Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении определяется как произведение базовой продуктивности в натуральном выражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ставку платы за древесину.
Цена производства древесины в расчете на 1 га лесных земель определяется путем умножения показателя оценочных затрат на норматив рентабельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются из затрат на посадку, выращивание и охрану леса[6].
Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсолютный рентный доходы.
Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель определяется как разность между показателем базовой продуктивности древесины, отпускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Родовой дифференциальный рентный доход рассчитывается путем деления дифференциального рентного дохода на среднее количество лет оборота рубки с учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки понимается период времени между двумя рубками главного пользования[2].
Абсолютный рентный доход в расчете на один год установлен в том же размере, что и для сельскохозяйственных земель.
Кадастровая стоимость 1 га лесных земель определяется путем деления
показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализации,
установленный в размере 0,02 (2%)[6].
3 Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Единичная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. В странах с рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.
Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.
В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которых могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.
Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов.
В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России[9], принята классификация методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки. В рекомендациях рассматриваются следующие методы оценки земли[10]:
- метод сравнения продаж;
- метод распределения;
- метод выделения;
- метод капитализации земельной ренты;
- метод остатка для земли;
- метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.
3.1 Метод сравнения продаж
Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.
Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем
параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых
участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком.
Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о
рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Расчетная рыночная
стоимость оцениваемого участка (Ср ) определяется по формуле:
Ср = Ц i ± К ij , (1)
где Цi - цена продажи i-го сравнимого земельного участка;
К ij - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого участка по j -параметру (фактору, элементу сравнения).
В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнительного анализа продаж (САП) заключается в последовательном выполнении следующих действий[9]:
) анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников;
) сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по 3-5 аналогичным земельным участкам;
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
) проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками, путем:
- подтверждения одной из сторон сделки или агентом;
- выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи
сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.
) внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае, если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.
Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого , то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?. Например, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.
При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.
Применяют следующие единицы сравнения[7]:
. Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства.
. Цена за 1м 2 - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.
. Цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.
. Цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
. Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР - этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит что можно 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное - на половине участка, 12- этажное на 0,25 участка.
При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Метод единицы применяют, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам, его преимуществом являются относительная простота и легкость.
Другой прием основан на определении путем анализа сравнения продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.
После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных участков, внося поправки на их отличительные параметры.
Для определения величины поправок по отдельным параметрам применяют следующие способы:
- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
- прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающих друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
- корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
- определением затрат,связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
- экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Для определения рыночной стоимости земельных участков также применяются математические функции.
Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает
неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при
недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой
достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
.2 Метод распределения
Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу распределения, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.
Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка.
Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.
Если в районе нет достаточного числя продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.
Для применения метода распределения необходимы ряд условий:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;