[Введите текст]
Государственное казенное профессиональное образовательное учреждение «Гуманитарно-технический колледж»
Министерства образования и науки и по делам молодежи
КУРСОВАЯ РАБОТА
на тему: «Ипотечное кредитование»
Нальчик, 2017
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования в России
1.1 Ипотечное кредитование: экономическое содержание, понятие, сущность и классификация
1.2 Правовое содержание ипотечного кредитования в Российской Федерации
Глава 2. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России
2.1 Основные проблемы рынка ипотечного кредитования в России
2.2 Совершенствование и развитие рынка ипотечного кредитования в России
Глава 3. Анализ системы ипотечного кредитования на примере «Сбербанк России»
Заключение
Список литературы
ВВЕДЕНИЕ
Ипотека является одним из правовых институтов, которые способны обеспечить эффективное функционирование рыночных институтов.
Актуальность данной темы связана с тем, что активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан. Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.
Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование. Предмет исследования - ипотечное кредитование в Российской Федерации на современном этапе.
Целью данной курсовой работы является исследование значимости ипотечного кредитования на основе анализа состояния, выявить проблемы и определить перспективы развития ипотечного кредитования.
В соответствии с целью курсовой работы можно выделить следующие задачи: ипотечный кредитование рынок законодательство
1. Рассмотреть понятие и особенности ипотечного кредитования, проанализировать ипотеку как форму залога с точки зрения действующего российского законодательства.
2. Выявить проблемы и определить перспективы развития института ипотеки.
3. Провести анализ ипотечного кредитования в РФ на современном этапе на примере ПАО Сбербанк России.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
1.1 Ипотечное кредитование: экономическое содержание, понятие, сущность и классификация
Термин «ипотека» (от греч. hypotheka - залог, заклад) - это один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Данный термин применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех правовых категорий:
- залога недвижимого имущества, в целях получения специального кредита - ипотечного (правовая функция ипотеки);
- закладной (существуют и другие названия долгового подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству);
- ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).
Ипотечный кредит - это «кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства». Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа.
Ипотечный кредит - «долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит) и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости».
Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения приняты процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).
Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический инструмент, с помощью которого сданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как сущность кредита, так и его связи с другими экономическими категориями (производством, обращением и пр.).
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.
1) Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2) Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3) Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Сущностью ипотеки являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.
Одни авторы рассматривают ипотечное кредитование в узком смысле как разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. Другие авторы дают более широкое определение ипотечного кредитования, как целостного механизма, который выражает не только интересы заемщиков и кредиторов, но и инвесторов, риелторов, застройщиков, страховых компаний и других субъектов рынка.
Во втором случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования, включающей:
- сам процесс выдачи ипотечных кредитов;
- механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости.
Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу составляют непосредственно кредитные отношения. Поэтому рынок ипотеки необходимо рассматривать как часть кредитного и, в частности, рынка ссудных капиталов. Хозяйственная практика показывает, что именно такой системный подход к ипотечному кредитованию наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития рыночных отношений.
В большинстве публикаций основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования, не раскрывая при этом особенности теории ипотечного жилищного кредитования. По мнению Гариповой З.Л., ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
На современном этапе функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства.
- функция обеспечения возврата заемных средств.
- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны.
- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг.
Ипотечный кредит, как одна из разновидностей кредита, выполняет функцию возвратного перераспределения денежных средств. А возвратное перераспределение как функция ипотечного кредита означает аккумуляцию средств и их последующее размещение в форме кредитов населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости.
В данном определении функции ипотечного кредита проявляются все сущностные свойства кредита. В частности, указание на то, что средства размещаются в форме кредита, подразумевает возвратный характер этого процесса, а также такие общие свойства кредита, как срочность и платность. Указание на то, что средства предоставляются населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости показывает такие специфические свойства ипотечного кредита, как целевое использование и обеспечение кредита.
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам (таблица 1).
Таблица 1 - Классификация ипотечных кредитов
|
По объекту недвижимости |
- земельные участки; - предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; - жилые дома; квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; - дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения; -воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; -объекты незавершенного строительства. |
|
|
По целям кредитования |
- приобретение готового жилья в многоквартирном доме, отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; - приобретение дач, садовых домиков с участками земли; - приобретение земельного участка под застройку; - на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка; - строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа. |
|
|
По виду кредитора |
- банковские; - небанковские. |
|
|
По виду заемщиков |
а) как субъектов кредитования: - кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; - кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; б) по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: - сотрудникам банков; - сотрудникам фирм - клиентов банка; - клиентам риэлтерских фирм, клиенты; - лицам, проживающим в данном регионе. |
|
|
По способу амортизации долга: |
- постоянный ипотечный кредит; - кредит с переменными выплатами; - кредит с единовременным погашением согласно особым условиям. |
|
|
По виду процентной ставки |
- кредит с фиксированной процентной ставкой; - кредит с переменной процентной ставкой. |
|
|
По возможности досрочного погашения |
- с правом досрочного погашения; - без права досрочного погашения; - с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа. |
|
|
По величине Первоначального платежа |
Сумма кредита может составлять от 50 до 100 % стоимости заложенного имущества |
|
|
Ипотечные кредиты могут быть: |
- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); - субсидируемые и выдаваемые на общих условиях. |
|
|
По способу рефинансирования |
См. таблицу 2 |
|
|
По срокам кредитования. |
См. таблицу 3 |
Таблица 2 Способы рефинансирования ипотечных кредитов
|
Способ рефинансирования |
Вид кредитного института |
|
|
Выпуск ипотечных облигаций |
Ипотечные банки |
|
|
Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии |
Строй сберкассы |
|
|
Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) |
Универсальные банки |
|
|
Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) |
Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком |
Таблица 3 Классификация кредитов по срокам
|
Виды кредитов |
Государства |
||||
|
Великобритания |
Страны континентальной Европы |
Соединённые Штаты Америки |
Россия |
||
|
Краткосрочные |
До 3-х лет |
До 1 года |
До 1 года |
До 1 года |
|
|
Среднесрочные |
3-10 лет |
1-5 лет |
1-10 лет |
1-3 года |
|
|
Долгосрочные |
Более 10 лет |
Более 5 лет |
Более 11 лет |
Более 3-х лет |
Преимущества ипотечного кредитования:
1) Возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
2) Получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
3) Возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
4) Возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
5) Выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год).
1.2 Правовое содержание ипотечного кредитования в Российской Федерации
Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования за последнее время стало для государства приоритетной задачей и в этой области сделаны значительные шаги в сторону улучшения сложившейся ситуации.