельств, в частности от характера недостатков, технической возможности и экономической целесообразности их устранения в пределах установленного 10-дневного срока. Договором проката может быть предусмотрен и более короткий срок.
2. Пункт 2 ст. 629 определяет последствия, которые наступают при возникновении недостатков в арендованном имуществе по вине арендатора: из-за нарушения правил эксплуатации, ненадлежащего содержания, небрежного обращения. Арендатор вправе и при указанных обстоятельствах обратиться к арендодателю с просьбой об устранении недостатков, но стоимость ремонта и транспортировки имущества относится в этом случае на него. Если взятые напрокат предметы приведены по вине арендатора в негодность, не подлежат ремонту и восстановлению, то на него возлагается обязанность возместить арендодателю все причиненные в результате этого убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду (ст. 393 ГК).
Статья 630. Арендная плата по договору проката
Комментарий к статье 630
1. Пункт 1 ст. 630 устанавливает, что арендная плата по договору проката должна осуществляться в виде платежей в твердой сумме, исключая возможность использования других способов оплаты, перечисленных в п. 2 ст. 614 ГК. Платежи могут вноситься периодически или единовременно, что должно быть обусловлено договором.