Курсовая работа (т): Ипотечное кредитование

В третьем квартале 2016 г. доля ипотечных сделок в среднем достигла 48,4% от общего объема продаж жилой недвижимости.

Сотрудники банка предполагают, что в ближайшее время кредитный портфель должен увеличиться настолько, что ежемесячная его сумма будет составлять вплоть 25 миллионов рублей. Но специалисты в области кредитования и недвижимости с этим прогнозом совершенно не согласны, по их мнению ожидать такого роста довольно проблематично. Поэтому мы для своих расчетов будем считать, что средний рост портфеля в данной сфере банковских услуг составит примерно 10 тысяч рублей ежемесячно. А так как рост портфеля будет обеспечиваться преимущественно небольшими кредитами, будем считать, что сумма среднего кредита снизиться до миллиона рублей. Из-за понижения суммы среднего кредита, банк конечно потеряет долю прибыли по ипотеке, если считать потерю прибыли из общей суммы, то убыток составит приблизительно один ипотечный кредит. Кроме того, стоит учитывать и издержки операции такие как привлечение средств и расходы на персонал или хозяйственные нужды, например.

Так или иначе, мы можем смело предположить, что банк будет привлекать денежные средства под среднюю процентную ставку в 13% годовых.

Эти изменения в программе кредитования позволяют сделать вывод о высоком уровне конкуренции и спроса на новый продукт конкретно в пределах Нижегородского ипотечного рынка. В этой программе не только заимствованы некоторые приемы у конкурирующих банков, но и разработано новое условие под названием «льготный период». Также по этим изменениям можно проанализировать не только предполагаемый объем кредитной выдачи, но и количество привлеченных сумм и процентов.

Но, тем не менее, эта программа носит сугубо временный характер. Её можно использовать в период нестабильной финансовой ситуации для поддержания должного уровня продаж.

Кроме того, у этой программы есть еще одно условие, которое необходимо учитывать. Организация-работодатель заемщика должна выступить поручителем. Это означает, что организации придется пройти проверку на платежеспособность. Проверку будет проводить Кредитный Комитет Банка. Понятно, что не каждая организация будет готова выступить поручителем для кредита своего сотрудника, тем не менее, некоторые социально-ориентированные организации, планирующие дальнейшее развитие, соглашаются с этими условиями.

К тому же, у банка есть и другие источники дохода. Например, программа «Стандарт-Поручительство» имеет следующие перспективы:

      отмена комиссии в 10 тысяч рублей и привлечение большего числа клиентов к услуге ипотечного кредита;

      увеличение прибыли за счет введения в программу услуги «льготный период»;

      чем больше клиентов будет у банка по ипотечному кредиту, тем больше их будет в общей численности.

Заемщик тоже от этой сделки получает определенные преимущества:

      использование услуги «льготный период» может дать возможность заемщику получить кредиты на большую сумму, чем при любых других условиях;

Рассмотрим новую ипотечную программу «Ипотека молодой семье». Программа может реализовываться в любом регионе присутствия Банка. Целью кредита выступает приобретение квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке жилья. Обеспечение служит залог приобретаемого недвижимого имущества. Кредитный продукт предоставляется в рублях. Сумма кредита зависит от региона. Первоначальный взнос-10 %. Что касается максимального размера кредита, то в Москве и Московской области он будет равен 4 000 000 руб., а в других регионах присутствия - 3 000000 руб. Срок кредитования будет составлять от 3 до 30 лет. Одним из условий данного кредитного продукта является ограничение по возрасту супругов, одному из них не должно быть больше 35 лет. Максимальная сумма кредита для семьи с ребенком предоставляется в размере 90 % стоимости жилья, а для семьи без ребенка- 85 %, что является преимуществом по отношению к стандартным кредитным продуктам. По желанию Заемщика/Созаемщиков по программе «Ипотека молодой семье» может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет) при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.

Еще одним плюсом этой ипотечной программы является возможность учитывать не только свои доходы, но и доходы родителей. В случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель, в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-Родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия). Но кредит выдается, с тем условием, что на момент окончания срока договора возраст созаемщика не будет превышать 65 лет для мужчины и 60 лет для женщины.

Процентная ставка по данному ипотечному продукту фиксированная.

      В случае заключения заемщиком/ созаемщиком договора комплексного ипотечного страхования и выбора комиссии за выдачу кредита (2,5 % при получении кредита в течение 1 месяца с даты принятия положительного решения о предоставлении кредита), размер кредитных ставок составляет (в зависимости от соотношения Кредит/Залог) (таблица 15).

Таблица 15 - Таблица зависимости соотношения кредит/залог

Порядок погашения задолженности: ежемесячно, аннуитетными платежами. Присутствует мораторий на досрочное погашение: первые 3 года, минимальная сумма досрочного погашения- 30 000 руб.

Возможные формы расчетов по кредитному продукту «Ипотека молодой семье»:

      Аккредитивная форма - кредит предоставляется до государственной регистрации залога.

      Безналичная форма:

а)   кредит предоставляется после регистрации залога (кредитные средства перечисляются на счет продавца);

б)   кредит предоставляется до регистрации перехода права собственности и оформления залога (кредитные средства перечисляются на счет продавца). Обязательное условие выдачи кредита- предоставление расписки о подаче документов в органы юстиции на государственную регистрацию перехода права собственности.

Наличная форма - кредит предоставляется до государственной регистрации залога, расчеты производятся с использованием банковского сейфа.

Рассмотрим эффективность новой программы для ПАО «СБЕРБАНК».

Сильные стороны программы «Ипотека молодой семье»:

      фиксирование процентной ставки на весь срок кредита;

      учет дохода до трех Созаемщиков, а также учет их дополнительных доходов;

      отсутствие требований обязательного поручительства третьих лиц;

      возможность приобретения недвижимости в любом регионе присутствия БЖФ независимо от места, где прописан Заемщик;

      срок действия решения Банка о выдаче кредита - 3 месяца, что дает возможность тщательно выбрать вариант покупки недвижимости;

      первоначальный взнос -10 %, у других кредитных продуктов - 20%-30%.

      максимальная сумма кредита 90% от стоимости жилья

Слабые стороны:

      Ограничение по досрочному погашению

      Зависимость процентной ставки от договора страхования

Эффективность данной ипотечной программы будет состоять главным образом в увеличении числа клиентов, а, следовательно, увеличении дохода Банка. После небольшой стабилизации на рынке ипотечного кредитования банки стали снижать процентные ставки и сумму первоначального взноса. В рассматриваемом кредитном продукте «Ипотека молодой семье» первоначальный взнос составил 10 %. Это позволит Банку привлечь клиентов, так как данное условие ипотечной сделки будет весьма востребовано среди молодых семей, имеющих довольно таки небольшое количество денежных средств для первоначального взноса. По статистике 10-15 % клиентов банк теряет из-за высокого первоначального взноса. Еще одним преимуществом является то, что кредит можно получить не только по справке 2-НДФЛ, но и по справке по форме банка. Это значит, что Банк рассматривает не только «белую» зарплату. С кредитным продуктом «Ипотека молодой семье» жилье станет доступней населению, а это означает приток денежных средств в банк. Еще одним важным аспектом, выгодно отличающее это предложение от стандартных, является увеличение суммы выданного кредита по отношению к стоимости залога, соотношение кредит/залог достигает 90 %.

Что касается страхования, то оно добровольное. Самая низкая процентная ставка будет начисляться, если заемщик оформил договор комплексного ипотечного страхования, а самая высокая, если клиент счел нужным, лишь отдельные виды страхования. Это необходимо Банку, чтобы минимизировать кредитные и процентные риски. Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный договором об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашение кредита заемщиком. Риск досрочного погашения минимизируется за счет введения моратория на досрочное погашения и высокой суммы досрочного платежа.

В перспективе можно предположить: при принятии Банком программы «Ипотека молодой семье» она заняла бы прочное место среди прочих кредитных продуктов и принесла бы Банку еще больший доход.

3.2 Экономическая эффективность предложенных мероприятий

Рассмотрим предложенную ипотечную программу на примере молодой семьи, состоящей из 2-х человек, решивших приобрести квартиру. Стоимость квартиры составляет 1 900 000 руб., отношение кредит/залог-85 % (1 615 000 руб.), сумма кредита 1 425 000 руб.,(1 615 000 руб.-190 000 руб.) размер ставки- 10, 5%, срок-30 лет.

В соответствии с формулой аннуитетного платежа размер периодических (ежемесячных) выплат будет составлять:

A = K х· S                                                                                      (3.1)

где А - ежемесячный аннуитетный платеж,

К - коэффициент аннуитета,- сумма кредита.

Коэффициент аннуитета рассчитывается по следующей формуле:

                                                                          (3.2)

где i - месячная процентная ставка по кредиту (= годовая ставка / 12),- количество периодов, в течение которых выплачивается кредит.

Поскольку периодичность платежей по кредиту - ежемесячно, то ставка по кредиту (i) берется месячная. Если процентная ставка 12% годовых, то месячная ставка:

i = 12% / 12 мес. = 1%.

Таким образом, К=0,00875*(1+0,0085)^360/(1+0,00875)^360-1=0,00914

А=1 425 000*0,00914=13024 руб.

Аннуитетный платеж не должен превышать 30 % от дохода заемщика, таким образом, доход каждого члена семьи, взявшего ипотеку, должен быть не менее 21 707 руб.

Для того, чтобы определить точное число людей, которые пожелают обратиться в ПАО «СБЕРБАНК», нужно учесть его долю на рынке выдач жилищных кредитов в Российской Федерации(1,44 % на конец 2016 г.). Итак, это 2926 человек.

Нужно рассчитать: - Проценты полученные; - Доход от комиссии за снятие денежных средств; - Чистую прибыль; - Рассчитать общую рентабельность по доходам и расходам.

Условно посчитаем, что из 2926 человек 75 % (2194 чел.) выберут первый вариант ставки по процентам и условий страхования, т.е 2,5 % комиссия за выдачу кредита и среднее соотношение залога к кредиту 51-60 %.

Средняя сумма кредита по регионам присутствия ПАО «СБЕРБАНК» будет равна 1 177 254 руб.

Проценты полученные:

(1 177 254*0,1175/365*30)360*2194=8926484073 руб.

Доход от комиссии:

(1 177 254* 2,5%)* 2194=64 572 381 руб.

Суммируем полученные доходы : 8926484073 руб. +64 572 381 руб.=8 991 056 454 руб.

Дополнительно полученные денежные средства банка в сумме 8 991 056 454 руб. будут распределены следующим образом:

      оплата труда операторам (12 %)-1 078 926 774 руб.

      оплата посреднических услуг кредитных и других сторонних организаций (7%) - 629373952

      расходы на технологическое сопровождение банковских операций (6%)-539463387 руб.

      представительские расходы (3,4%)- 305695919 руб.

      прочие расходы (3,4 %)-305695919 руб.

      налог на прибыль (24 %)- 2157853549

В результате чистая прибыль, от введения нового продукта кредитования «Ипотека молодой семье» составила:

ЧП= 8 991 056 454 руб. - 1078926774 руб. - 629373952 руб.- 539463387 руб.- 305695919 руб.- 305695919 руб.- 2157853549 руб. =3974046953 руб.

Основными показателями эффективности деятельности банковских операций являются показатель рентабельности, расчет которого представлен в таблице 16.

Таблица 16 - Рентабельность нового продукта

Общая рентабельность составила: ЧП/Расходы * 100%

(3974046953 / 5 017 009 501) * 100%= 79, 21%

Высокий уровень показателя обусловлен преимущественным ростом прибыли банка, опережающим рост расходов, что следует оценивать положительно.

Далее рассмотрим 2 вариант, где в случае заключения заемщиком/ созаемщиком договора комплексного страхования и выбора комиссии 1%, размер процентной ставки составляет 14 %.

Предположительно, что этим воспользуются 21 % клиентов Банка (614 человек).

Проценты полученные:

(1 177 254*0,14/365*30)360*614=2 994 314 878 руб.

Доход от комиссии:

(1 177 254* 1%)* 614=7 228 340 руб.

Суммируем полученные доходы: 2 994 314 878 руб. +7 228 340 руб. = 3 001 543 218 руб.

Дополнительно полученные денежные средства банка в сумме 8 991 056 454 руб. будут распределены следующим образом:

      оплата труда операторам (12 %)-360185186,2 руб. - оплата посреднических услуг кредитных и других сторонних организаций (7%) - 210108025,3 руб. - расходы на технологическое сопровождение банковских операций (6%)-18009259308 руб. - представительские расходы (3,4%)- 102052469,4 руб. - прочие расходы (3,4 %)-102052469,4 руб. - налог на прибыль (24 %)- 720370372,3 руб.

Общий уровень рентабельности рассчитан в таблице 17.

Таблица 17 - Рентабельность нового продукта

В результате чистая прибыль, от введения нового продукта ипотечного кредитования «Ипотека молодой семье» составит 1 326 682 102 руб.

На основании третьей главы сформулируем следующие выводы.

Банки не могут вкладывать крупных средств в долгосрочные проекты из сферы ипотечного кредитования из-за нестабильной экономической ситуации на территории России. Кроме того, довольно сложно привлечь достаточное количество ресурсов для долгосрочного кредитования.