Информация о выставленном на продажу вторичном жилье находится в базах частных риэлторов и риэлтерских агентств. А реклама такого жилья размещена на доске объявлений самим продавцом или риэлтерским агентством. Также, рекламные баннеры часто бывают размещены на фасаде жилого дома, и, как правило, они весьма незатейливы:
Обращаясь к ресурсу "Где тот дом" в поиске первичного, не элитного жилья в Москве, мы выяснили, что цены варьируются в первую очередь за счет расположения новостройки. Так, например, на 5 мая 2015 года, в Бибирево в строящемся ЖК " Дом на Пришвина" стоимость м2 составляет от 115 до 157 000 рублей. На юге Москвы, ЖК " V-House" предлагает жилье по стоимости от 194 000 р. за м2. Сдача проекта запланирована на 2017 год. ЖК "Водный", располагающийся на севере столицы, будет сдан в 2016 году, и уже сейчас предлагает покупку квартир по цене 155000 р. за м2.
Также, мы сравнили стоимость 2-х комнатных квартир с метражом от 52 до 60 м2. Квартира общей площадью 55 м2, на 4-м этаже панельного дома, с типовым ремонтом, в Свиблово стоит немного дороже 2-х комнатной квартиры в центре Москвы, а именно в пешей доступности от станции метро Октябрьская, с евроремонтом, общей площадью 53 м2. (Данные на 5 мая 2015 года)
Дело в том, что на рынке вторичного жилья, вместе с расположением жилья на карте города, первоочерёдные определяющие его стоимость - количество квадратных метров и высота этажа, ремонт квартиры и состояние дома, в котором она находится, играют также немаловажную роль.
Но не каждый хочет иметь в собственности квартиру. Любители чистого воздуха предпочитают приобретать в собственность коттеджи и дома. Однако даже если финансы позволяют приобрести загородную недвижимость, начать покупку лучше с выбора места и анализа того, что является важной составляющей жизни за городом - инфраструктуры окружающей среды.
Наличие хорошей асфальтированной дороги, доступность магазинов, медицинских услуг, наконец, как организован вывоз мусора - все это является составляющими характеристики загородного дома.
Очень часто застройщик, продавая жилье на этапе строительства, обещает золотые горы: и почту рядом, и магазин и детский сад неподалеку, а к концу строительства забывает о своих планах. В стандартном договоре купли-продажи указывают только обязательства застройщика по возведению дома и оформлению земли, ни о какой инфраструктуре речь не идет. Большинство людей задумываются об инфраструктуре уже после того, как заедут в новый дом, а не на этапе покупки.
Избежать этой ошибки поможет покупка дома в момент, когда он уже построен. Так как в пределах МКАД коттеджей нет, мы решили искать их в 40км. Обратившись к ресурсу "Real Estate", задав оптимальные для сравнения параметры фильтрации, мы установили, что стоимость дома площадью в 290 м² на участке 12 соток, в 15 км от МКАД, в д. Валентиновка (г. Королев)составит 16 388 139 р. Жилье в 35 км от МКАД по Каширскому шоссе, площадью 260 м2 на участке 22 сот. обойдется в 14 250 000 р.
Итак, теперь можно сделать несколько тезисных выводов касаемо первичного и вторичного жилья и рассмотреть актуальность покупки каждого.
Начнем со стоимости. При равных условиях, цена квадратного метра в возводимом доме настолько ниже, насколько раньше стадия строительства этого дома. Кроме того, на сегодняшний день вторичное жилье в домах той же серии, расположенных в аналогичном районе, всегда дороже, нежели "первичка".
Ожидание сдачи первичного жилья. И риск того, сдадут ли его вообще в установленный срок. Конечно, планируется законодательно обязать застройщиков страховаться от банкротства (законопроект вступивший в силу в октябре 2013 г., направленный на реализацию данной воли законодателя проходит второе чтение в Госдуме Российской Федерации), тем не менее, в реальности, все это пока не дает весомой защиты покупателю квартир, "первичного" сегмента рынка.
То обстоятельство, что с момента двустороннего заключения договора долевого участия, непосредственно до момента фактического получения квартиры может пройти срок от трех месяцев - при условии, что покупатель приобретает квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, до полутора лет - в том случае, если её берут на этапе котлована, вынуждает покупателя корректировать свои планы относительно использования своей квартиры по назначению, что тоже весьма неудобно. На вторичном же рынке использовать свою квартиру по назначению можно сразу после сделки. Но и тут тоже присутствуют свои риски. Они состоят в возможном расторжении ранее заключенного договора купли-продажи в судебном порядке (в этом случае каждая из сторон договора купли - продажи, обязана вернуть второй стороне все, что получила в результате заключения сделки.
Данный пункт обычно предусмотрен в договоре, например в случае возникновения законного права пользования жилищной площадью у третьих лиц, такое развитие ситуации возможно, если у продавца квартиры имеются несовершеннолетние дети, а также в иных предусмотренных ГК Российской Федерации случаях.
Хочется заметить, что все подобные риски вполне реально предвидеть и предупредить при юридически грамотном анализе истории квартиры.
Касаемо вложений в приобретенное жилье. Все варианты первичного жилья, которые нам удалось найти, нуждались в дополнительном косметическом ремонте, только потому, что 90% "первичных" квартир передаются дольщику в черновой отделке. Несомненно, ремонт в таких квартирах потребует немалых затрат. Вложения в ремонт такой квартиры, выше, чем во вторичное жилье, даже при условии что "вторичка" требует капитального ремонта. Однако хотелось бы напомнить, что стоимость самой квартиры при прочих равных условиях, в новостройках значительно ниже.
И главное: проблема выбора. Несомненным достоинством новых квартир являются новые современные коммуникации и инженерные системы, нередко портящие впечатление покупателей вторичных квартир, ведь со временем в старых домах возникают проблемы: с водопроводом, канализацией и т. д. Но не стоит забывать, что по законам жилищного рынка, наиболее перспективные, недорогие и ликвидные квартиры в новых домах распродаются на самых ранних этапах строительства. Так что к моменту окончания строительства, как правило, в продаже остаются квартиры большей площади, более дорогие нежели аналоги , либо имеющие какие-либо недостатки (например, невзрачный вид из окна, последний этаж).
Жилье на вторичном рынке бесспорно легче выбрать из массы аналогичных и доступных квартир.
. Кто приобретает жилье в собственность?
В первую очередь, это конечно молодые семьи. Свое первое жилье они, как правило, берут в ипотеку. На сегодняшний день каждая третья молодая пара покупает жилье в кредит. Чаще они предпочитают первичное жилье, в силу его меньшей стоимости по сравнению с вторичным.
По данным "Газета Ру", семейные пары 25-40 лет, в которых оба партнера работают, и доход каждого составляет от 50 до 150 т.р. в месяц, могут позволить себе покупку жилья эконом- или бизнес-класса. Если говорить конкретно о Москве, то согласно данным взятым с портала "Недвижимость. Mail.Ru" особую нишу занимают люди, которые приезжают в Москву работать и учиться: "…утверждает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Сергей Шевченко, примерно 40% тех, кто приехал покорять столицу, уезжает ни с чем в следующие 2-3 года, а вот за счет оставшихся растет число владельцев недвижимости не только в Москве, но и в Подмосковье. Как рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева, в период с 2007-й по 2012 год количество покупателей из регионов у компании выросло с 8% до 16%. "Из жителей регионов, купивших недвижимость в московском регионе за этот период, 71% приобрели недвижимость в Московской области, 29% - в Москве", - констатирует собеседница агентства".
Таким образом, покупка жилья в собственность это сложный и основательный процесс. Огромное количество предложений на рынке и однообразной рекламы нисколько его не упрощают. К приобретению жилья в собственность нужно подходить основательно, начиная от сложного выбора между первичным и вторичным жильем и заканчивая подготовкой юридических документов.
Далее мы переходим к сегменту рынка элитного жилья, где практически все технологии и "приемы" отличаются от технологий обычного жилья. На это влияют факторы, которые мы рассмотрим далее.
Вся реклама и все коммуникативные процессы в этом сегменте рынка имеют совершенно другой характер, так как все, что происходит в данной области рассчитано на людей с высоким социальным статусом и материальным достатком.
Элитное жилье - это обособленное, не имеющее аналогов жилье.
Первым и основополагающим классификатором элитной недвижимости является место.
Место тянет за собой еще ряд факторов - вид и исторически сложившееся
социальное окружение. Сейчас в центре идет уплотнительная застройка и, по
мнению Владимира Федорова, без поддержки властей нельзя говорить об элитности.
7. Различия элитного жилья и обычного жилья
1. Цена
2. Район
. Ремонт
. Коммуникации
. Количество квадратных метров
. Элитное подразумевает избранное => малоквартирность
Особо, мы хотели бы отметить, способы PR элитного жилья и обратить особое внимание на то, какие приемы отлично работают с элитным жильем и не работают с обычным жильем, и наоборот, для этого рассмотрим "портреты" тех людей, которые покупают элитную недвижимость и какими способами их "заставляют" обратить внимание на то или иное элитное жилье. Также мы рассмотрим типы элитного жилья, такие как коттеджи, пентхаусы, апартаменты и квартиры в элитных ЖК.
По данным новостного ресурса (ссылка) в столице нашего государства ежегодно продается более 1500 элитных квартир, при этом спрос на эти квартиры стабилен и не уменьшается из года в год. Главный вопрос - зачем люди приобретают дорогую недвижимость?
Для начала выясним, кто в основном приобретает элитные квартиры. Интересно отметить, что из года в год социальный портрет покупателей остаётся прежним. В основном жильё приобретают представители возрастной группы от 40 до 55 лет, при этом преобладают из этих представителей мужчины. Мужчины эти состоятельные, являются владельцами и совладельцами собственного бизнеса и топ-менеджерами ведущих российских и зарубежных компаний. И теперь постараемся выявить причины приобретения элитной недвижимости.
Первая причина - это улучшение своих условий проживания. Люди стремятся повысить свой статус и авторитет на личностном и межличностном уровнях, причём, таковых людей оказалось 75 процентов покупателей элитного жилья. Они покупают квартиры и дома для своих семей, чтобы иметь твёрдую уверенность, что члены их семей будут находиться в безопасности под контролем нескольких десятков видеокамер и надежной охраны.
Вторая причина - это то, что состоятельные люди переезжают из регионов в столицу и стремятся жить в шикарных условиях. На самом деле, таких людей мало, потому что стоимость обычного жилья в Москве и регионах очень сильно разнится.
Третья причина - приобретение с целью дальнейшей выгодной
продажи (или сдачи в аренду).
8. Виды элитного жилья
Пентхаусы.
Определений пентхауса великое множество, и каждое, подмечая ту или иную отличительную черту, по-своему верно. Если собрать во едино основные отличительные признаки, то получается, что пентхаус это роскошная квартира на верхнем этаже небоскреба. Но бытует мнение, что пентхаус - это не традиционная элитная квартира, а апартаменты или дом.
Отличный пример московского пентхауса - жилой комлекс "Махаон". На данный момент это один из тех немногих жилых комплексов в Москве, где можно приобрести пентхаус.
Для чего люди покупают пентхаусы? Ответ вытекает из самой природы пентхаусов и их преимуществ перед обычными квартирами: любой человек, достигший определенного уровня благосостояния, стремится к повышенному уровню комфорта и улучшенным условиям проживания. Иными словами, пентхаус - это материальное воплощение социального статуса.
Апартаменты и лофты.
Квартира-Лофт - апартаменты, которые занимают значительное пространство в бывшем здании промышленного назначения. В интерьере так же сохраняются балки и трубы, бетонные стены, металлические конструкции, необработанная древесина и кирпичная кладка. Для Америки это типичное помещение. Просто индустриальные здания Манхэттена, Восточного Квинса и Сохо стали приобретать другое назначение еще в 20-е годы прошлого века.
В пример приведу проект "LOFTCITY", на котором сосредоточено большинство лофтов в Москве и ближайшем подмосковье.
Москвичи - основные покупатели апартаментов. Количество сделок по приобретению апартаментов компании, проводимых жителями столицы, превышает 70%. При этом покупки совершают в основном люди в возрасте от 25 до 45 лет - 61% всех заключенных контрактов.
Согласно исследованиям клиентской активности компании Red Development, реализующей проекты лофт-апартаментов в Москве, около 72% всех покупателей - жители столицы, а 12% - Подмосковья. Причем многие из них стараются приобретать апартамент в том же районе, в котором уже имеют постоянное жилье. Однако, у такого жилья есть один недостаток, а именно - владелец апартаментов не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию. Так, у него не будет возможности получить ИНН, пользоваться медицинским страхованием, участвовать в государственных программах по улучшению жилищных условий. Помимо этого, записать ребёнка в школу и детский сад можно будет только в порядке очереди, после того, как места будут распределены среди тех, кто имеет постоянную прописку.
Коттеджи
Коттедж (англ. cottage) это одноквартирный индивидуальный городской или сельский жилой дом с участком земли. Коттедж - традиционный тип английского жилища, распространившийся в европейских странах и США, имеет обычно 2 этажа.
В качестве примера приведу коттеджный поселок "Графские пруды"
Кто покупает коттеджи? Это и молодые семьи с детьми, и люди творческих профессий, и бизнесмены и те, кто хочет обеспечить тихий уют для своих родителей.
PR
PR в рекламе элитных домов используются особые приемы:
. Event-marketing (презентации, праздники, закрытые клубы и т.п.): включает в себя несколько обязательных последовательных мероприятий (составляющих эвента):
1) Предварительное информирование о проведении мероприятия;
) Проведение мероприятия (разнообразных конференций, презентациями,промоушн-акциями, концертами, выставками и т.п.);
последующая информационная волна.
. Персонифицированные рассылки (direct-marketing) - это комплекс мероприятий, с помощью которых компании успешно выстраивают прямые маркетинговые коммуникации персонально с каждым потребителем своих товаров и услуг и устанавливают с ними длительные взаимовыгодные отношения. При этом коммуникации носят двухсторонний характер: применяя инструменты direct marketing, вы не только обращаетесь непосредственно к клиентам, но и устанавливаете эффективную обратную связь, получая ответную реакцию на предложения от своих потребителей.
. Также точечное распространение дорогих, высокохудожественных и высококачественных рекламных материалов.
Покупатели элитных квартир часто не имеют времени на личный осмотр каждого приглянувшегося жилья. Привлечь потенциального клиента помогает 3D-презентация, позволяющая познакомиться с достоинствами помещений, не отходя от компьютера. Отправляясь в такой "виртуальный тур", потенциальный покупатель сможет оценить панорамную съемку жилого объекта. На основе презентации клиент вряд ли примет окончательное решение о покупке, но вполне вероятно, что это подтолкнет его к полноценному реальному знакомству с жилищем.