Кроме объективных характеристик объекта недвижимости -- местоположения, качества, возраста, условия продажи, необходимо учитывать, что сопоставимые объекты были проданы некоторое время назад. За прошедшее время ситуация на рынке могла измениться и повлечь за собой соответствующее изменение цен, что также должно быть учтено при расчете корректировок. Также необходимо учитывать динамику инфляции, изменение законодательства, развитие инфраструктуры и другие факторы, оказывающие влияние на изменение стоимости с течением времени.
Для этого кроме анализа чисто экономических факторов необходимо принимать во внимание перспективное развитие соответствующей территории, закрепленное в Генеральном плане, в проектах детальной планировки и застройки, иных нормативных актах, отражающих политику органов государственной власти по развитию соответствующей территории. Следует учитывать и то, что за прошедшее время изменение цен могло быть столь существенным, что временной фактор не может быть учтен путем корректировок и поэтому имеющаяся информация не может быть использована.
Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при: - оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов; - оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т.п.), которые, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует; - при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; - при исчислении установленных законодательством налогов и сборов; - при переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.
Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:
1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости;
2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости;
3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:
а) физического (результат старения объекта, воздействия природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта);
б) функционального (результат несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу);
в) экономического (внешнего) (результат негативного влияния внешней среды (окружения) объекта).
4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа. В случае, когда в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, так как стоимость замещения включает современные требования и стандарты рынка. Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка.
Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости:
1. Метод капитализации исходит из того, что стоимость недвижимости равна сумме денег, используя которую альтернативным образом, собственник недвижимости получал бы аналогичный доход на вложенный капитал;
2. Метод рыночных сравнений состоит в определении рыночной стоимости земельного участка путем рассмотрения пси продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка. Рыночная стоимость отражает результаты взаимодействия продавцов и покупателей, действующих на открытом рынке, при условии, что обе стороны полно информированы, имеют желание и возможность совершить сделку;
3. Метод развития (освоения) -- применяется для оценки свободных земельных участков, в меньшей степени -- для оценки объектов недвижимости, состоящих из земельных участков и их улучшений. Этот метод применим, если ценность оцениваемой недвижимости, состоящей из улучшений и земельного участка, полностью заключена в земельном участке;
4. Метод остатка для земельного участка -- важный с практической точки метод схож с методом капитализации земельной ренты. При его использовании рыночная стоимость земли рассчитывается исходя из допущения, что объект недвижимости используется наиболее эффективным образом, что является непременным условием оценки именно рыночной стоимости.
Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия. При этом следует учитывать, что в условиях рынка деньги, помимо выполнения роли платежного средства, сами являются товаром и обращаются на рынке. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условий их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от ее использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 ООО ООО руб. объект может давать прибыль в течение последующих 10 лет по 100 ООО руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течение тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.
Вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском обусловленным многими факторами, различающимися как в разных странах, так и внутри страны. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации, вероятности изменения законодательства, природных катаклизмов, криминогенности экономики и др. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения. От инвестиционного мотива отличается приобретение недвижимости в целях потребления, например, покупка квартиры для личного проживания. В этом случае речь идет не об извлечении дохода, а о получении иных личных благ.
Инвестиция в недвижимость не всегда является единовременным вложением. Зачастую этот процесс растянут во времени и неравномерен. Важным, с точки зрения финансового анализа, является протяженность во времени потока доходов. Затраченные инвестиции на начальном этане прибыли не приносят, в то время как размещенные в банке средства приносят доход в виде процента по вкладу. Следовательно, будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают. Начисление процентов, при котором сумма, из которой рассчитываются проценты (база), не изменяется, называется простым начислением. Простое начисление называется дискурсивным, если начисление процентов производится в конце расчетного периода. Другой разновидностью начисления по простому проценту является случай, когда проценты начисляются в начале расчетного периода, а за базу начисления принимается конечная сумма погашения долга. Такой метод носит название антисипативного.
Заключение
Предприятие находится в кризисном состоянии, это происходит из-за неоптимальной структуры активов и пассивов предприятия, кредитоспособность низкая, существует зависимость компании от заемного капитала. К концу года наблюдается снижение доходности капитала, рентабельности продаж, внеоборотных активов, оборотных активов, основной деятельности запасов и активов, следовательно, предприятие получает меньшую сумму прибыли. Спад рентабельности продаж свидетельствует об уменьшении спроса на продукцию. У предприятия низкая платежеспособность. Все это говорит о том, что во избежание ухудшения финансовой ситуации предприятие должно принять срочные меры по оздоровлению финансовой деятельности, изменению финансовой стратегии.
Второй проблемой, выявленной при оценке эффективности хозяйственной деятельности предприятия, были низкие показатели доходности имущества предприятия и собственного капитала. Это говорит о низкой эффективности использования собственного капитала и всего капитала предприятия в целом. Необходима мобилизация собственных средств из необоротных активов в текущие активы, что приведет к увеличению оборачиваемости активов, что увеличит эффективность производства.
В целом, в результате анализа финансового состояния предприятия, наблюдается рост финансовой устойчивости предприятия, улучшение показателей деловой активности (дебиторская задолженность, запасы, фондоотдача, собственный капитал), хотя показатели рентабельности все еще остаются на очень низком уровне.
1. Литовский А.М. Финансовый менеджмент: Финансовые ресурсы и капитал - www.aup.ru
2. sbmanagement.narod.ru/fm2.html
3. polbu.ru/litovskih.../ch06_i.html
4. uchebnik.kz/.../21-finansovye-resursy-i-kapital/
5. students.info/index/lekcija...i_kapital.../0-78