Курсовая работа: Ипотечное кредитование: перспективы развития

Аннуитетные платежи подразумевают внесение одинаковой суммы каждый месяц. В общих чертах схема такова: складывается размер самого кредита с суммой процентов по нему. Получившееся значение делят на число месяцев, в течение которых идёт погашение долга. Другая итоговая сумма получается при погашении займа с помощью платежей дифференцированных. Ипотечный кредит в этом случае выплачивается разными по величине ежемесячными платежами. Основная нагрузка идёт на бюджет заёмщика первые годы выплат. Затем сумма взноса постепенно снижается, достигая к концу периода кредитования значительно меньшей величины. Отсюда видно, что более привлекателен для клиента платеж дифференцированный. Ипотечный кредит в итоге получается существенно дешевле для кошелька заёмщика по сравнению со схемой аннуитетных платежей. И чем длительнее срок кредитования, тем больше увеличивается различие в конечной сумме.

В России банкиры, клиенты и бизнесмены, все предпочитают аннуитетные платежи. Они удобнее в плане расчёта: легче сделать его единожды за все время. Размер же итоговой суммы для банков особо привлекателен. Аннуитетные платежи выбирают ещё и потому, что подобная схема разработана для тех, кто на выплаты тратит существенную долю своего дохода либо оплачивает кредит на грани своих финансовых возможностей. В России, к сожалению, таких клиентов большинство.

2.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном - жилище.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.

Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства (Шевчук Д.А. Стратегический менеджмент. Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006), обусловленных развитием системы ипотечного кредитования.

На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используют для строительства. Только численность персонала, связанного с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек (5,3% от всего работающего населения в США). Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300 - 400 млрд. долл., а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели в конце 2006 года достигала примерно 3 триллионов долларов.

В США эти функции выполняют в основном государственные организации или организации, пользующиеся поддержкой федерального правительства. Основными финансовыми учреждениями в США, инициирующими ссуды под залог недвижимого имущества, являются: ссудо-сберегательные ассоциации (ССА); ипотечные банки, действующие как отделения коммерческих банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие свои депозиты из временно свободных средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).

Рынок жилья в США обслуживают в основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Обычная схема финансирования жилья через строительный заем организована следующим образом. Подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку - документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 - 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.

Система социальной поддержки заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений (Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб.- метод. пособ. М.: Финансы и статистика, 2009).. После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. В Великобритании, Германии, Франции характерна большая активность частных корпораций в качестве посредников на рынке ипотечных облигаций. Причина в том, что в Европе государственное регулирование ипотечного рынка направлено в большей степени на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов), а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру. В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ . Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Строительные общества в Англии служили массовым ипотечным институтом 70 лет. Затем они в 1845 году были преобразованы в розничные банки, специализирующиеся на жилищном кредите.

Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6 - 7%, благодаря программе значительного ее субсидирования.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (план Ковальо) и в Чили (реформы Пиночета).

Глава 3. Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

3.1 Основные тенденции ипотечного кредитования в РФ

Исследование основных тенденций ипотечного кредитования играет большую роль в определении путей его развития. 2006 год стал ключевым в развитии рынка ипотеки в нашей стране. До глобального мирового кризиса в 2008 году такие ссуды набирали все больше популярности, хотя процентные ставки и жесткие условия банков не позволяли многим рассчитывать на такой вариант улучшения жилищных условий. Следующие два года в сфере финансовых услуг царило затишье, и лишь с конца 2010 года ипотечное кредитование снова начало набирать уверенных оборотов. Динамика основных показателей рынка ипотечного кредитования представлена на рис. 3.1

Рис. 3.1

В 2010-2012 годах все больше людей обращалось в банковские учреждения для получения ссуды на покупку жилья. Количество выданных кредитов увеличивалось с каждым годом. Темпы роста, хотя и снижались постепенно, но все равно впечатляли. При этом процентные ставки менялись не очень существенно -- в 2011 году они снизились, но дальше снова начали подниматься.

Динамика средневзвешанной процентной ставки по данным Центрального Банка РФ представлена в рис. 3.2

Рис. 3.2

Несмотря на активный рост ипотечного кредитования в нашей стране, условия их не меняются в пользу граждан. Средневзвешенная ставка по ипотеке за 2012 год составляла 12,3%, а в 2013-ом прогнозируют ее увеличение. При этом Сбербанк России снизил свои ставки на 1%, но это не показатель в общей финансовой системе. По сравнению с европейскими и американскими ипотечными программами, в которых процентные ставки держатся на уровне 4-5% годовых, условия кредитования в России очень не выгодные. Низкий уровень дохода граждан и высокие цены на жилье не позволяют большинству рассчитывать на ипотечные программы, даже социальные или государственные. Небольшой, но стабильный спрос на ипотечные продукты банков и определяет такие ставки. Разорвать этот замкнутый круг в ближайшей перспективе не представляется возможным.

С другой стороны, люди охотнее берут кредиты на долгий срок, более осмысленно и объективно оценивают ситуацию, и чаще обращаются в банки с заявками на ипотеку. Похоже, граждане России готовы выплачивать огромные проценты по ипотечным кредитам ради возможности получить жилье как можно скорее.

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Анализируя данные за первый квартал 2013 года, можно с уверенностью сказать, что рынок ипотечного кредитования продолжает активно развиваться. Все больше людей обращают внимание на специальные программы банков для покупки жилья. Вырос также процент ипотеки, выданной для покупки жилья на первичном рынке (новостройки): с 25% до 28% от всех кредитов этой области. Немного увеличились также ипотечные ссуды в валюте. Ставки по ним немного ниже, чем на кредиты в рублях (в 2012 году валютные кредиты выдавали под 9,7-9,8% годовых, тогда как средневзвешенная ставка в 2012 году для ссуд в национальной валюте составляла 12,3% годовых).

Приблизительно 36% людей, которые планируют улучшить жилищные условия, рассчитывают взять ипотечный кредит.

Рис. 3.3 Результаты опроса населения о том, какими средствами они планируют воспользоваться для улучшения жилищных условий

Этот показатель в полтора раза больше, чем в 2012 году, что свидетельствует о большем доверии людей банковским организациям, и лучшей осведомленности о возможностях и вариантах кредитования.

Таблица 3.1 Рейтинг банков по объему предоставленных ипотечных кредитов в 2012 году.

Лидерами в ипотечном кредитовании по-прежнему остаются: Сбербанк, группа ВТБ, а также Газпромбанк. Данные за 2012 год красноречиво говорят об их стабильной и активной работе.

Таблица 3.2 Рейтинг банков по объему ипотечных портфелей (на 01.01.2013).

Крупные государственные банки владеют огромной инициативой и серьезно развиваются в направлении ипотечного кредитования. К примеру, Сбербанк России превысил планку в 1 трлн. рублей по объемам ипотечного кредитного портфеля, увеличив его больше чем вдвое. Такими же серьезными темпами развиваются и другие солидные банковские организации. Мелкие банки акцентируют свою деятельность на потребительском кредитовании. http://thebanks.info/2836

Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз - для улучшения жилищных условий. Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.