В КТМ аренде морских судов посвящены две главы: гл. X, регулирующая отношения по договору фрахтования судна на время (тайм-чартер) с предоставлением услуг членов экипажа судна, и гл. XI, посвященная договору фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер).
В гл. X дается определение договора тайм-чартера, перечислены требования к его содержанию, причем перечень условий, подлежащих включению в такой договор, значительно шире, чем установленный общими нормами по договору аренды. В нем, помимо наименования сторон, названия судна, его технических и эксплуатационных данных (т.е. определения объекта аренды), указываются район плавания, цель фрахтования, время и место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия тайм-чартера (ст. 200 КТМ). Договор тайм-чартера заключается в письменной форме (ст. 201 КТМ).
В гл. X предусмотрено право фрахтователя судна заключать договоры субтайм-чартера; определены обязанности судовладельца по обеспечению мореходного состояния судна и обязанности фрахтователя по коммерческой эксплуатации его и возврату. Ряд норм этой главы - о подчиненности членов экипажа судна, об освобождении от ответственности фрахтователя за убытки, причиненные гибелью или повреждением судна, если не будет доказано, что они причинены по вине фрахтователя, и некоторые другие совпадают с нормами о договоре аренды транспортных средств, содержащимися в ГК. В гл. X КТМ указано, что ее положения применяются, если иное не установлено соглашением сторон.
В специальную главу выделены вопросы аренды судов в КВВТ. В нем так же, как и в других транспортных кодексах, содержится общая норма о договоре аренды и несколько специальных. Так, в соответствии с п. 5 ст. 60 КВВТ передача судна в аренду и возврат судна по истечении срока действия договора аренды осуществляются арендодателем и арендатором в пункте отстоя судна. Расходы, связанные с доставкой судна в указанный пункт, несет сторона, передающая судно. Арендатор (при аренде судна с экипажем) вправе назначить на судно своего представителя, распоряжения которого в части коммерческой эксплуатации судна являются для капитана обязательными (п. 3 ст. 62 КВВТ). Арендодатель обязан передать арендатору документы, предусмотренные законодательством в области внутреннего водного транспорта Российской Федерации, необходимые для эксплуатации судна (п. 1 ст. 63 КВВТ). В случае задержки внесения арендной платы более чем на 15 "суток арендодатель вправе без предупреждения изъять судно у арендатора и взыскать с него понесенные в связи с этим убытки" (п. 5 ст. 65 КВВТ). Установлены и некоторые другие специальные правила. В указанной главе, также как и в КТМ, имеется норма, в которой говорится, что установленные ею правила применяются, если иное не предусмотрено договором аренды. Эта норма придает диспозитивный характер всем положениям гл. X КВВТ. Следует, однако, иметь в виду, что она не может распространяться на положения, связанные с обеспечением надлежащего технического состояния и безопасности эксплуатации сдаваемого в аренду судна. Принцип диспозитивности не распространяется на нормы, регулирующие вопросы, которые в силу своего характера и общих предписаний закона не подлежат регламентации договором.
2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг
по управлению и технической эксплуатации
Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа
Комментарий к статье 642
Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации регулирует лишь арендные отношения.
Специфика его связана в основном с особенностями предмета аренды и условиями его использования. К этому договору не применяются правила, предусмотренные ст. 621 ГК, о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора заключить договор на новый срок после прекращения ранее действовавшего (см. коммент. к ст. 632).
Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа
Комментарий к статье 643
Статья 643 устанавливает правило, аналогичное предусмотренному ст. 633 ГК. Договоры аренды транспортных средств (с экипажем и без экипажа) во всех случаях должны заключаться в письменной форме независимо от срока их действия. К этим договорам не применяются правила п. 2 ст. 609 ГК о регистрации (см. коммент. к ст. 633).
Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства
Комментарий к статье 644
Статья 644 возлагает на арендатора транспортного средства без экипажа обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать надлежащее его состояние, включая текущий и капитальный ремонт. В этой норме отражено существенное отличие данного договора от договора аренды транспортного средства с экипажем, по которому подобные заботы возложены на арендодателя (ст. 634 ГК). Указанное различие объясняется особенностями каждого из названных договоров. При аренде транспортного средства без экипажа арендатор получает его в полное владение и пользование и принимает на себя обязанности по осуществлению комплекса работ, связанных с его обслуживанием и сохранением работоспособности. Статья 644 предусматривает одновременно исключение из общей нормы ст. 616 ГК, согласно которой обязанность капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено другими правовыми актами (что имеет место в рассматриваемом случае) или договором.
Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации
Комментарий к статье 645
Лицо, берущее в аренду транспортное средство без экипажа, обязано своими силами осуществлять управление им, а также комплекс работ по эксплуатационно-техническому обслуживанию. (Коммерческая эксплуатация арендованного транспортного средства во всех случаях осуществляется арендатором.)
Эти обязанности арендатор осуществляет либо самостоятельно (например, при аренде автомобиля), либо привлекает соответствующих работников, которые в этом случае будут состоять с ним в трудовых или договорных (гражданско-правовых) отношениях.
Статья 217 КТМ предусматривает, что фрахтователь судна по договору бербоут-чартера осуществляет комплектование его экипажа. При этом он вправе укомплектовать экипаж лицами, ранее не являвшимися членами экипажа данного судна, или в соответствии с условиями бербоут-чартера лицами, входившими в его состав, при соблюдении правил, установленных ст. 56 КТМ. Все члены экипажа должны соответствовать требованиям, предъявляемым к ним законом и другими специальными правилами (см. коммент. к п. 2 ст. 635). Независимо от способа комплектования экипажа фрахтователем капитан судна и другие члены экипажа подчиняются в этих случаях фрахтователю во всех отношениях.
В соответствии с п. 4 ст. 64 КВВТ арендатор судна без экипажа самостоятельно и за свой счет осуществляет его укомплектование экипажем. Члены экипажа должны соответствовать требованиям законодательства в области внутреннего водного транспорта. Следует обратить внимание также на п. 4 ст. 26 названного Кодекса, согласно которому минимальный состав экипажа самоходного транспортного судна устанавливается в соответствии с требованиями эксплуатации судов определенного типа. Они определяются положением, утверждаемым федеральным органом исполнительной власти в области транспорта, и являются обязательными для арендаторов судов без экипажа.
Аналогичный подход должен соблюдаться арендаторами и других транспортных средств без экипажа.
Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства
Комментарий к статье 646
Комментируемая статья возлагает на арендатора транспортного средства без экипажа расходы по его содержанию, страхованию, эксплуатации и др. Здесь отражено еще одно принципиальное отличие рассматриваемого договора от договора аренды транспортного средства с экипажем, по которому перечисленные расходы возлагаются на арендодателя (см. ст. ст. 636 и 637 ГК). Норма ст. 646 является диспозитивной, и поэтому в договоре может быть предусмотрено иное распределение расходов.
Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
Комментарий к статье 647
Статья 647 наделяет арендатора транспортного средства без экипажа столь же широкими (а отчасти и большими) правами по использованию его в период аренды на основе договоров с третьими лицами, как и ст. 638 ГК - арендатора транспортного средства с экипажем. Транспортное средство может сдаваться в субаренду без согласия арендодателя (исключение из общего правила п. 2 ст. 615 ГК), использоваться для перевозок по договорам с третьими лицами и для других целей, не противоречащих условиям договора аренды и назначению транспортного средства (см. коммент. к ст. 638). Различия в правах, предоставляемых арендаторам ст. ст. 647 и 638, в том, что арендатор транспортного средства с экипажем может использовать его на основе договоров, заключаемых с третьими лицами, лишь в рамках его коммерческой эксплуатации, а для арендатора транспортного средства без экипажа такие ограничения не установлены. В последнем случае арендатор самостоятельно решает вопросы эксплуатационно-технического обслуживания транспортного средства - своими силами или силами сформированного им экипажа - и может самостоятельно регулировать режим работы.
Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Комментарий к статье 648
При аренде транспортного средства без экипажа арендодатель выступает по отношению к третьим лицам как владелец источника повышенной опасности (см. ст. 1079 ГК). В связи с этим он несет ответственность за вред, причиненный транспортным средством (его механизмами, устройствами, оборудованием), в соответствии с правилами гл. 59 ГК. В данном случае закон по-иному определяет субъекта ответственности за вред, чем ст. 640 ГК.
Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
Комментарий к статье 649
Статья 649 содержит аналогичную приведенной в ст. 641 ГК отсылку к специальному транспортному законодательству (см. коммент. к ст. 641).
§ 4. Аренда зданий и сооружений
Комментарий к § 4
1. Наем зданий и сооружений - подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. В главе "Имущественный наем" ГК 1964 особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений. В настоящем параграфе не установлен срок аренды и не предусмотрена аренда жилых помещений.
Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст. 652, п. 1 ст. 654).
Кроме того, нормы § 4 гл. 34 (п. 2 ст. 650) относятся к аренде производственных зданий в той части, в которой эти отношения не урегулированы в § 5 комментируемой главы.
Специальные нормы комментируемого параграфа конкретизируют применительно к зданиям и сооружениям отдельные общие правила главы "Аренда". В свою очередь, общие нормы этой главы (ст. ст. 606 - 624) применяются к отношениям аренды зданий и сооружений в той части, в какой эти отношения не урегулированы в комментируемом параграфе (см. коммент. к ст. 625). В таком же порядке применяются нормы и "Общей части обязательственного права" (разд. III ГК).
2. Параграфом установлена договорная модель аренды зданий и сооружений.
Законом могут быть дополнительно урегулированы: максимальный (предельный) срок аренды зданий и сооружений - п. 3 ст. 610; минимальный срок пересмотра размера арендной платы - п. 3 ст. 614; запрет на уменьшение арендной платы - п. 4 ст. 614; возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованных зданий и сооружений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, - п. 3 ст. 623; основание запрета выкупа арендованного здания и сооружения - п. 3 ст. 624 (см. коммент. к статьям 610, 614). Если отношения остаются не урегулированными законом и названные нормы диспозитивны, стороны вправе определить соответствующие условия в договоре (п. 5 ст. 614, п. 1 ст. 618).
Закон специально поручает сторонам урегулировать ряд отношений самостоятельно - ст. ст. 619, 620, п. 1 ст. 623 (см. коммент. к этим статьям).
Иные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ) могут затрагивать аренду лишь ограниченно в случае неурегулированности ее законом и допустимости решения данных вопросов на таком уровне (п. 2 ст. 615, п. 1 ст. 616, см. коммент. к ним).
Акты субъектов РФ не могут содержать нормы гражданского права, хотя они зачастую определяют порядок и условия передачи зданий и сооружений в аренду (см. коммент. к ст. 650) как волеизъявление собственника недвижимости при заключении с ним договора аренды.
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
Комментарий к статье 650
1. Статья повторяет общее определение аренды (см. коммент. к ч. 1 ст. 606), выделяя особый объект договора - здания и сооружения. Особенности вытекают из присущих им качеств недвижимости и назначения объектов. Неразрывна их связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно. Поэтому введена (в отличие от ГК 1964) новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строение". Утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельный объект неимущественных прав. Жилое помещение в отличие от нежилого является объектом права собственности и других вещных прав (ст. 15 ЖК). Его собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением (ст. 30 ЖК). Нежилое помещение представляет собой только часть здания и в таком виде является объектом имущественных прав.
Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, модули, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение специальных правил § 4, то применяются общие правила § 1 комментируемой главы. То же самое и с временными строениями: если стороны не предусмотрели в договоре применение правил комментируемого параграфа, то они вынуждены применять правила § 1. Если здания классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они разбиваются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования (ст. 17 ЖК). Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (см. ст. ст. 22, 23 ЖК).
О понятиях "жилой дом", "квартира" и "комната" см. ст. 16 ЖК. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан (см. коммент. к п. 2 ст. 671 ГК; ст. 17 ЖК).
Нежилые здания - это промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и здания для других целей использования. Особняком в этой группе стоят объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ (ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (СЗ РФ, 2002, N 26, ст. 2519) (далее - Закон об объектах культурного наследия)), к которым относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры. К ним отнесены отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями. Договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами комментируемого параграфа и с учетом требований названного Закона (ст. 55). При этом сохраняют силу (впредь до вступления в действие утверждаемых Правительством РФ нормативных правовых актов, издание которых отнесено названным Законом к его полномочиям, но не позднее 31.12.2010) правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утв. Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.82 N 865 (СП СССР, 1982, N 26, ст. 133), и применяемые постольку, поскольку они не противоречат вышеназванному Закону.