Содержание
Введение
. Истоки Правил землепользования и застройки
.1 Градостроительное зонирование
.2 Градостроительная деятельность
.3 Правила землепользования и застройки в системе документов в области градостроительной деятельности
.4 Цели разработки Правил землепользования и застройки
.5 Состав правил застройки
.6 Подготовка документации по планировке территории
.7 Территориальные зоны
. Публичные слушания
. Внесение изменений в Правила землепользования и застройки
Выводы
Список использованной литературы
Введение
Я работаю главным специалистом по землеустройству отдела по имуществу и градостроительству Администрации Оханского городского поселения.
В настоящее время уже разработаны и утверждены "Генеральный план Оханского городского поселения" и "Правила землепользования и застройки Оханского городского поселения", внесения каких - либо серьёзных изменений указанные документы не требуют. Любые вносимые изменения в "Генеральный план" и "Правила застройки и землепользования" незначительны и носят, если можно так сказать, текущий характер. Поэтому, при выборе темы выпускной аттестационной работы, я не стал выбирать темы связанные с разработкой или внесением изменений в "Генеральный план" или "Правила землепользования и застройки".
В настоящее время я являюсь студентом заочного отделения юридического факультета Пермского филиала "ФГБОУ ВПО Российская Академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации", поэтому я выбрал тему, для написания которой мне потребовалось более детальное изучение юридического аспекта в области Правил землепользования и застройки.
Актуальность выбранной темы заключается в возможном применении полученных знаний на практике.
Цель выпускной аттестационной работы заключается в изучении и обобщении нормативно-правовых источников регулирования землепользования и застройки в городских поселениях.
Для решения поставленной задачи при написании работы изучены источники регулирования градостроительной деятельности, проведен анализ понятия "градостроительная деятельность", изучены цели разработки градостроительного зонирования и требования к составу ПЗЗ, рассмотрен один из вариантов подготовки ПЗЗ, а также описаны процедуры организации и проведения публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности и рассмотрен порядок внесения изменений в Правила землепользования и застройки.
1. Истоки Правил землепользования и застройки
.1 Градостроительное зонирование
Впервые в России на законодательном уровне о правовом зонировании косвенно упоминается в Законе РФ "Об основах градостроительства в Российской Федерации" от 14 июля 1992 года №3295-1 (далее - Закон об основах градостроительства). В некоторых нормах этого Закона речь идёт о правилах застройки городов и других поселений как средстве регулирования градостроительной деятельности на местном уровне, детализирующем, с учётом особенностей поселений, положения градостроительного законодательства, градостроительных и иных нормативов (п. 3 ст. 5).
Более подробную регламентацию правовое зонирование получает в Градостроительном кодексе РФ от 7 мая 1998 года №73-ФЗ (далее - Градостроительный кодекс РФ 1998 года). Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ 1998 года, правовое зонирование представляет собой деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки. Правила застройки - нормативно-правовой акт органов местного самоуправления, регулирующий использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов. Градостроительный регламент, в свою очередь, определён как совокупность параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в поселениях, а также их допустимых изменений при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.
Градостроительному зонированию - новое название правового зонирования - в Градостроительном кодексе РФ от 29 декабря 2004 года №190-ФЗ (далее также - Градостроительный кодекс, Градостроительный кодекс 2004 года) посвящена Глава 4.
Статья 1 Градостроительного кодекса определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, которые утверждаются нормативно-правовым актом органов местного самоуправления (для Москвы и Санкт-Петербурга - органов государственной власти) и которым устанавливаются вышеуказанные территориальные зоны с градостроительными регламентами, а также порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Территориальные зоны, согласно п. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса, это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Наконец, градостроительные регламенты - это устанавливаемые в пределах границ соответствующих территориальных зон:
) виды разрешённого использования земельных участков и других объектов недвижимости;
) предельные размеры земельных участков;
) предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции;
) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Другими словами, градостроительное зонирование представляет собой деятельность по разделению территории муниципального образования на зоны с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования - градостроительного регламента; градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки.
1.2 Градостроительная деятельность
По Градостроительному кодексу РФ понятие градостроительной деятельности раскрывается через перечисление подвидов деятельности, в результате которой появляются градостроительные документы.
Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Таким образом, Кодекс определил предмет градостроительного законодательства (т.е. те общественные отношения, на которые распространяется его действие - градостроительные отношения). Причём, если в Законе об основах градостроительства и в Градостроительном кодексе РФ 1998 года использовалось слово "градостроительство" (в Законе об основах градостроительства как основной термин, а в Градостроительном кодексе РФ 1998 года как синоним градостроительной деятельности), то в Градостроительном кодексе РФ 2004 года слово "градостроительство" отсутствует, применяется только "градостроительная деятельность".
Итак, данная деятельность "распадается" на 6 составляющих:
Территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий;
Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;
Планировка территории - действия по упорядочению и созданию условий для развития территории, осуществляемые путем подготовки и реализации решений документации по планировке территории, содержащей характеристики и параметры её планируемого развития, а также фиксированные границы регулирования землепользования и застройки, в том числе, в виде красных линий, границ земельных участков, границ зон планируемого размещения объектов, границ зон действия публичных сервитутов;
Архитектурно-строительное проектирование - деятельность по развитию территорий, осуществляемая путём подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов;
Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);
Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Такое расположение подвидов градостроительной деятельности обусловливает последовательность градостроительного проектирования. Градостроительное зонирование "стоит" после территориального планирования, то есть правила землепользования и застройки разрабатываются после генерального плана муниципального образования.
Определения "планировка территории" Градостроительный кодекс РФ не содержит, однако его можно "сконструировать" исходя из анализа норм о планировке территории, сконцентрированных в главе 5, но и содержащихся во многих других статьях.
Правовую основу подготовки правил землепользования и застройки составляет Градостроительный кодекс 2004 года. Именно данный нормативный акт регламентирует большинство вопросов осуществления градостроительного зонирования:
определены цели, состав и содержание документа (ст. 30);
довольно подробно описан порядок его подготовки, утверждения и внесения изменений (ст. 31-33);
определён порядок установления территориальных зон, выделены их основные виды и состав (ст. 34, 35);
достаточно детально урегулированы вопросы состава и содержания градостроительных регламентов (ст. 36-38);
прописаны порядки предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства и разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ст. 39, 40).
На федеральном уровне это, по существу единственный нормативно-правовой акт в этой сфере.
На уровне субъекта РФ допускается принимать только закон субъекта РФ о составе и порядке деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки. При этом не исключается принятие этого же нормативного акта и органами местного самоуправления.
Остальные вопросы, при необходимости, регулируются местными нормативно-правовыми актами, например, о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки.
Необходимо отметить, что на федеральном уровне и уровне субъекта РФ могут приниматься нормативные акты, влияющие на деятельность по градостроительному зонированию.
Но касаются они исключительно градостроительных регламентов, установления того или иного режима использования земельных участков и объектов капитального строительства:
либо это положительное регулирование, то есть определение того, "что можно";
либо это отрицательное регулирование, то есть установление запретов и ограничений;
либо это нейтральное регулирование, то есть, например, процессуальные особенности установления градостроительных регламентов, или процедурные нюансы принятия решений об изменении одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования.
.3 Правила землепользования и застройки в системе документов в области градостроительной деятельности
Содержательной базой разработки правил землепользования и застройки является генеральный план муниципального образования; соответственно, градостроительному зонированию предшествует территориальное планирование; следовательно, до подготовки правил застройки необходимо разработать и утвердить генеральный план.
Основания для такого вывода следующие. Генеральный план муниципального образования - документ, проектирующий развитие на 15-25 лет. В нём отражена существующая ситуация и показана конечная цель, то, к чему стоит стремиться. Сегодня мы видим завтрашний день и правила землепользования и застройки, как раз, в своей регламентации градостроительной деятельности сегодня "отталкиваются" от будущего. Являясь инструментом реализации генерального плана, правила застройки "помогают" достигать конечную цель территориального планирования, заложенную в основном (проектном) чертеже генерального плана. Градостроительные регламенты устанавливаются с учётом данной цели, они созданы для того, чтобы её достичь. И если такой цели не задано, то есть если нет генерального плана, если нет видения будущего, оформленного на основном (проектном) чертеже генерального плана, то невозможно прописать градостроительные регламенты. Невозможно регламентировать градостроительную деятельность в муниципальном образовании на будущее, если это будущее до конкретного срока само не определено.
.4 Цели разработки Правил землепользования и застройки
Целями разработки правил землепользования и застройки являются:
) Создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.
Понятие "устойчивое развитие" вошло в лексикон мирового сообщества в 1987 г. с момента опубликования доклада Международной комиссии по охране окружающей среды и развитию (МКОСР, или комиссия Г.Х. Брундтланд, созданной по инициативе Генерального секретаря ООН в 1983 г.) "Наше общее будущее", в котором ярко показана невозможность решать крупные экологические проблемы вне их связи с социальными, экономическими и политическими проблемами.
Устойчивое развитие исходит из стремления к улучшению качества жизни людей нынешнего поколения не за счёт лишения будущих поколений возможности улучшать качество своей жизни. Концепция устойчивого развития в качестве первоочередных задач выдвигает решение таких проблем, как приостановление демографического взрыва, значительное улучшение качества среды обитания, сохранение биологического и культурного разнообразия на планете, приоритетность качественных показателей перед количественными, переход к использованию возобновляемых природных ресурсов, сокращение антропогенного давления на природу, изменение ценностных ориентиров взаимодействия людей с природой.
В духе этих принципов Градостроительный кодекс формулирует понятие устойчивого развития территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (п. 3 ст. 1).